'올파포' 4억 빠졌다…고공행진 마·성·강, 갭투자 막히니 집값 '뚝'

[한강벨트 '10·15 대책' 직격탄]

마포·성동도 인기 단지 2억 하락

매수 문의 끊어지고 급매만 성사

내년 양도세 중과 유예 종료 앞둬

매물 더 나와 추가 하락 가능성도

6·27 가계 대출 규제 정책 시행에도 불구하고 고공 행진하던 마포·성동·강동 등 서울 한강 벨트 지역 아파트 시장에서 매매가격이 하락한 거래가 증가하고 있다. 서울 전역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 묶은 ‘10·15 주택 안정화 대책’ 이후 세입자를 끼고 매수하는 ‘갭투자’가 막히면서 급등한 상승분을 반납하고 있는 것으로 풀이된다. 또 매매가격 15억 원과 25억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 한도가 크게 낮아지면서 자금 조달 여력이 줄어든 탓에 매수세가 꺾이고 거래도 주춤한 상황이다.

2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 마포구 염리동 마포자이더센트리지 전용 84㎡는 지난달 21일 21억 9500만 원에 거래됐다. 10·15 규제 전인 10월 11일에 24억 원에 거래됐던 것과 비교하면 2억 원 넘게 가격이 하락했다. 올해 9월 27억 원 신고가를 기록했던 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡도 토허구역 시행 직전일인 10월 19일에 1억 3000만 원 하락한 25억 7000만 원에 거래가 이뤄졌다. 아현동 A중개업소 대표는 “마포도 10월 20일부터 토지거래허가구역으로 묶이면서 갭투자가 확 줄었다”며 “대출 한도가 줄어든 상황에 세입자 보증금도 활용을 못 하게 되면서 거래 자체가 어려워졌고 매수세가 끊겼다”고 전했다. 이어 “토허구역 지정 전날에는 매수자를 놓칠까 봐 집주인들이 일부 가격을 조정해 직전 거래가보다 낮은 가격에 계약이 이뤄졌다”고 설명했다.

성동구에서도 비슷한 상황이 벌어지고 있다. 수요가 몰리며 지역 내 아파트 시세를 이끌던 인기 단지들의 실거래가는 물론 매도 호가도 낮아졌다. 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 전용 84㎡는 규제 직전 30억 원에 계약이 체결됐지만 규제 직후인 18일에 27억 8000만 원에 거래돼 2억 2000만 원이나 하락했다. 옥수파크힐스 전용 84㎡도 같은 날 25억 2500만 원에 거래되며 직전 거래가격보다 1억 5000만 원 낮아졌다. 옥수동 B중개업소 대표는 “성동구의 한강변 단지로 매수자들이 몰려들었다가 규제 직후 대출 한도 축소로 대기자들이 자취를 감췄다”며 “대출 규제와 토허구역 지정 등으로 당분간 매수세가 돌아올 가능성은 크지 않을 것”이라고 설명했다.



이는 규제 이후 시장에서 사정이 생긴 급매물들이 소화되며 하락 거래가 나타나는 것으로 해석된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “시세는 느리게 움직이는 평균값이지만 가격의 방향을 바꾸는 것은 개별 매물”이라며 “10·15 규제로 아파트 거래가 위축된 상황에 급매 거래 성사가 하나둘 늘어나면 반전 신호를 만드는 것”이라고 강조했다. 이어 “토허구역 확대로 실거주 의무가 적용돼 ‘거래회전율’이 떨어질 수밖에 없는 구조여서 급매물의 가격 변동성이 크다”고 덧붙였다. 국토교통부에 따르면 올해 8월 서울 비규제지역에서 갭투자 비중은 32.7%로 매매거래 3건 중 1건이 갭투자인 것으로 집계됐다.

강남 3구(강남·서초·송파구)에 인접해 있지만 토허구역으로 묶이지 않아 비규제 지역 풍선효과를 톡톡히 봤던 강동구도 규제 이후 투자 메리트가 사라지며 하락 거래가 나오고 있다. 규제 전 32억 5000만 원에 거래됐던 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 전용 84㎡는 규제 후 고층 매물이 28억 5000만 원에 계약이 이뤄지며 무려 4억 원이 하락했다. 고덕동 고덕아르테온 전용 84㎡ 역시 규제 후에 규제 전보다 1억 8000만 원 하락한 20억 7000만 원에 거래가 성사됐다.

전문가들은 내년 5월로 종료가 예정된 다주택자 양도세 중과 유예 변수가 주택 시장 가격의 하락 전환을 유도하는 변곡점으로 작용할 것으로 분석했다. 중과세 부활이 결정되면 다주택자는 유예 기간이 끝나기 전에 시장에 매물을 내놓아야 하고, 지금처럼 거래가 쉽지 않을 때 가격을 낮춘 급매로 계약이 체결될 가능성이 크기 때문이다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산 전문위원은 “현재 체결되는 급매 계약은 다주택자의 매물일 가능성이 높다”며 “내년 말까지 토허구역이 유지되기 때문에 양도세 중과 유예 기한 전에 임차인의 계약 만료에 맞춰 매도해야 하는 상황이다 보니 조건만 맞으면 가격을 조정해서라도 계약을 성사시키고 있는 셈”이라고 분석했다.