정부가 서울 전역과 경기 주요 지역을 모두 규제지역으로 묶는 초강수를 뒀다. 강남권과 한강벨트 등에서 번지던 ‘불장’을 조기에 꺾겠다는 의도다. 그러나 전문가들은 이번 조치가 단기적으로는 매수세를 억제하겠지만, 장기적인 집값 안정에는 한계가 있을 것으로 보고 있다. 오히려 무주택 실수요자의 내 집 마련은 더 어려워질 수 있다는 우려도 나온다.
15일 국토교통부와 금융위원회, 국세청 등 관계부처 합동으로 발표된 이번 대책은 △규제지역 확대 △금융규제 강화 △세제 개편 검토 △불법거래 단속 강화 △공급 정책 후속조치 등으로 구성됐다.
정책 시행은 10월 16일부터 본격 적용되며, 토지거래허가제는 오는 10월 20일부터 발효된다.
전문가들은 이번 대책이 단기적으로는 매수세를 진정시키고 거래량을 줄이는 효과를 낼 것으로 전망했다.
서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 강남권과 한강벨트 등에서 과열 양상을 보이던 거래가 일시적으로 숨 고르기에 들어갈 가능성이 높다는 분석이다. 실제로 세금 부담과 대출 규제가 강화되면 다주택자뿐 아니라 매입 대기자들도 관망세로 돌아서며, 시장의 ‘불장’이 주춤할 것이라는 평가가 나온다. 일부 지역에서는 토지거래허가구역 지정으로 인해 매물이 늘면서 단기적으로 가격이 조정될 가능성도 제기된다.
하지만 장기적인 안정 효과에는 한계가 있을 것이라는 시각이 우세하다. 전문가들은 이번 대책이 기준금리 인하 이전에 나온 단기 처방 성격이 강하다고 지적한다. 규제가 강화될수록 오히려 “지금이라도 사야 한다”는 불안심리를 자극해 외곽 지역으로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’가 발생할 수 있다는 것이다. 특히 이번 조치가 시장에서 어느 정도 예고된 만큼, 규제 시행 전 급하게 매수하려는 ‘막차 수요’가 되레 늘어날 가능성도 배제할 수 없다.
시장 내 거래 위축에 따른 ‘가격 블랙아웃’ 현상에 대한 우려도 나온다. 규제 강화로 실제 거래가 줄면 시세 판단 기준이 사라져 호가만 남게 되고, 이는 시장 신뢰도 저하와 자산 가치 왜곡으로 이어질 수 있다는 지적이다. 또 거래가 줄면서 단기적으로 가격 변동 폭이 줄더라도, 인위적으로 억눌린 수요가 쌓이다 다시 폭발할 경우 정책 효과는 오래가지 못할 것이라는 분석도 제시된다.
유동성과 금리 기대감이 여전하다는 점도 변수다. 금리 인하에 대한 기대감이 커지는 상황에서 현금 자산이 풍부한 계층은 규제와 무관하게 시장에 재진입할 가능성이 크다는 것이다. 올해 가격이 가장 많이 오른 지역 역시 강남과 한강벨트 등 자체 자금으로 매수 가능한 곳들이라는 점에서, 규제의 실효성에는 의문이 제기된다.
전문가들은 또 이번 규제가 부동산 시장의 양극화와 임대차 시장 불균형을 심화시킬 수 있다고 경고한다. 거래가 단절되면 자산 이동성이 높은 상층은 기존 보유 자산의 시세차익을 누리지만, 중산층 이하의 시장 진입은 더욱 어려워지기 때문이다.
전세대출 규제로 인한 전세가 상승 압력이 이어지고, 전세 공급이 줄어 월세화가 가속화되면 세입자들의 주거비 부담은 한층 커질 수밖에 없다는 우려도 나온다.
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