강북구 대표 정비사업지인 미아동이 서울시의 재정비촉진지구 규제 철폐 정책을 발판 삼아 신축 주거지로의 탈바꿈을 앞두고 있다. 아직 미완성된 미아2구역 등의 사업도 본궤도에 오를 것으로 예상되기 때문이다. 2003년 11월 주택 정비사업인 미아 뉴타운으로 지정된 후 22년 만이다. 민간 재개발·재건축과 함께 공공 재개발 및 신속통합기획 구역도 속속 새로 지정됨에 따라 4호선 미아사거리 역을 중심으로 1만 가구가 새롭게 추가되며 강북권 신도시로 변화할 예정이다.
3일 정비업계에 따르면 미아동 주택 재개발 대장 구역인 강북구 미아동 403번지 일대 ‘미아2 재정비촉진구역’은 지난달 재정비촉진계획 변경안 공람에 대한 조합 조치 의견을 제출한 뒤 공청회도 열었다. 서울시의 규제 철폐 1호 적용으로 ‘제2종 일반주거지역’에서 ‘제3종 일반주거지역’으로 종 상향을 추진하면서 용적률을 261%에서 309.72%로 확정했기 때문이다.
기존 ‘제3종 일반주거지역’의 기준 용적률은 210%에 불과했지만 서울시의 규제 철폐 36호 적용을 통해 240%로 30%포인트 늘어났다. 또 임대주택 등 기부채납을 조건으로 법적 상한 용적률이 최대 360%로 늘어난 데 따른 것이다. 이에 따라 가구 수가 3519가구에서 4003가구로 늘어 사업성이 개선되면서 조합원의 분담금도 낮아질 전망이다.
서울 전역이 투기과열지구로 묶였지만 이 구역은 아직 사업시행계획 인가 준비 단계로 관리처분계획이 인가되지 않아 조합원 지위 양도가 가능하다. 미아동 A중개업소 대표는 “미아동 정비사업 구역 중 가장 면적이 크고 입지도 좋다”며 “사업 속도가 빨라진데다 규제를 빗겨가면서 매수 문의가 늘어났다. 추정 비례율이 115.44%로 사업성이 우수해 분담금 부담이 적어 조합원들이 매물을 내놓지 않는다”고 설명했다. 이어 “대지 면적 42.9㎡ 규모의 다세대 주택이 총 투자금액 5억 9000만 원에 매물로 나와 있어 3.3㎡당 가격이 4500만 원을 넘어간다”고 덧붙였다.
미아동 미완공 구역 중 가장 속도가 빠른 미아 3·4 재정비촉진구역은 이미 관리처분계획 인가를 얻었다. 미아3구역은 지난해 6월 관리처분인가 이후 현재 이주가 마무리된 상태다. 내년 상반기까지 철거를 마치고 하반기에 착공과 일반분양에 나설 예정이다. 올해 6월 사업성 증대와 단지 고급화를 위해 촉진계획변경 절차에 들어간 가운데 계획대로 추진되면 총 가구 수는 1051가구로 기존보다 41가구 늘어난다. 조합은 올해 촉진계획변경을 마무리하고 2030년 말 입주를 목표로 하고 있다.
2023년 11월 관리처분계획인가를 받은 미아4재정비촉진구역은 지난달 2일 사업시행계획 변경안에 대한 인가도 받았다. 조합은 최고 높이와 용적률, 건폐율, 주택형별 평면도 등을 소폭 조정했다. 입주까지 4~5년 남은 상황에 투기과열지구로 지정되며 거래는 끊긴 상황이다. 미아동 B중개업소 대표는 “관리처분인가 후 전용면적 84㎡ 입주권의 총 투자금액이 11억 원을 넘겼었는데, 10·15 대책 이후로 조합원 지위 양도가 원칙상 금지되면서 거래가 막혔다”며 “대신 입주권을 받을 수 있는 2구역과 11구역으로 매수 수요가 이동했다”고 말했다.
이번 규제로 미아동 정비지구 내 미아 9-2구역과 4-1구역도 조합원 매물 거래가 어려워졌다. 미아동 주택 정비사업은 대부분 재개발이지만 이 두 구역은 조합이 설립된 재건축 구역이다. 미아 9-2구역은 2006년 4월 추진위를 꾸린 후 세 차례나 조합설립 인가 신청 단계를 넘지 못하고 2018년에 조합설립이 취소된 뒤 올해 6월 가까스로 다시 조합을 설립했다. 인근 C중개업소 대표는 “우여곡절 끝에 올해 6월에 조합을 설립하고 시공사까지 현대건설과 HDC현대산업개발 컨소시엄으로 선정해 순조로웠으나 이번 규제로 매매가 전면 금지됐다”며 “강북 재건축·재개발까지 부동산 규제에 묶일 것이라곤 생각조차 안 했던 만큼 소유주들이 당혹스러워한다”고 전했다.
조합원 지위 양도가 제한되며 일부 매매 거래는 주춤하는 상황이지만 향후 현재 진행 중인 구역들의 사업이 완료될 경우 강북권 신흥 주거지가 될 것이라는 전망이 나온다. 아래로 이미 완성된 길음 뉴타운이 있고 동쪽으로는 진행 중인 장위 뉴타운이 위치해있어 성북구와 강북구를 아우르며 미아 뉴타운이 확장될 것으로 예상된다. 또 동북선이 2027년 개통될 경우 왕십리역을 거쳐 강남 접근성이 획기적으로 개선되는 점도 주목할 만하다. C중개업소 대표는 “이미 래미안트리베라1·2차 등 정비사업을 통해 공급된 인근 단지들이 삼각산 중·고등학교를 중심으로 안정적인 학군을 이루고 있고 남은 구역들은 4호선 역세권에 초등학교를 품은 아파트 단지여서 향후 선호도가 높을 것”이라며 “사립학교인 영훈초등학교와 영훈국제중이 있어 전세 수요가 꾸준해 전세가율도 55~60% 수준으로 높은데다 광화문·종로 출퇴근도 용이한 편”이라고 설명했다. 이달 9일 래미안트리베라 2차 전용 59㎡는 7억 7500만 원에 거래됐으며 래미안트리베라 1차 전용 59㎡는 7억 9500만 원에 계약이 체결됐다.
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