올해 아파트 월세 상승률이 2016년 통계 작성 이후 10년 만에 최고치를 기록했다. 전세의 월세화 속도가 빨라진 데다 강화된 대출 규제로 전세금을 마련하기 힘들어 반전세를 선택하는 임차인이 늘어난 영향으로 풀이된다.
28일 KB부동산 월간 시계열자료를 집계한 결과 올 들어 이달 27일까지 서울 아파트 월세 상승률은 7.15%로 집계됐다. 관련 통계가 집계된 2015년 12월 이후 가장 가파르게 올랐다. 경기는 5.07%, 인천은 5.96% 상승했다. 수도권 전체의 경우 5.95% 뛰었다.
서울의 월세 상승률은 2019년 마이너스를 나타낸 뒤 임대차 3법이 시행된 2020년 1.65%, 2021년에는 3.56%를 기록했다. 이후 전세사기와 이에 따른 월세화의 영향으로 2022년과 2023년에 각각 4.85%, 4.95%를 보인 뒤 지난해에는 5.24%로 집계됐다.
월세는 앞으로도 가파르게 오를 가능성이 높다. 아파트 매입 시 실거주 의무를 부과한 10·15 대책으로 임대 매물 자체가 빠르게 사라지고 있기 때문이다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전월세 물건은 이날 기준 4만 4651건으로 올해 1월 1일 5만 1897건 대비 14.0% 감소했다.
서울 반전세 3개월새 16%→20%…금리인하에도 전월세전환율 상승
“6·27 대출 규제 이후 반전세 수요가 많이 늘었습니다. 전세대출이 안나오니까요. 월세 수요가 증가한 만큼 전월세 전환율도 월세에 불리하게 작용하고 있습니다.”(경기 성남 분당구 A 공인중개사)
정부의 10·15 주택시장 안정화 대책 발표 이후 월세 수요가 급증하고 있다. 갭 투자가 차단되며 전세 공급 자체가 줄었고 6·27 대책으로 전세대출도 까다로워지면서 집을 구하려는 수요자들이 월세로 눈을 돌렸기 때문이다. 하지만 서울 내 아파트 구입 시 실거주 의무로 월세 물건조차 줄 가능성이 높아 월세도 급등할 수 있다는 우려가 제기된다.
28일 직방에 따르면 서울의 임대차 계약 중 반전세 비중은 7월 16.45%에서 10월 20.28%로 뛰었다. 토지거래허가구역으로 지정된 경기 12개 지역의 준전세 계약 비율 역시 같은 기간 11.12%에서 13.57%로 올랐다. 여기에서 반전세는 월세의 240배 이상을 월세 보증금으로 받을 때를 의미한다. 보증금 4억 8000만 원에, 월세가 20만 원인 식이다.
정부가 전세담보대출을 조이며 울며 겨자 먹기 식으로 반전세로 돌린 계약이 많아진 것이 반전세 비중 상승의 배경으로 지목된다. 정부는 10·15 대책에서 1주택자의 전세대출 이자를 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하는 조치를 단행했다. 이는 개인이 투자용 주택의 담보대출과 거주용 주택의 전세대출 이자를 동시에 감당하는 것을 불가능하게 만들었다.
앞서 6·27 대책을 통해 청년층이 이용하는 버팀목 전세대출의 한도를 청년의 경우 2억 원에서 1억 5000만 원으로, 신혼부부(수도권)는 3억 원에서 2억 5000만 원으로 각각 줄이고 수도권 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 낮춘 데 이은 행보다.
정부가 전세를 낀 갭 투자를 막아 전세 공급 자체가 크게 줄며 전세가가 폭등했다는 점도 반전세 증가의 배경 중 하나다. 실제로 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 물건은 2만 4478건으로 2년 전인 2023년 10월 28일 3만 2311건에 비해 25% 가까이 급감했다. 전세 가격도 덩달아 2년간 급등했다. KB부동산에 따르면 이 기간 서울 아파트 전세 가격 상승률은 10.54%에 달했다.
결과적으로 전세 물건이 줄고 가격이 오르는 데다 대출마저 안 나오는 만큼 전세계약을 원했던 임차인들이 어쩔 수 없이 반전세로 돌렸다는 의미다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “수요와 공급 모두 전세 가격을 올리고 반전세에 몰릴 수밖에 없는 상황을 만들고 있다”며 “매매도 임대차 시장도 당분간 혼란한 상태가 이어질 것”이라고 설명했다.
문제는 전세 쇼크가 월세의 가격 상승으로 이어진다는 점이다. 당장 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율인 전월세 전환율이 월세 세입자에게 불리해지고 있다. 지난해 10월 4.10%였던 전월세 전환율은 올해 △1월 4.14% △4월 4.20% △7월 4.23% △8월 4.25% △9월 4.26% △10월 4.26%로 꾸준히 상승했다. 한국은행 기준금리가 같은 기간 3.25%에서 2.50%로 떨어진 것에 비하면 정반대의 흐름이다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “전세 물건이 앞으로 더 줄어드는 만큼 전월세 전환율이 월세 수요자에 더 불리해질 가능성이 높다”고 지적했다.
신규 매수 주택의 실거주 의무를 담은 10·15 대책으로 서울 아파트의 임대 공급 자체가 감소한다는 점도 월세 상승을 부채질하는 요인으로 거론된다. 서울 신축 아파트 입주 물량이 내년 1만 7687가구, 2027년 1만 113가구, 2028년 8337가구로 매년 줄어들며 신축 아파트의 임대 공급이 막히고 구축 공급마저 줄어들면서 월세가 오를 수밖에 없다는 의미다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 월세(보증금 제외 표본 가구 월세 기준)는 144만 3000원까지 상승한 것으로 집계됐다. 올 1월 134만 3000원보다 7.4% 상승했다.
고가 월세 계약도 느는 추세다. 10월 15일 이후 27일까지 서울에서 체결된 신규 월세 계약 2125건 중 월세 200만 원 이상 계약은 385건으로 전체의 18.12%를 차지했다. 이 중 월세가 가장 비싼 아파트는 서울 서초구 반포동 레미안원베일리 133㎡로 보증금 7억 원에 월세 1500만 원이었다. 강남 뿐만이 아니다. 서울 노원구 중계동 건영3차 84㎡는 보증금 6000만 원에 월세 300만 원의 임대차 계약이 맺어졌다.
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