수도권·규제지역의 주택담보대출 최대 한도를 6억 원으로 정하는 등 대출 규제를 강화한 부동산 대책의 영향으로 ‘똘똘한 한 채’로 평가되는 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 부동산 시장이 직격탄을 맞았다. 이에 따라 고가 주택으로 옮기려는 수요도 꺾이면서 시장 과열이 당분간 진정될 것이라는 전망이 나온다. 다만 대출을 얻어 거주용 주택을 구매하려 했던 수요까지 차단될 가능성과 함께 주담대에 실거주 의무가 도입된 수도권에서 전월세 공급 감소에 따른 가격 상승의 부작용이 나타날 수 있다는 우려가 제기된다.
정부는 27일 금융사의 주담대 한도 6억 원 제한, 다주택자의 추가 주택 구입을 위한 대출 금지, 생활안정자금 목적의 주담대 금지 등을 골자로 하는 가계부채 관리 방안을 발표했다.
부동산 시장 전문가들은 이번 대책이 토지거래허가구역을 포함한 규제지역으로 묶여 있는 강남3구와 용산구, 마포·성동구 등 이른바 ‘한강벨트’를 겨냥하고 있다고 평가했다. 한국부동산원이 이달 26일 발표한 6월 넷째 주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울의 올해 매매가격 누적 상승률은 3.10%로 전국 주요 시도 중 가장 높다. 25개 자치구 중에서는 △송파구 8.58% △강남구 7.84% △서초구 7.14% △성동구 5.74% △마포구 5.11% △용산구 4.7% 순으로 강남3구·용산구와 한강벨트 지역이 상승세를 주도했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “이번 대출 규제는 최근 가격이 급등한 강남권과 한강벨트 아파트가 가장 큰 영향을 받을 것”이라고 전망하면서 “상급지 갈아타기나 똘똘한 한 채 열풍이 주춤해질 것”이라고 진단했다. 강남 아파트와 같은 고가 주택일수록 대출 의존도가 높다는 이유에서다.
실제로 최근 강남3구의 아파트 가격은 30억~40억 원을 웃돌고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 서초구의 대장주로 꼽히는 래미안원베일리 전용면적 84㎡는 이달 17일 63억 7000만 원에 매매 거래가 이뤄졌다. 송파구의 재건축단지인 잠실주공5단지도 전용 82㎡가 이달 16일 41억 원에 손바뀜되는 등 강남 주요 아파트단지 시세가 과열 양상으로 치닫고 있다.
다만 실수요자들이 강남·용산의 대안으로 선택하는 한강벨트 지역의 영향이 상대적으로 더욱 클 것이라는 분석도 나온다. 한강벨트 지역 역시 매매 시세가 10억 원을 넘어선 가운데 대출을 활용해 매수하려는 수요가 많은 상황에서 이번 대책으로 대출이 어려워졌기 때문이다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 “실수요자들의 자금 조달이 어려워지면서 주택 매수를 위한 선택의 폭이 좁아지게 될 것”이라고 설명했다.
수도권 지역 주택 구입 목적 주담대에 대한 전입 의무 부과에 대해서는 사실상 토허구역을 확대한 조치라는 평가와 함께 전월세 시세 급등의 부작용으로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. 집값 급등으로 자금 여력이 부족한 수요자가 매매 대신 전월세로 눈을 돌리게 될 것으로 보이지만 전월세 매물로 나올 수 있었던 물건이 시장에 나올 수 없기 때문이다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “올해 토허구역 재지정 후 해당 지역 전월세 매물이 감소했다”며 “전입 의무가 적용되면 전월세 물량 감소가 불가피하다”고 지적했다. 이어 “가뜩이나 입주 물량이 부족한데 전월세 매물이 줄면 전월세 시장 불안이 우려된다”고 덧붙였다.
이번 대책의 다주택자에 대한 추가 주택 구입용 주담대 전면 금지는 기존의 똘똘한 한 채 선호 현상 심화로 이어질 것이라는 지적이 제기된다. 이에 따라 강남3구·용산구과 나머지 지역 간의 격차가 더 확대되는 양극화가 지속될 것이라는 의견이 나왔다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “단기적으로 매수세가 꺾이는 영향이 있겠지만 장기적으로는 강남·용산 같은 지역은 큰 영향이 없고 그 외 한강벨트와 노도강(노원·도봉·강북) 지역의 수요가 위축되면서 초양극화가 심화될 것”이라고 진단했다.
이번 대책으로 중산층의 내 집 마련에 차질이 불가피해지면서 현금성 자산 보유자 위주의 시장 재편이 불가피해질 것이라는 의견도 제기된다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “저소득층은 총부채원리금상환비율(DSR) 제한도 있고 담보인정비율(LTV)도 줄어서 중저가 주택 접근도 어려워졌다”면서 “앞으로 고소득자, 현금 보유 여력이 있는 자산가 중심의 거래 구조가 예상된다”고 내다봤다. 김재경 투미부동산컨설팅 소장은 “현금 부자나 부모에게 증여받을 재산이 많은 사람이 아니면 집을 사기 어렵게 됐다”며 “소득이 많은 전문직 부부라도 대출을 받아서 집을 살 수 없게 된 것”이라고 설명했다.
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