정부의 잇따른 부동산 규제가 주택시장을 옥죄자, 규제의 사각지대에 있는 오피스텔 시장이 반사이익을 얻고 있다. 대출과 실거주 의무를 동시에 피할 수 있는 주거형 오피스텔이 ‘10·15 주택시장 안정화 방안’ 시행 이후 실수요자들의 대체 주거지로 빠르게 부상했다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 16일부터 31일까지 서울 오피스텔 거래량은 760건으로, 대책 발표 이전 보름(289건) 대비 두 배 이상 급증했다. 같은 기간 서울 아파트 거래는 1,640건으로 직전 거래량(5,262건)의 3분의 1 수준으로 급감했다. 규제 강화 이후 ‘거래절벽’이 심화된 아파트와 달리, 비(非)주택으로 분류되는 오피스텔은 청약·대출 규제를 피하면서 실수요와 투자 수요가 동시에 몰리고 있다.
공급 과잉과 아파트 쏠림 등으로 침체한 오피스텔 시장은 연초부터 반등 조짐을 보였다. 계약일 기준으로 올해 들어 지난 7일까지 매매된 서울 오피스텔은 1만816건이었다. 지난해 같은 기간(9436건)보다 14.6% 늘었다. 2023년(7419건) 대비로는 45.8% 증가했다. KB부동산 통계에 따르면 10월 서울 오피스텔 매매가격은 전월 대비 0.09% 상승하며 9개월 연속 오름세를 이어갔다. 임대수익률도 4.8%로 2018년 이후 7년 만에 최고치를 기록했다.
전문가들은 강력한 대출 규제인 ‘6·27 대책’을 시작으로 아파트에 전방위 규제가 이어진 영향이라고 분석한다. 특히 10·15 대책에서는 담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 낮추고 토지거래허가제까지 적용하며 유례없는 고강도 규제를 시행하고 있다. 반면 오피스텔은 건축법상 ‘준주택’으로 분류돼 청약통장, 자금조달계획서, 실거주 의무 등 대부분의 규제를 피한다. LTV 70%까지 대출이 가능하고, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용받지 않는다. 세법상 주택으로 분류되지만 청약 대기자에게는 오피스텔을 사도 무주택 자격이 유지된다는 것이 강점으로 꼽힌다.
이러한 흐름 속에서 서초동 핵심 입지에 들어선 ‘지젤라이프그라피 서초’가 주거형 오피스텔 수요자들의 이목을 끌고 있다. 지난 6월 준공된 이 단지는 전용 56~69㎡ 중심의 투룸·투욕실(일부 세대) 구조에 드레스룸과 수납 특화 설계를 더해 실내 활용도를 극대화했다. 일부 세대에는 발코니가 무상 제공돼 실사용 면적이 한층 넓으며, 전 세대에 고급 마감재와 무상 인테리어를 적용해 품질과 완성도를 높였다.
단지 내 커뮤니티 시설도 눈길을 끈다. 실내 수영장, 피트니스, 골프연습장, 옥상정원 등 아파트급 편의시설을 갖춰 입주민의 여가와 휴식을 모두 충족한다. 또한 1층에는 호텔식 로비와 공개공지를 배치해 공간 개방감과 주거 품격을 높였으며, 곳곳에 설치된 조형물과 예술적 연출 요소는 고급스러운 분위기를 완성했다.
입지 경쟁력 역시 탁월하다. 지하철 2·3호선 교대·서초·남부터미널역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권에 자리하며, 예술의전당, 국립중앙도서관, 서울성모병원, 신세계백화점 등 풍부한 문화·생활 인프라를 가까이서 누릴 수 있다. 생활, 교통, 문화가 어우러진 입지 조건에 더해 서리풀 복합개발과 AI 미래융합혁신특구 조성 등 개발 호재까지 인접해 있어 향후 가치 상승 기대감도 높다.
업계 관계자는 “서울 전역이 규제로 묶이면서 오피스텔이 실거주 중심 시장의 새로운 축으로 자리 잡고 있다”며 “특히 ‘지젤라이프그라피 서초’처럼 준공이 완료돼 실물 확인이 가능한 단지는 안정성과 상품성을 동시에 인정받고 있다”고 전했다.
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