서울 도심에 수천 가구를 공급할 수 있는 ‘황금 입지’ 용산 캠프킴 부지 개발이 난관에 부딪혔다. 미군의 토양 오염정화가 예상보다 지연되는 데다 개발 밀도를 둘러싼 관계 기관 간 시각차가 여전히 좁혀지지 않고 있기 때문이다. 캠프킴 부지는 이달 공급대책에 담길 유력한 후보지로 거론되지만, 국방부·서울시 등과 협의가 원활히 이뤄지지 않을 경우 공급 방안에서 제외될 가능성도 제기된다. 수도권 공급 물량을 대폭 늘려야 하는 정부로서는 대체 입지를 찾기도 쉽지 않아 공급 방안 발표 시점에도 영향을 미칠 전망이다.
1일 관계 기관에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 최근 ‘캠프킴 부지 전략적 개발구상 수립’ 용역 종료 시기를 9월로 연장했다. 캠프킴 부지는 용산미군기지 서측 4만 8339㎡ 부지로 미군이 군수품 공급지로 활용하다 2020년 반환했다. 용산 일대 개발의 가이드라인을 담은 ‘용산공원 정비구역 종합기본계획’에 따르면 캠프킴 일대는 이전부터 주거·상업 복합시설 건립이 예정돼 있었다. LH는 이에 캠프킴 부지의 개발 규모, 도입 시설, 투입·회수 금액 등을 구체화하기 위해 지난해 5월 용역업무를 진행했지만 계획 기간 내 마치지 못 했다.
용역 기간이 연장된 것은 국방부와 서울시가 개발 밀도, 높이에 대해 이견을 보였기 때문으로 알려졌다. 2007년 LH와 국방부는 LH가 용산기지 이전 비용을 대는 대신 국방부가 4개 반환부지(캠프킴·수송부·유엔사·외인주택) 소유권을 LH에 넘기는 내용의 협약을 체결했다. 국방부와 LH가 협의해 수익금을 처리할 수 있어 국방부 입장에서는 밀도를 높일수록 이익이 남는 구조다. 반면 서울시는 인근에서 최고 100층을 목표로 용산국제업무지구 개발을 추진하고 있는 와중에 캠프킴 부지까지 고밀 개발될 경우 도시 기능이 잘못 분산될 수 있다는 점을 우려하는 것으로 알려졌다.
LH는 관계 기관의 시각 차이가 개발 구상안을 내놓는 데 큰 걸림돌은 아니라는 입장이다. LH 관계자는 “캠프킴 부지는 용산공원종합기본계획에 근거해 다양한 개발 시나리오를 바탕으로 기본구상 대안을 만들고 있다”고 설명했다.
문제는 개발 구상이 9월에 나오더라도 곧바로 개발을 추진하기가 어렵다는 점이다. 캠프킴 부지는 미군이 오래 사용했던 곳이기 때문에 본격 개발 전에 토지 오염 정화 작업을 해야 한다. 당초 미군기지이전사업단에서 예상했던 정화 완료 시기는 지난해 4월이었지만 2023년 문화재가 발굴돼 1년간 정화 작업이 중단됐다. 지난해 정화를 재개한 사업단은 서울시에 내년 8월까지 정화를 마친다고 밝힌 상태다. 하지만 오염 물질 증가, 강수 등의 영향으로 더 늦어질 가능성이 높다. 실제로 근처 유엔사 부지의 경우 LH가 민간에 매각한 지 약 8년 만인 올해 6월에야 분양에 나섰다.
공급 방안의 단골 소재이던 캠프킴 개발이 난항을 겪으며 정부의 부담이 가중될 것으로 우려된다. 캠프킴은 용산 한가운데 자리한 금싸라기 땅인데다 지하철 1호선 남영역, 4·6호선 삼각지역과 인접해 최적의 택지 입지를 갖춘 것으로 평가받는다. 토지 소유권 또한 정부가 보유하고 있어 토지 보상 문제가 발생하지 않는 것도 장점으로 꼽힌다. 문재인 정부는 캠프킴 부지와 관련 2020년 ‘8·2주택공급방안’에서 3100가구를 조성하겠다고 밝혔고, 윤석열 정부는 2022년 ‘공공분양 50만 가구 공급 계획’을 통해 주택 공급을 약속한 바 있다.
이재명 정부에서도 첫 공급방안에 캠프킴 부지가 포함될 가능성이 높을 것으로 전망됐다. 김윤덕 국토교통부 장관은 전날 취임식에서 “부동산 시장의 불확실성이 여전히 남아 있다"며 "주택 시장을 안정적으로 관리하기 위해 양질의 주택을 충분히 공급하는 것이 중요하다"고 밝혔다.
서울은 개발 가능한 유휴부지가 거의 없어 ‘캠프킴’이 도심 공급의 구심점 역할을 할 것이라는 게 부동산 업계의 관측이었다. 2020년 8·4 대책에서 정부가 국·공유지 20여 곳을 활용해 3만 3000가구를 공급하겠다고 밝혔지만 주민 반대가 거세 현재까지 착공한 부지는 1곳(500가구 이상 기준)밖에 없는 상태다(★본지 7월 1일자 21면 참조). 하지만 캠프킴 관련 기관 간의 이견을 조율하지 못할 경우 공급 대책에 포함하기 쉽지 않아 공급대책 발표 시점에도 영향을 줄 것으로 전망된다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “캠프킴 부지는 구상이 나오더라도 토지 정화에 오랜 시간이 걸려 개발이 쉽지 않을 것”이라며 “공공 청사 상부를 아파트로 개발하는 등 빠르게 진행할 수 있는 공급 방안을 찾는 게 중요하다”고 강조했다.
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