10·15 부동산 대책으로 서울 전역의 갭투자가 사실상 차단됐지만, 고가 아파트 중심의 강남권 매수세는 더 강해진 것으로 나타났다. 신규 규제지역 가격도 반등하며 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상이 대책 이후 더 가팔라졌다는 분석이 나온다.
14일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과, 대책 시행 후 규제지역으로 추가된 서울 21개 구의 아파트 매매가격은 평균 1.2% 올랐고, 경기도 12개 시·구 역시 1.1% 상승했다.
반면 기존 규제지역이던 강남·서초·송파·용산 등 주요 고가 지역은 같은 기간 평균 2.5% 오르며 상승폭이 훨씬 컸다. 특히 서울에서 발생한 신고가 309건 중 무려 87%가 이 네 곳에 몰렸고, 신규 규제지역에서 발생한 신고가 45건 중 절반 이상(53%)은 15억 원을 넘는 고가 아파트였다.
거래량 양극화도 극명했다. 대책 시행 이후(지난달 20일~이달 13일) 서울 전체 아파트 거래량은 직전 동일 기간 대비 92% 급감했지만, 강남3구는 오히려 5.5% 증가했다. 이 기간 송파구 343건, 강남구 166건, 서초구 88건 등 총 598건이 거래되며 서울 전체의 약 74%를 차지했다.
반대로 비강남권 중저가 지역은 사실상 ‘거래 절벽’ 수준으로 위축됐다. 노원구는 3건, 도봉구는 9건에 그쳤고 강북구는 단 한 건도 거래되지 않았다. 구로·금천·관악 등 금관구도 한 자릿수로 떨어졌으며, 마포·용산·성동 등 마·용·성 지역 역시 예년 대비 거래가 크게 줄었다.
이와 달리 강남권에서는 신고가가 연이어 갱신됐다. 잠실 엘스 전용 84㎡는 31억 원, 리센츠 84㎡는 35억 5000만 원, 헬리오시티 84㎡는 30억 7500만 원에 거래됐다. 압구정 신현대 11차 전용 183㎡는 지난달 22일 98억 원에 손바뀜하기도 했다.
고가 거래 열기가 커지면서 초소형 평형대에서도 가격이 치솟았다. 10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 삼성동 ‘삼성힐스테이트2단지’ 전용 40㎡는 지난달 2일 16억8000만 원에, 전용 38㎡는 지난달 24일 16억 원에 각각 거래되며 최고가를 새로 썼다. 방 1개 규모의 15~16평형임에도 10개월 만에 약 2억 원 오르며 강남권 수요 쏠림이 평형과 무관하게 확산되고 있음을 보여준다.
신축 선호도 또한 뚜렷하게 나타났다. 대책 시행 이후 서울 입주 10년 이하 아파트 가격은 평균 3.4% 올라, 30년 이상 단지(2%), 11~29년 단지(1.4%)를 크게 웃돌았다. 실거주 의무 강화로 인해 재건축·임대용 매물보다 주거 쾌적성이 높은 신축 아파트에 실수요가 집중된 영향으로 분석된다.
경기도 비규제지역은 평균 매매가격이 1.1% 상승하며 ‘풍선효과’가 나타났다. 서울 접근성이 좋은 구리(1.8%), 화성(1.7%), 용인(1.5%), 고양(1.4%), 남양주(1.2%) 등에서 매수세가 몰렸고, 이들 다섯 지역이 비규제지역 신고가의 60%를 차지했다.
이재윤 집토스 대표는 “10·15 대책 이후 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림이 오히려 가속화됐고, 고가 아파트 매수세가 유지되고 있어 자산 가치 격차가 더 벌어질 가능성이 크다”고 말했다.
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