정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 대상으로 단행한 ‘10·15 주택 시장 안정화 대책’이 주택 공급 분야에도 파장을 일으키고 있다. 재건축·재개발 매물 거래가 어려워지는 것은 물론 민간 매입임대에 대한 세제 혜택도 줄어들어 아파트와 비(非)아파트 공급이 모두 악영향을 받을 것으로 전망된다. 정부는 기존의 공급 대책을 조속히 이행하겠다는 입장이지만 업계에서는 수요를 틀어막은 상태에서 공급을 활성화하기는 어렵다는 지적이 나온다.
17일 주택 업계에 따르면 서울 전역, 경기 동남권 등이 16일부터 조정대상지역·투기과열지구로 묶이고 20일부터 토지거래허가구역으로 확대 지정되면서 재건축과 재개발 매물 거래에 제약이 발생한다. 담보인정비율(LTV) 규제 강화로 집값의 최대 40%(6억 원 이하)만 대출받을 수 있는 것은 물론 일정 시점이 지나면 조합원 지위 양도도 제한된다. 이번 대책으로 조합원 지위 양도 제한이 적용되는 서울 재건축·재개발 사업장은 214곳, 15만 8964가구에 달한다. 아직 사업 초기 단계인 곳까지 합치면 영향권은 더 넓어진다.
정부의 대책이 ‘수요 억제’에 방점이 찍히며 재건축·재개발 현장, 특히 서울 외곽을 중심으로 추가 분담금 증가 가능성에 주민들의 사업 의지가 꺾일 것이라는 우려가 퍼지고 있다. 통상 재건축·재개발 사업에서 조합원 분담금은 일반분양가에서 ‘조합원 권리 가액’을 빼는 방식으로 결정된다. 조합원의 주택 가치가 높게 평가받을수록 분담금 부담이 낮아지는 구조여서 시장이 위축되면 사업을 빠르게 추진하기가 쉽지 않다. 서울 노원구의 한 재건축 추진준비위원장은 “어느 정도 집값이 오르고 거래가 활성화돼야 사업 또한 탄력을 받는다”며 “이제 노원도 집값이 조금씩 오르기 시작해 주민 관심이 높아지고 있었는데 이렇게 강력한 규제를 시행하면 누가 노도강(노원·도봉·강북)에서 재건축을 하려고 하겠느냐”고 비판했다. 실제로 서울의 대표적인 외곽으로 꼽히는 노원·도봉·강북·금천·관악·구로구는 2022년 12월 이후 지난달까지 아파트 가격이 1~5%가량 떨어진 상태다. 그럼에도 올해 6~8월 집값이 1% 남짓 올라 이번 규제 대상에 포함됐다.
서민 주거의 중요한 축으로 꼽히는 빌라·오피스텔 등 비아파트 공급에도 타격이 불가피할 것으로 예상된다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 묶여 신규 민간 매입임대 사업자들이 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 없게 되기 때문이다. 민간 매입임대는 민간에서 사들여 일반 전월세보다 장기간 임대를 놓는 방식으로 주로 비아파트로 공급된다. 서울의 경우 현재 41만 6000가구의 등록 민간 임대주택이 운영 중인데 이 가운데 비아파트 비중은 80%를 넘는다. 국토부의 한 관계자는 “민간 매입임대에 대한 수요도 관리하겠다는 것이 조정대상지역 제도의 취지”라며 “이번 대책에만 특별히 포함된 것은 아니다”라고 설명했다.
문제는 종합부동산세를 계산할 때 임대주택을 제외해주는 혜택 없이 민간 매입임대 사업을 펼치는 것은 불가능에 가깝다는 점이다. 중소 건설 업체들을 회원사로 둔 대한주택건설협회 관계자는 “영세 건설사들은 정부가 한국토지주택공사(LH)를 통해 사들이는 신축 매입임대가 아니면 조정대상지역에서 비아파트를 짓기가 어려워진 상황”이라며 “신축 매입임대도 안정성이 높다는 장점이 있지만 사업자 입장에서는 민간 매입임대라는 선택지가 하나 사라지는 셈”이라고 말했다. 신축 매입임대는 민간 건설 사업자가 지은 오피스텔, 다가구·다세대 주택을 LH가 직접 매입해 시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택 정책이다. 정부는 비아파트의 건설 속도가 빠르다는 점에 착안해 2026~2027년 신축 매입임대 7만 가구 착공을 지원하겠다는 계획을 세운 상태다.
하지만 일각에서는 신축 매입임대의 공급 효과에 대한 의문도 제기된다. LH가 국회에 제출한 자료에 따르면 지난해부터 올해 8월까지 착공에 들어간 신축 매입임대는 9522가구에 불과하다. 신축 매입임대주택 한 채를 살 때마다 LH의 자체 자금이 약 9000만 원 소요돼 신축 매입임대 규모를 확대할수록 재무 부담이 커진다는 점 역시 한계다.
2030년까지 수도권에 135만 가구를 공급하겠다는 목표를 내건 국토교통부도 수요를 억제한 상태에서 주택 공급을 활성화할 수 있는 방안을 찾기 위해 고심하고 있다. 이번에 새로 지정된 투기과열지구 33곳에는 분양가상한제를 적용하지 않은 것이 대표적이다. 여당인 더불어민주당 또한 추가 공급 대책을 고려하고 있는 것으로 알려졌다.
전문가들은 강력한 수요 억제와 민간 공급 활성화가 양립하기 어려운 만큼 공급을 원한다면 어느 정도의 수요 확대를 용인해야 한다는 지적을 내놓는다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “과도한 집값 상승은 막아야 하지만 주택 가격이 어느 정도 올라야 공급이 촉진되는 측면도 있다”며 “수요를 지나치게 막으면 도심 공급의 핵심인 정비사업은 물론 공급이 전반적으로 위축돼 이 점을 도외시해서는 안 된다”고 강조했다.
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