▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
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[주요 이슈 브리핑]
■ 목동 고도제한: 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 개정안 발표 이후 목동 신시가지 아파트 거래가 일주일 평균 30건에서 2건으로 93% 급감했다. 오는 8월 4일 발효되는 개정안으로 김포공항 반경 약 11~13km 내 양천구 대부분 지역이 45·60·90m 고도제한을 받을 가능성이 커지면서 고층 재건축에 차질이 생기고 있다.
■ 이주비 완화: 금융위원회가 재건축·재개발 사업지에서 ‘1+1 분양’을 신청한 조합원도 준공 후 처분 조건 약정서 작성 시 이주비 대출을 허용하는 방안을 검토 중이다. 기존에는 1+1 분양 신청자를 다주택자로 간주해 이주비 대출이 전면 금지됐으나, 정비사업 차질 우려로 규제 유연화에 나선 것으로 해석된다.
■ 대출규제 영향: 6·27 대출규제 시행 한 달 후 서울 집값 상승폭이 0.43%에서 0.16%로 둔화됐으나 하락세 전환이 아닌 관망세 국면이다. 서울 10억 원 초과 아파트는 규제 후에도 평균 3.6% 상승했고 특히 준공 30년 초과 구축이 7.3%로 가장 높은 상승률을 기록했으며, 전세의 월세화 가속으로 서울 월세 매물은 3.5% 증가한 반면 전세 매물은 2% 감소했다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 고도제한 변경 추진에…거래 끊긴 목동 재건축 단지
- 핵심 요약: 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 개정안 발표 후 목동 신시가지 거래량이 일주일 평균 30건에서 2건으로 93% 급감하며 신고가 거래도 1건에 불과한 상황이다. 전체 14개 단지 중 10개 단지가 재건축 정비계획을 확정하면서 신고가 행렬이 이어지던 상황에서 급제동이 걸렸다. 기존에는 공항 활주로 반경 4km 이내를 수평표면구역으로 정하고 건축물 높이를 해발 57.86m(지상 45m) 미만으로 제한했으나, 개정안에서는 평가표면 확대로 김포공항 반경 약 11~13km 내 지역이 45·60·90m 등으로 고도제한이 적용된다. 목동재건축연합회는 반대 성명서를 발표하고 연명부를 작성 중이다. 오는 30일에는 오세훈 서울시장도 목동 신시가지 단지를 방문해 주민 의견을 들을 예정이다.
2. ‘1+1 분양’ 신청 조합원 이주비 대출 가능해진다
- 핵심 요약: 금융위원회가 재건축·재개발 사업지에서 ‘1+1 분양’을 신청한 조합원도 준공 후 처분 조건 약정서 작성 시 이주비 대출을 허용하는 방안을 검토 중이다. 1+1 분양은 기존에 대형 주택을 보유한 조합원이 재건축·재개발 후 대형 주택 한 채 대신 소형 두 채를 받는 제도를 말한다. 두 채 중 한 채를 추후 매도하겠다는 의사를 밝히면 이주비 대출을 허용해주겠다는 의미를 내포한다. 금융당국은 처분 기한으로 준공 후 3년 내를 고려 중인 것으로 전해졌다. 6·27 대출규제로 1주택자는 대출 한도가 6억 원으로 고정되고, 2주택 이상 다주택자는 이주비를 포함한 주택담보대출이 전면 금지된 상황에 정비사업 차질 우려로 규제 유연화에 나선 것으로 해석된다.
3. ‘본 레이스’ 돌입한 1기 신도시 선도지구…사업성따라 속도 제각각
- 핵심 요약: 1기 신도시 선도지구 15곳 중 8곳이 예비사업시행자 지정을 완료하며 재건축이 본격화되고 있다. 분당 시범단지는 현재 용적률 97~194%, 3714가구에서 350% 안팎 용적률로 6000가구 이상 대단지로 재건축하는 특별정비계획 초안을 성남시에 제출했다. 양지마을(4392가구)과 샛별마을(2843가구)도 각각 7500가구, 4500가구 규모의 대단지로 재건축을 진행할 것으로 예상된다. 평촌 꿈마을 귀인은 용적률 380%로 3317가구 규모, 꿈마을 민백블럭은 용적률 330%로 2500가구 안팎 초안을 제출할 예정이다. 산본은 9-2구역과 11구역 모두 LH가 예비시행자를 맡아 용적률 360%, 3.3㎡당 780만 원 공사비로 비례율 110% 이상을 추정한다고 밝혔다. 반면 일산과 중동은 사업성이 떨어진다고 평가받아 일산 백송마을을 제외하면 예비시행자 지정을 마친 단지가 없는 상황이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 올림픽파크포레온 벽면서 균열 발생…전수조사 착수
- 핵심 요약: 지난해 준공한 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 3단지 34층 복도 벽면에서 수평 방향 균열이 발생해 현대건설(000720) 등 전체 시공사가 전수조사에 착수했다. 이 단지는 옛 둔촌주공을 재건축한 총 1만 2032가구로 단일 단지 기준 국내 최대 규모다. 현대건설이 28% 지분율로 가장 크고 HDC현대산업개발(294870) 25%, 대우건설(047040)과 롯데건설이 각 23.5%를 차지한다. 2019년 착공해 지난해 11월 준공인가를 받고 입주를 시작했으나, 2022년 공정률 50% 상태에서 공사비 증액 갈등으로 6개월 간 공사가 중단됐다. 이후 공사비는 3조 2300억 원에서 4조 3700억 원으로, 공사 기간은 42개월에서 58개월로 조정됐다. 올해 5월 전용면적 84㎡ 입주권이 28억 8000만 원 신고가에 거래됐다. 이달 무순위 청약에는 22만 4000여 명이 몰려 5만 6000대 1 평균 경쟁률을 기록했다.
5. 숨죽인 집값, 불안한 전세…“눈높이 낮춰 틈새 노려야”
관련기사
- 핵심 요약: 6·27 대출규제 시행 한 달 후 서울 집값 상승폭이 6월 넷째 주 0.43%에서 7월 넷째 주 0.16%로 둔화됐으나 하락세가 아닌 관망세로 평가된다. 서울 6월 아파트 매매 거래 건수는 1만 1665건이지만 7월 현재까지는 1941건에 불과하다. 서울 10억 원 초과 아파트는 규제 후에도 평균 3.6% 상승했다. 연식별로는 준공 30년 초과 구축이 7.3%로 가장 높았고 5년 이하 신축이 3.77%를 기록했다. 전세 시장에서는 소유권 이전 조건부 전세대출 금지로 갭 투자가 봉쇄되면서 서울 월세 매물이 1만 9449건으로 3.5% 증가한 반면 전세 매물은 2만 4343건으로 2% 감소했다. 하반기 서울 아파트 입주 물량은 1만 4043가구로 지난해 하반기 대비 29.1% 감소할 예정이다.
6. 광안대교·광안리해변 조망…부산 전통 부촌의 새 아파트 단지
- 핵심 요약: 부산 수영구 남천동 옛 메가마트 부지에 대우건설이 시공하는 써밋 리미티드 남천이 8월 분양된다. 지하 5층~지상 40층, 5개 동, 총 835가구 규모로 전용면적 84~243㎡ 중대형 주택형으로 구성된다. 전체 가구의 약 88%가 바다 또는 광안대교 조망을 확보하도록 계획됐고, 각 가구에는 최대 2.8m 우물 천장 설계가 적용됐다. 단지 중앙 최상층에는 스카이라운지와 프라이빗 자쿠지 시설 게스트하우스가 들어선다. 전국 아파트 최초 자동화 금고 시스템과 부산 아파트 최초 복합 테니스 공간 등이 마련된다. 부산 지하철 2호선 남천역과 경성대·부경대역을 모두 도보로 이용할 수 있고, 수영로·번영로·황령터널 등 주요 도로망을 통한 접근이 편리하다.
[자주 묻는 질문 (FAQ)]
Q. ICAO 고도제한이 목동 재건축에 어떤 영향을 미칠까요?
A. 양천구 대부분 지역이 45~90m 고도제한을 받아 고층 재건축이 어려워질 것으로 보입니다. 8월 4일 발효되는 ICAO 개정안으로 김포공항 반경 11~13km 내 지역이 새로운 고도제한을 받게 되면서 목동 14개 재건축 단지의 사업 계획이 전면 수정될 가능성이 높습니다. 기존에는 공항 활주로 반경 4km 이내만 해발 57.86m 미만으로 제한했습니다. 다만 개정안은 훨씬 넓은 범위에 더 낮은 고도제한을 적용합니다. 현재 목동재건축연합회와 서울시가 반대 입장을 표명하고 있으나, 2030년 11월 전면 시행까지 국내법 정비가 필요한 상황입니다.
Q. 1기 신도시 재건축 중 어느 지역이 유망할까요?
A. 현재까지는 분당과 평촌이 사업 진행 속도와 사업성 면에서 앞서고 있습니다. 분당은 시범단지가 용적률 350%로 6000가구 규모 계획을 제출했고, 양지마을과 샛별마을도 각각 7500가구, 4500가구 규모로 재건축을 추진할 예정입니다. 평촌은 꿈마을 귀인이 용적률 380%로 3317가구 규모 초안을 제출했습니다. 산본은 LH가 예비시행자를 맡아 상대적으로 저렴한 공사비를 제시하고 있으나, 향후 건축비 상승 위험이 있습니다. 일산과 중동은 사업성이 낮다고 평가받아 예비시행자 지정도 지연되고 있어 다른 지역 대비 상대적으로 후순위로 평가됩니다.
Q. 대출규제 이후 어떤 부동산 투자가 유리할까요?
A. 대출 영향이 적은 중저가 지역과 구축 아파트 위주로 기회가 있을 것으로 보입니다. 서울 10억 원 초과 아파트 중 준공 30년 초과 구축이 규제 후 7.3% 상승해 가장 높은 상승률을 보였습니다. 서울 외곽 지역과 경기도 핵심지의 투자가치 있는 물건들은 규제 영향이 상대적으로 적으면서도 중장기 상승 가능성을 갖고 있습니다. 다만 하반기 서울 아파트 입주 물량이 전년 대비 29.1% 감소할 예정이어서 공급 부족 현상은 지속될 전망입니다. 현재 매수세가 위축된 시점에서 자금 여력이 있는 실수요자들에게는 시장 진입 기회가 될 수 있습니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 목동 재건축: ICAO 고도제한 적용 여부 확정 시까지 투자 보류, 서울시 TF 대응 결과와 국토부 최종 입장 모니터링
✓ 1+1 분양 활용: 이주비 대출 완화 시기 파악하여 재건축 자금 조달 계획 수립, 준공 후 처분 조건 검토
✓ 대출규제 대응: 서울 외곽과 경기 핵심지 중저가 물건 위주 관심, 구축 아파트와 재건축 아파트 투자가치 재평가
✓ 신축 아파트: 시공사 신뢰도와 공사 이력 사전 점검, 준공 후 하자 발생 시 자산 가치 영향 검토
[키워드 TOP 5]
ICAO 고도제한, 목동 재건축, 1+1 분양 이주비 대출, 1기 신도시 선도지구, 6·27 대출규제, AI PRISM, AI 프리즘
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