수도권 재건축·재개발 시행권을 둘러싼 부동산 신탁사들의 수주 경쟁이 달아오르고 있다. 금융당국이 부실 요인으로 지목된 책임준공형 관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁 확대에 제동을 걸자 정비사업으로의 쏠림현상이 심화한 결과다. 이에 따라 주요 사업지를 수주하기 위한 수수료 할인 경쟁도 한층 치열해질 전망이다.
10일 정비업계에 따르면 일산 강촌마을3·5·7·8단지 통합재건축 추진준비위원회는 이달 예비시행자 선정을 위한 입찰을 진행 중이다. 지난해 1기 신도시 재정비 선도지구로 뽑힌 이 단지는 총 3616가구 규모로, 일산 최대 정비구역으로 꼽힌다. 현재 한국토지신탁 등 대형 부동산 신탁사들이 입찰 의향을 보이고 있는 것으로 전해졌다. 앞서 일산 강촌마을3·5·7·8단지 소유주들은 투표를 통해 득표율 67.1%로 신탁방식 정비사업 추진을 결정한 바 있다.
총 2334가구 규모의 평촌 샘마을(임광·우방·쌍용·대우·한양) 통합재건축 추진준비위원회도 예비시행자 선정을 위한 주민동의를 받고 있다. 샘마을 단지는 평촌신도시 선도지구 3곳 중 유일하게 아직 예비시행자를 선정하지 않았다. 현재 한국토지신탁과 한국자산신탁이 물밑 경쟁을 벌이고 있는 상황이다. 나머지 2곳은 각각 하나자산신탁과 한국자산신탁을 예비시행자로 선정했다.
신탁방식 정비사업은 조합 대신 신탁사가 사업시행자 자격으로 재건축·재개발을 진행하는 것을 의미한다. 2016년 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 본격화됐다. 그동안 조합이 정비사업을 이끄는 방식이 우세했지만 최근 공사비 갈등이 불거지면서 전문성을 가진 신탁사를 선정해 사업을 추진하는 방식이 주목을 받고 있다.
수요가 가장 많은 곳은 단연 정비물량이 많은 1기 신도시다. 실제로 성남시는 노후계획도시 정비에 속도를 내기 위해 선도지구 공모 때 신탁사 또는 공공이 사업에 참여할 경우 가산점을 부여한 바 있다. 그 결과 선도지구로 뽑힌 분당 △양지마을(한국토지신탁) △샛별마을(하나자산신탁) △ 시범단지(한국자산신탁) 3곳 모두 신탁사와 손을 잡았다. 이밖에 서울 양천구 목동, 경기 광명시 등 재건축이 활발하게 추진 중인 지역에서도 신탁방식을 택하는 단지가 늘어나고 있다.
부동산 신탁사들이 정비사업으로 눈을 돌리는 또 다른 이유는 책준과 차입형 토지신탁 등 기존 사업 확대가 어려워졌기 때문으로 분석된다. 금융위원회는 이달 1일부터 차입형 토지신탁의 총 예상 위험액을 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도 기준을 신설하고, 이를 2027년 말까지 점진적으로 적용하기로 했다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 땅 주인에게 소유권을 위임받아 금융권에서 비용을 조달해 사업을 완료하고, 일정 수수료를 받는 방식이다.
다만 금융당국은 공급 차질을 우려해 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받는 정비사업은 이번 규제에서 제외하기로 했다. 신탁사의 한 관계자는 “차입형 토지신탁은 수주액의 약 70%를 차지할 정도로 높은 비중을 차지한다”며 “앞으로 자체 개발사업이나 업무·상업용 건물 수주가 줄어들 수밖에 없어 정비사업 수주를 위한 수수료 경쟁도 더 치열해질 것”이라고 설명했다.
높은 수익을 안겨주던 책준 사업도 위축이 불가피하다. 책준은 건설사가 약속한 기한 내에 공사를 마치지 못하면, 신탁사가 금융비용 등 모든 책임을 떠안는 사업 방식이다. 위험부담이 큰 대신 일반 관리형 토지신탁보다 2배 높은 1~2%의 수수료를 받아 효자 상품으로 떠올랐다. 그러나 건설경기 위축에 부도 등의 이유로 책임준공 기한을 맞추지 못하는 건설사가 늘어나면서 부실 부메랑으로 돌아오고 있는 실정이다. 이에 국내 부동산 신탁사 13곳은 책준 사업장을 2023년 580개에서 지난해 말 223개로 60% 이상 줄였다.
정비사업 등 새 먹거리를 발굴하지 못하는 신탁사는 실적 부담이 커질 것으로 예상된다. 예로 나이스신용평가는 올해 상반기 정기평가에서 코리아신탁의 신용등급을 하향 조정(장기 기준 BBB+/부정적→BBB/안정적)했다. 윤재성 나이스신용평가 수석연구원은 “신규 수주 감소와 사업 포트폴리오 재조정 등 수익 창출력 회복 여부를 집중 모니터링해 반영할 것”이라고 분석했다.
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