1주택자인 직장인 한 모(43) 씨는 아내의 출산을 앞두고 좀 더 넓은 아파트로 이사하기 위해 15일 서울 서대문구의 한 아파트 매매 계약을 체결했다. 기존에 살던 집도 이달 1일 매도 계약을 마치고 잔금 정산을 앞두고 있다. 하지만 출산과 육아를 걱정하는 아내를 위해 당분간 처가에서 지내기로 하면서 새 집은 전세를 놓기로 했다.
한 씨는 향후 시장 상황을 보며 매도나 실거주 여부를 결정할 계획이었지만 ‘10·15 부동산 대책’으로 예상치 못한 문제가 생겼다. 서울 전역이 조정대상지역으로 묶이면서 만약 새 아파트를 매도할 경우 약 1억 6000만 원의 양도세를 내야 하는 상황에 놓인 것이다. 한 씨는 “조정대상지역 지정 효력이 발생하기 전에 매수 계약을 체결했고 기존 주택도 이미 양도 계약을 마쳐 당연히 1주택 비과세 혜택을 받을수 있고, 새 아파트 또한 거주 요건이 면제되는 줄 알았다”며 당혹스러워했다.
24일 세무 업계에 따르면 10·15 부동산 대책 발표 이후 조정대상지역 지정일 이전에 서울 지역에서 신규 주택 매매 계약을 체결한 실수요자들 사이에서 일시적 2주택인 만큼 ‘2년 거주 요건이 면제되는 것 아니냐’는 문의가 잇따르고 있다. 일시적 2주택자는 3년 내 기존 주택을 처분하면 1주택자로 인정돼 비과세 혜택을 받는 만큼 규제 지역 지정 전에 계약한 신규 주택에도 양도 시 같은 혜택이 적용될 것으로 생각하는 사람들이 많다.
하지만 조정대상지역의 2년 거주 요건 면제는 공고 전 계약 여부보다 주택 수가 더 욱 중요하다. 복잡하고 난해한 세제 구조가 빚어낸 결과다.
소득세법 시행령 제154조는 1세대 1주택자의 범위를 규정하고 있다. 조정대상지역 지정 전에 계약하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 예외적으로 2년 거주 요건을 면제(제154조 제1항 제5호)해준다. 다만 이 경우 거주자가 속한 세대가 반드시 무주택이어야 하는데 이를 간과하는 사례가 적지 않다. 김희철 세무법인 현인 대표세무사는 “서울 일부 지역을 제외한 대부분이 비조정지역으로 유지된 기간이 길어 3년 이내 기존 주택을 처분하면 일시적 2주택자으로 비과세를 적용받는다. 그런데 이 경우엔 종전주택의 비과세 적용여부와 신규주택의 거주요건 면제 여부는 그 적용기준이 다른데 이를 오해하는 경우가 많다”며 “규제 지역의 잦은 지정과 해제가 반복되고 세제가 복잡한 탓에 생기는 문제인 만큼 세제 당국의 적극적인 안내가 필요하다”고 말했다.
실제 한 씨처럼 2년 거주 요건 배제를 당연하게 여겼다가 비과세 혜택을 기대하며 주택을 매도한 뒤 ‘세금 폭탄’을 맞는 사례가 발생할 수 있다. 서울경제신문이 세무법인 현인에 의뢰해 분석한 결과 조정대상지역 공고 이전에 실거래가 10억 원의 아파트를 매수한 일시적 2주택자가 5년 뒤인 2030년 11월 해당 주택을 팔아 5억 원의 차익을 거둔 경우 2년 거주 요건 충족 여부에 따라 세금 차이가 최대 1억 4974만 2000원에 달하는 것으로 나타났다.
2년 이상 3년 미만을 거주한 경우 양도차익 5억 원 중 4억 원이 비과세되고 1억 원에만 세금이 붙는다. 이마저도 장기보유특별공제(20%·2000만 원)와 기본공제(250만 원) 등을 적용하면 실제 납부세액은 1412만 4000원이다. 반면 2년 거주 요건을 몰라 2년 미만만 거주한 채 양도할 경우 내야 할 세금은 1억 6836만 6000원까지 불어난다. 세금 부담이 약 12배나 차이 나는 셈이다.
전문가들은 실거주 유도와 집값 안정이라는 정부 정책 취지에는 공감하면서도 제도의 예측 가능성을 높여야 한다고 지적했다. 조정대상지역 공고 전 계약을 체결한 실수요자 보호를 위해 무주택자에게만 적용되는 거주 요건 면제 기준을 완화하거나 규제 지역 지정 이후 세제는 일정 기간 유예기간을 거쳐 적용하는 경과조치가 필요하다는 의견도 나온다. 김 세무사는 “잦은 제도 변화에 ‘신고주의’라는 이름으로 납세자에게만 책임을 전가하는 것은 불공평하다”면서 “과세 체계 인프라가 발전하고 있는 만큼 규제 지정에 따라 바뀌는 세제 내용을 납세자가 충분히 인지할 수 있도록 알리는 노력이 강화돼야 한다”고 말했다.
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