▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 극약 처방의 광범위한 충격파: 정부가 6억 원 이상 주택담보대출을 금지하면서 서울 전체 25개 구 중 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들었다. 서울 시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만 7384가구 중 127만 6257가구가 타격을 받게 된다. 특히 서울 아파트 평균 시세 14억 6000만 원 기준으로 기존 10억 2000만 원까지 가능했던 대출액이 6억 원으로 4억 2000만 원 줄어들어 8억 6000만 원 이상의 자기자금이 있어야 입주가 가능한 상황이다.
■ 금융 시스템 마비와 총량 급감: KB국민은행·신한은행·하나은행·우리은행 등 시중은행과 지방은행·인터넷전문은행이 28일부터 모바일 애플리케이션을 통한 주요 주담대 상품과 신용대출·마이너스통장의 비대면 신규 대출 접수를 중단했다. 새 규제를 전산에 적용해 테스트하고 안정적으로 운영하는 데 최소 2~3일이 걸리기 때문이다. 시장에서는 당국이 금융권 대출 총량을 이전 대비 절반으로 줄여 하반기에도 대출 중단이 지속될 수 있다는 전망이 나온다.
■ 과거 규제 효과의 한계성: 이달 26일 기준 전체 금융권의 가계대출 잔액이 전달 말과 비교해 5조 8000억 원가량 증가했다. 문재인 정부 시절 15억 원 이상 고가 주택 대출 규제 효과는 시행 후 2분기까지 3.2%포인트 내지 2.8%포인트까지 가격 증가율이 낮아졌지만 3분기에는 증가율이 정책시행 이전 수준으로 돌아왔다. 정부는 주택 공급 확대 방안을 마련해 대응할 것으로 관측된다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서울 127만가구 대출 줄어든다
- 핵심 요약: 정부의 6억 원 대출 한도 제한으로 서울 25개 구 중 18개 구의 대출액이 감소하고 127만 6257가구가 타격을 받을 전망이다. 서울 아파트 평균 시세 14억 6000만 원 기준으로 기존 10억 2000만 원까지 가능했던 대출액이 6억 원으로 4억 2000만 원 줄어들어 8억 6000만 원 이상의 자기자금이 필요해졌다. 강남구와 서초구는 평균 시세가 30억 원을 웃돌아 25억~26억 원 이상의 현금이 있어야 입주가 가능하다. 현 시세 기준으로 6억 원 한도를 넘지 않고 LTV 70%까지 대출이 가능한 서울지역은 노·도·강과 금·관·구를 비롯해 중랑구 등 7개 구뿐인 상황이다.
2. 고강도 규제 첫날부터…은행 비대면대출 중단
- 핵심 요약: 금융당국이 수도권 주택담보대출액을 6억 원으로 제한하는 고강도 규제를 시행하면서 은행들이 일제히 비대면 대출을 중단했다. 새 규제를 적용하기 위한 전산 작업에 물리적 시간이 필요하기 때문이다. 다만 주담대의 약 10%, 신용대출의 80%가 비대면으로 이뤄진다는 점이 문제다. 금융당국은 은행들이 30일부터 신용대출부터 비대면 상품 취급을 재개하도록 지도할 방침이지만 시장에서는 길게는 1주일 가까이 시간이 걸릴 수 있다는 얘기도 나온다.
3. 중위가격에 LTV 50% 적용…강남 3구·마용성이 타깃
- 핵심 요약: 금융당국이 서울 아파트 중위 매매가격 10억 8000만 원에 LTV 50% 적용 시 5억 4000만 원 대출이 가능하지만 6억 원으로 한도를 제한했다. 강남 3구의 1~4월 국민 평형(84㎡) 평균 매매가격은 23억 8370만 원에 달한다. 연 소득이 2억 원인 소비자가 4.2%로 변동형 주담대를 받을 때 대출액은 기존 11억 4800만 원에서 6억 원으로 절반 가까이 줄어든다. 정부가 6억 원을 전면에 내세운 것은 결과적으로 강남 3구와 마용성 지역을 겨냥한 것이라는 시각이 많다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 文정부 극약처방도 6개월 반짝 효과…“칵테일 요법으로 집값 잡아야”
- 핵심 요약: 이달 26일 기준 전체 금융권의 가계대출 잔액이 전달 말과 비교해 5조 8000억 원가량 증가해 7조 원에 육박할 전망이다. 문재인 정부 시절 15억 원 이상 고가 주택 대출 규제 효과는 시행 후 2분기까지 가격 증가율이 낮아졌지만 3분기에는 정책시행 이전 수준으로 돌아왔다. 업계에서는 정부 가계대출 제한 조치의 취지는 인정하면서도 규제가 급격하게 이뤄지다 보니 혼선이 빚어지고 있다고 진단했다. 정부는 4기 신도시보다 공공기관 유휴 부지 발굴과 재건축·재개발 규제 완화를 통한 도심 내 공급 확대하는 방향으로 갈 것으로 점쳐진다.
5. 미니 신도시 기대감에…청주 ‘신분평 제일풍경채’ 견본주택 북적
- 핵심 요약: HMG그룹이 선보인 ‘신분평 더웨이시티 제일풍경채’ 견본주택에 27일 개관 이후부터 3일간 총 2만 3000여 명의 관람객이 몰렸다. 초여름 더위에도 불구하고 입장 대기 줄이 3일 내내 400m 이상 이어졌고 주변 도로가 온종일 극심한 정체를 빚을 정도다. 청주 서원구 일대에 조성될 약 3만 7000가구 규모의 신흥 주거벨트에 대한 기대감과 10년간 임대료 동결 민간임대 포함 등에 관심이 쏠렸다. 견본주택은 청주시 상당구 용암동 2980번지에 마련됐다. 시공사는 제일건설이며 입주는 2028년 5월 예정이다.
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6. 작년 실적 157% 넘어선 래미안…르엘은 송파서 영토확장
- 핵심 요약: 삼성물산 건설부문이 울산 B-04구역 재개발 정비사업을 6982억 원 규모로 수주하면서 상반기 도시정비사업 수주액이 5조 7195억 원에 달했다. 현대건설도 강북구 미아9-2구역 재건축 사업을 6358억 원에 수주하며 상반기 수주액 5조 5000억 원을 돌파했다. 롯데건설은 송파구 문정동 가락1차현대아파트 재건축을 4167억 원에 수주했으며 새 단지명으로 ‘문정 르엘’을 제안했다.
[자주 묻는 질문]
Q. 6억 원 대출 한도로 서울 투자가 불가능해졌나요?
A. 7개 구는 여전히 투자가 가능합니다. 서울 25개 구 중 18개 구가 대출액 감소 영향을 받지만 노원·도봉·강북·금천·관악·구로·중랑구는 아파트 평균 시세가 6~8억 원대로 LTV 70% 적용 시에도 6억 원 이하입니다. 강남권은 25~26억 원 이상 현금이 필요해 고액 자산가가 아니면 진입이 어려워졌으나, 전체적으로 현금 확보 능력에 따라 투자 지역을 재선택하면 기회는 여전히 존재합니다.
Q. 언제부터 대출 신청이 정상화되나요?
A. 비대면 대출은 2~3일 후 재개되지만 총량 제한으로 중단이 반복될 전망입니다. 금융당국이 30일부터 신용대출 비대면 서비스 재개를 지도하고 있으나 최대 1주일 소요 가능성도 있습니다. 더 큰 문제는 5대 은행의 하반기 총량이 기존 7조 6000억 원에서 3조 8000억 원으로 절반 줄어들어 대출 증가 기미가 보이면 수시로 접수 중단할 수밖에 없는 구조입니다. 여러 금융기관에 분산 신청하고 사전 승인을 확보하는 전략이 필요합니다.
Q. 이번 규제 효과가 얼마나 지속될까요?
A. 과거 문재인 정부때 15억 원 규제도 6개월 효과에 그친 것을 봤을 때 결국 공급 대책 없이는 근본 해결이 어렵습니다. 2018년 문 정부의 15억 원 이상 고가 주택 대출 규제는 시행 후 2분기까지 가격 증가율을 낮췄지만 3분기부터 정책 시행 이전 수준으로 돌아왔습니다. 이번에도 단순 대출 규제만으로는 한계가 있어 정부가 재건축·재개발 규제 완화와 공공기관 유휴 부지 활용 등 공급 확대 방안을 병행 추진하고 있으며, 규제 효과의 일시성을 감안한 중장기 투자 전략 수립이 필요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 현금 확보 능력 재점검: 서울 평균 시세 기준 8억 6000만 원 이상 자기자금 필요, 투자 가능 지역과 가격대 재선정 필수
✓ 레버리지 전략 전면 수정: 기존 LTV 70% 활용 전략을 현금 비중 대폭 확대 방향으로 전환, 투자 수익률 재계산 및 포트폴리오 재구성
✓ 대출 신청 타이밍 관리: 하반기 은행 총량 절반 삭감으로 대출 중단 빈발 예상, 여러 금융기관 분산 접근 및 사전 승인 확보 전략 수립
✓ 지역별 투자 우선순위 조정: 노도강·금관구 등 7개 구는 6억 원 한도 내 LTV 70% 가능, 규제 완화 지역 중심 투자 기회 재검토
✓ 공급 정책 연계 중장기 전략: 과거 대출 규제 6개월 효과 한계 감안, 재건축·재개발 규제 완화와 공급 확대 정책 변화 모니터링 강화
[키워드 TOP 5]
6억 원 대출 한도, 서울 아파트 74% 타격, 비대면 대출 중단, 강남 3구 현금 25억, 대출 총량 절반 삭감, AI PRISM, AI 프리즘
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