정부가 서울 집값 안정을 위해 규제 지역을 확대 지정하는 부동산 대책을 내놓을 예정이다. 이번에 내놓을 부동산대책은 문재인 정부의 8·2 부동산대책에 맞먹는 수준의 강력한 규제방안을 담을 것으로 전망된다. 문 정부는 2017년 부동산 수요억제를 위해 서울 전역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하고 다주택자에 대한 금융 규제를 강화한 바 있다. 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책에서도 서울 주요 자치구와 경기 과천, 성남 분당 등 남부권 핵심 지역을 규제 지역으로 묶어 투기를 차단하고 주택가격 상승세를 억누를 것으로 예상된다.
12일 국토교통부와 정치권 등에 따르면 정부는 현재 강남·서초·송파·용산구 등 현재 4곳만 지정된 투기과열지구와 조정대상지역을 대거 확대하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 이에 투기과열지구와 조정대상지역에 서울 성동·마포·광진·강동·동작·영등포구 등 ‘한강벨트’ 주요 지역과 경기 성남 분당, 과천 등이 포함될 것으로 전망된다. 서울 자치구 전역과 분당, 과천 등은 이미 규제지역 지정과 관련 정량적 요건을 모두 충족한 상황이다. 주택법 등에 따르면 투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 해당 지역의 물가상승률보다 현저히 높은 곳(1.5배)을 대상으로 지정한다. 조정대상지역 역시 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상이면 지정 요건에 해당한다.
정부가 이같이 강력한 규제대책에 나서는 이유는 6·27 대출규제와 9·7 공급대책이 시장에서 더 이상 효력을 발휘하지 못하고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 매매가격은 상승 폭이 지속 확대됐다. 9월 첫째주 0.08% 상승하더니 8일(0.09%), 15일(0.12%), 22일(0.19%) 등 지속해서 오름폭이 커졌다. 9월 다섯째주는 0.27%까지 오르며 불안세가 확산했다. 이 같은 상승 흐름은 ‘한강벨트’ 지역이 주도했다. 성동구는 0.78%의 상승률을 기록해 서울에서 가장 높은 오름폭을 나타냈고, 마포구(0.69%)와 광진구(0.65%) 역시 전주보다 0.6% 넘게 올랐다. 광진구의 상승률은 2012년 관련 통계를 집계한 이래 가장 높은 수치였다. 경기 남부권도 재건축 단지가 몰린 지역을 중심으로 상승세가 뚜렷했다. 성남 분당구의 아파트값은 9월에만 2.24% 올랐고 과천도 1.11% 상승했다.
정부의 규제지역에 포함되면 주택담보대출비율(LTV)이 대폭 축소된다. 기존에는 70%까지 가능했지만 무주택자의 경우 50%, 유주택자는 30%로 쪼그라든다. 정부가 6·27 대출 규제를 통해 최대 대출한도를 6억 원으로 제한한 만큼 중저가 아파트에 미치는 영향이 상당할 것으로 보인다. 시세 10억 원의 아파트의 경우 유주택자라면 3억 원까지밖에 대출을 받지 못하게 되기 때문이다. 조정대상지역에 포함되면 세제도 강화된다. 윤석열 정부 당시 다주택자 중과를 내년 5월까지로 유예한 만큼 해당 규제는 받지 않게 되지만 비과세 요건이 강화된다. 기존에는 2년 보유만 하면 비과세 요건을 충족하게 됐지만, 조정대상지역에 포함되면 보유 2년과 더불어 실거주 2년 요건도 충족해야 한다. 유주택자의 취득세 부담도 대폭 높아진다. 2주택자의 경우 취득세율이 기존 1~3% 수준에서 8%로 높아지고, 3주택자는 기존 8%에서 12%까지 오르게 된다. 이와 더불어 청약 재당첨 제한도 조정대상지역의 경우 7년, 투기과열지구는 10년으로 각각 강화된다.
정부의 이 같은 강력한 규제방안이 서울 등 수도권 가격 상승 억제에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 문재인 정부에서도 강력한 수요 억제를 통해 집값 통제에 나섰지만, 대책 발표 이후 수개월이 지나면 시장의 불안세가 재발하는 현상이 나타났기 때문이다. 시중의 유동성이 풍부한 가운데 서울 주택 공급절벽 우려가 여전한 만큼 규제 위주의 대책이 효과를 발휘하기 어렵다는 것이 대체적 분석이다. 권대중 한성대 석좌교수는 “서울 아파트 입주물량이 평년의 60~70% 수준에 불과해 시장에서 주택 수요자의 ‘패닉바잉’ 분위기가 나타나는 추세”라며 “시중 유동성도 풍부해 규제 위주의 대책이 집값 안정을 달성하기는 어렵다고 본다”고 내다봤다.
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