종로를 비롯한 서울 도심업무지구(CBD)의 오피스 공실률이 5년 뒤 10%를 넘을 수 있다는 전망이 나왔다. 공급 과잉이 예상되는 데다 임차 수요마저 떨어지고 있기 때문이다.
알스퀘어는 2일 서울 중구 더 플라자 호텔에서 ‘알스퀘어 애널리틱스(RA) 출시 1주년 간담회’를 열고 이 같은 내용을 포함한 ‘2025~2026 부동산 시장 종합 분석 보고서’를 발표했다.
류강민 알스퀘어 리서치센터장은 CBD 오피스의 공실률이 올 3분기 4.4%에서 2031년 두 자릿수로 치솟을 가능성이 높다고 전망했다.
배경에는 급증하는 공급이 있다. 올해부터 2031년까지 서울과 분당에 약 760만㎡의 오피스가 생길 예정이다. 이는 판교테크노밸리 개발 등으로 오피스가 빠르게 늘어나던 2009~2014년 공급량(797만㎡)과 엇비슷한 규모다. 특히 CBD에만 전체 공급 물량의 절반에 가까운 300만㎡가 집중된다. 종묘 앞 세운지구 등 전면적인 도심 재개발이 추진·진행되는 데 따른 여파로 분석된다. 통상 대규모 신규 공급은 2년 시차를 두고 공실률 상승을 이끈다.
게다가 올해 서울 오피스 시장은 신규 공급이 많지 않았는데도 공실이 늘어나는 등 수요가 감소하는 징후가 뚜렷했다. 경기 둔화로 다수의 벤처·스타트업이 사업장을 서울 외곽으로 면적을 줄여 이동한 영향으로 풀이된다. 류 센터장은 “대형 신규 공급이 집중된 CBD 권역은 임대인이 실질 임대료 인하 없이 현 조건을 고수할 경우, 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 높아질 수 있다”고 설명했다. 그는 강남업무지구(GBD)와 여의도업무지구(YBD)의 2031년 오피스 공실률은 각각 6%, 3%로 예상했다. 서울 전체 기준 공실률은 6.5%에 달할 것으로 전망했다.
주택시장 부문에서 내년 전월세 가격은 더 오를 전망이다. 10·15 부동산 대책으로 임대 물건이 줄며 임대료 상승 압력을 받고 있기 때문이다. 특히 개인 임대인이 전체 임대 주택의 85%를 소유한 점도 우리나라 주택 임대시장의 불안정성을 키우는 요인으로 지적됐다. 정부의 세금·대출 정책, 금리 등에 계약조건이 크게 달라지기 때문이다.
반면 데이터센터 부문은 안정적인 성장을 이어갈 전망이다. 인공지능(AI)·클라우드 성장으로 늘어나는 수요를 전력·인허가·환경 규제로 제약받는 공급이 따라갈 수 없기 때문이다. 물류센터는 택배 물량이 꾸준히 증가하면서 입지에 따라 공실률이 점진적으로 개선될 전망이다. 다만 입지 경쟁이 심화되면서 지역별로는 공실률 흐름이 엇갈리는 양상이 이어질 가능성도 남아 있다.
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