정부와 서울시가 주택 공급에 속도를 내는 가운데 ‘개발의 사각지대’로 여겨지던 소규모 정비사업에 대한 인센티브도 강화되고 있다. 아파트 1~2개 동을 짓는 소규모 정비사업은 규모가 작아 공사비 상승 영향에 고스란히 노출된다는 한계가 있었지만 각종 지원책으로 탄력을 받을지 주목된다.
1일 정비 업계에 따르면 서울시는 내년 1월부터 모아타운에도 ‘사업성 보정 계수’를 적용할 계획이다. 모아타운이란 소규모 정비 사업지인 '모아주택'을 블록 단위로 모아 부지 면적 10만㎡ 미만의 아파트 단지를 만드는 정책이다. 앞서 시는 지난해 9월부터 시내 재건축·재개발 사업을 대상으로 사업성 보정계수를 도입한 후 내년부터 대상을 확대하겠다는 것이다.
사업성 보정 계수란 공시지가가 낮은 정비사업장에 보정계수(최대 2)를 적용해 허용 용적률을 기존 20%에서 최대 40%까지 늘려주는 제도다. 정비사업에서 용적률은 기준→허용→상한→법적 상한(서울시 3종 일반주거지역의 경우 210%→230%→250%→300%)의 네 단계로 구성되며 한 단계씩 올릴 때마다 각종 부담을 져야 한다. 특히 법적 상한까지 용적률을 채우려면 용적률 증가분의 일부를 임대주택으로 지어야 한다. 바로 이 점 때문에 허용 용적률이 증가하면 법적 상한을 채우기 위한 용적률이 줄어들어 그만큼 분양주택이 늘어나는 효과가 있다. 즉 정비사업의 사업성이 개선되는 것이다.
서울시는 대부분의 모아타운 사업장이 사업성 보정계수 제도의 수혜를 입을 수 있을 것으로 보고 있다. 총 116곳의 모아타운 사업장 중 108곳의 공시지가가 서울 평균보다 낮기 때문이다. 사업성 보정계수는 사업지 공시지가가 낮을수록 계수가 높아지는 산식을 따른다. 서울시의 한 관계자는 “제도 시행 이후 공시지가가 서울시 평균보다 낮은 재건축, 재개발 사업장들이 대부분 사업성 보정계수를 적용하고 있다”며 “정비 활성화에 효과가 있다고 판단해 모아타운에도 이 제도를 도입하는 것”이라고 설명했다. 실제로 서울시 동작구 상도14구역과 상도15구역 재개발은 사업성 보정계수를 적용해 분양 가구 수를 기존 계획보다 각각 53가구, 74가구 늘린 바 있다.
사업성 보정계수와 별도로 서울시는 5월 조례를 개정해 소규모 정비사업의 용적률을 대폭 높였다. 구체적으로 2종 일반주거지역은 기존 200%에서 250%로, 3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 조례 용적률이 올라갔다. 적용 대상은 △부지 1만㎡ 미만의 소규모 재건축 △부지 5000㎡ 미만의 소규모 재개발 △36가구 미만의 자율주택정비 사업 등이다.
주목할 만한 대목은 이번에 변경된 조례 용적률이 법적 상한(2종은 250%, 3종은 300%)과 동일한 수준이라는 점이다. 정비사업에서는 조례 용적률이 곧 상한 용적률을 의미한다는 것을 감안하면 이번 조치는 소규모 정비사업의 임대주택 건설 부담을 완전히 없애주는 효과를 내게 된다. 기존에는 상한과 법적 상한 용적률 간 증가분의 일부를 임대주택으로 기부채납 받았는데 이 절차를 밟지 않아도 되기 때문이다. 단 서울시는 이 조치를 2028년 5월까지 한시적으로만 적용할 예정이다.
이 같은 용적률 완화 정책의 대표 수혜 대상은 2~3개 동 규모로 재건축을 추진하는 '나 홀로 아파트'가 꼽힌다. 실제로 한 동 규모의 아파트가 많은 광진구에서 최근의 규제 완화 기조에 힘입어 재건축을 추진하는 사례들이 나타나고 있다. 정비업계의 한 관계자는 “재건축이 어렵다고 평가됐던 소규모 아파트들은 이번 조치를 반길 만하다”면서도 "소규모 정비사업은 사업비, 주변 일조권 제한 등으로 제약이 많아 투자할 때는 실제로 사업이 진행될 만한 곳인지 면밀히 따져봐야 한다”고 조언했다.
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