▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 강남권 집값 사상 최고치 경신: 강남 지역 11개 구 아파트 평균 매매가가 17억 3223만 원을 기록했다. 강북 14개 구(9억 8876만 원) 대비 7억 4347만 원 높아지면서 KB국민은행 통계 집계 이후 최초로 17억 원을 돌파했다. 전국 아파트 5분위 배율도 11.9배로 2008년 12월 통계 작성 이후 최대치를 나타냈다.
■ 건설업계 폐업 급증과 부채 위기: 올해 1~5월 종합건설업 폐업 신고가 299건으로 지난해 같은 기간(263건)을 넘어섰다. 상장 건설사 평균 부채비율은 203%로 2023년(137%) 대비 66%포인트 상승했다. 건설공사비지수가 5년간 30% 이상 급등했으나 기본형 건축비는 1.61% 인상에 그쳐 가격 괴리가 심화되는 양상이다.
■ 지방 미분양 최대 규모 기록: 4월 기준 전국의 준공 후 미분양 주택이 2만 6422가구로 2013년 8월 이후 11년 8개월 만에 최대 규모를 기록했다. 대구(3776가구), 경북(3308가구), 경남(3176가구), 부산(2462가구) 등에서 준공 후 미분양이 수천 가구에 달했다. 강남3구 외지인 주택 매수 비율이 62.4%에 달하며 서울 강남 쏠림 현상이 극심해졌다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 때릴수록 올랐다…징벌적 과세가 만든 강남 광풍
- 핵심 요약: 강남 11개 구 아파트 평균 매매가가 17억 3223만 원으로 치솟았다. 강북 14개 구(9억 8876만 원)를 7억 4347만 원 앞서며 사상 최고치를 경신했다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “강남 집중 현상과 더불어 다주택자에 대한 과도한 세제 정책이 주택 양극화 현상의 원인”이라고 꼬집었다. 다만 건설사에 대한 원시 취득세 부과, 제로 에너지 의무화, 중대재해처벌법이 잇따라 강화되면서 건설사 수익성이 악화하고 주택 물량 감소로까지 이어지는 모양새다.
2. ‘로또 청약’ 만든 분상제…원가 부담에 중견 건설사마저 휘청
- 핵심 요약: 올해 1~5월 종합건설업 폐업 신고가 299건으로 폭증하면서 작년 동기(263건)를 크게 웃돌았다. 실제로 삼부토건(71위) 같은 중견 건설사마저 법정관리에 들어가는 등 업계 위기가 심각해졌다. 상장 건설사 평균 부채비율은 203%로 2023년(137%)보다 66%포인트나 급등했다. 건설공사비는 131.11로 5년간 30% 이상 치솟았지만 기본형 건축비는 고작 1.61% 인상에 그쳐 가격 괴리가 도드라지는 모습이다.
3. 뒤틀린 과세에 지방만 텅텅…준공후 미분양 12년來 최대
- 핵심 요약: 전국 아파트 5분위 배율이 11.9배로 곤두박질쳤다. 2008년 12월 통계 작성 이후 최대치를 기록한 수치다. 서울 상위 20% 평균 매매가격(31억 4419만 원)과 하위 20%(4억 9085만 원) 사이의 격차가 무려 6배 넘게 벌어진 것이다. 다만 강남3구는 올 들어 거래된 매물의 절반 이상이 신고가에 매매되며 강남구 개포자이프레지던스 84㎡가 지난달 38억 9000만 원에 거래되는 등 고공 행진을 이어가는 중이다. 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만 6422가구로 2013년 8월 이후 11년 8개월 만에 최대 규모를 기록했다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 2018년 부활한 ‘재초환’…서울 공급가뭄 악순환만 불렀다
- 핵심 요약: 전국 재건축 부담금 부과 예상 단지 58곳의 조합원 가구당 평균 부담금이 1억 328만 원으로 추산된다. 특히 서울은 1억 4741만 원으로 더 높게 나타났다. 서울에서 가장 큰 A단지는 가구당 3억 9000만 원의 부담금이 예상되는데, 2021년 관리처분계획 인가를 받은 반포주공1단지 3주구로 추정된다. 올해 1~5월 서울 분양 아파트 중 재건축·재개발 물량이 4594가구로 전체의 91.9%를 차지해 정비사업에 대한 의존도가 극도로 높다.
5. 분당신도시 올해 정비 물량, ‘입안 제안’으로 뽑는다
관련기사
- 핵심 요약: 성남시가 분당신도시 2차 정비사업지구를 입안 제안 방식으로 선정하기로 최종 결정했다. 지난달 실시한 주민 설문조사에서 1만 2500여 명이 참여해 64%가 입안 제안 방식을, 31%가 공모 방식을, 5%가 모르겠다고 응답한 결과를 반영했다. 선도지구 공모 당시 제시됐던 가점 항목(이주대책, 장수명 인증, 추가 공공기여)에 대해서는 75%가 폐지를 요구했다. 1기 신도시 5곳 모두 입안 제안을 통해 2차 정비사업지구를 선정하게 될 전망이다.
6. 대출 규제에 잔금 마련 못해…계약 취소 사례 속출
- 핵심 요약: 정부가 주택담보대출 최대한도를 6억 원으로 제한하면서 매수 대금을 마련하지 못해 계약 취소 사례가 속출하고 있다. 서초구 서초동에서 10억 원 대출을 받아 매수하려던 B씨는 가계약금 1억 원만 걸어 놓은 상태에서 대책 발표 직후 본계약 체결에 실패했다. 마포구에서 서초구로 이사하려던 C씨는 토지거래허가 신청을 미뤄놨다가 약정금 4억 원을 돌려받지 못하게 됐다. 토허구역 확대 재지정 이후 추가 상승을 기대하던 심리가 컸으나 대출 규제로 매수세가 꺾이면서 매물과 매수문의가 모두 쪼그라든 모습이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 강남권 집값이 17억 원 넘었는데 지금도 투자할 만한가요?
A. 단기 조정은 불가피하나 중장기 공급 부족 기조는 지속될 전망입니다. 주택담보대출 6억 원 한도 제한으로 매수세가 위축되면서 단기적으로는 가격 조정 압력이 있을 것으로 보입니다. 하지만 서울 아파트 공급의 91.9%를 차지하는 정비사업이 재초환 부과와 건설사 수익성 악화로 위축되고 있어 중장기적으로는 공급 부족에 따른 가격 상승 동력이 유지될 가능성이 높습니다. 자기자본 비중을 높이고 토허구역 규제 절차를 숙지한 후 선별적 투자를 검토하시는 것이 바람직합니다.
Q. 분양가상한제가 폐지되면 투자 전략을 어떻게 바꿔야 하나요?
A. 로또 청약은 사라지지만 공급 정상화와 가격 현실화를 기대할 수 있습니다. 건설사 평균 부채비율이 203%를 돌파하고 폐업이 급증하는 상황에서 분양가상한제 폐지는 건설사 수익성 회복과 공급 확대로 이어질 것으로 예상됩니다. 현재 분양가상한제 적용 단지의 청약 경쟁률이 일반 분양보다 6배 높은 '로또 청약' 현상은 사라지겠지만, 공급 정상화로 시장 안정성이 높아질 전망입니다. 분양가 현실화에 따른 신규 분양 물건의 적정 가격 분석과 기존 보유 자산의 상대적 경쟁력 재평가가 필요합니다.
Q. 지방 미분양이 2만 6천 가구인데 투자 기회가 될까요?
A. 다주택자 세제 부담을 정밀 계산한 후 선별적 접근이 필요합니다. 전국 준공 후 미분양이 11년 8개월 만에 최대 규모를 기록했지만 다주택자 보유세 강화로 지방 부동산 매수 시 세금 부담이 크게 증가합니다. 대구 3776가구, 경북 3308가구, 경남 3176가구 등 주요 지역의 미분양 물건 중에서도 교통 접근성과 개발 계획이 있는 지역을 선별해야 합니다. 종합부동산세 3.2%, 취득세 12% 등 구체적 세제 부담과 임대 수익률, 향후 가격 상승 가능성을 종합적으로 계산한 후 투자 여부를 결정하시는 것이 바람직합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 강남권 투자 전략: 평균 매매가 17억 원 돌파 시점에서 중장기 추가 상승 동력과 단기 대출 규제 영향 균형 분석 필수
✓ 분양가상한제 정책 변화: 건설사 폐업 급증(299건)과 부채비율 203% 악화 추이 모니터링, 분양가 현실화 시점 예측
✓ 재초환 부과 대상 파악: 58개 예상 단지 중 투자 관심 물건의 부담금 규모(평균 1억 328만 원) 사전 조사 및 영향 분석
✓ 지방 미분양 매수 기회: 2만 6422가구 중 교통 접근성과 개발 호재 있는 물건 선별, 다주택자 세제 부담 정밀 계산
✓ 대출 규제 대응 방안: 6억 원 한도 제한 하에서 자기자본 비중 확대, 갭투자 구조 재검토와 전세자금대출 대안 모색
[키워드 TOP 5]
강남권 17억 원 돌파, 분양가상한제 폐지론, 재건축초과이익환수제 부활, 지방 미분양 급증, 대출 규제 강화, AI PRISM, AI 프리즘
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