▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 청주 투자 열풍 확산: SK하이닉스 공장 증설 등으로 청주시 인구가 내국인 85만 명, 외국인 3만 명까지 늘어나며 90만 돌파를 앞두고 있다. 이에 따라 전월세 매물이 부족해지면서 올해 1월부터 5월까지 청주시 아파트 평균 청약 경쟁률이 66.98대 1을 기록했다. 서울 60.62대 1을 뛰어넘어 전국 1위를 차지한 것이다. 청약 흥행 기대감에 주말에는 서울과 경기도에서 내려오는 외지인들의 발길도 끊이지 않는 상황이다.
■ 강남 3구 전세가율 최저치 경신: 강남 3구 전세가율이 서초구 37.1%, 송파구 38.4%, 강남구 39.1%로 30%대까지 하락했다. 2017년 집계 시작 이래 최저치로, 같은 기간 서울 평균 전세가율은 45.2%를 기록했다. 한편 2017년 초 70%대였던 서울 전세가율이 집값 상승과 함께 지속적으로 하락하면서 갭투자 시에도 본인의 자금이 필요한 상황이 됐다.
■ 지방 미분양 대거 털어내기: CR리츠 3곳이 신규 등록을 신청하며 1400가구를 추가 매입해 상반기에만 1980가구 규모의 미분양 주택을 매입하게 됐다. 이 중 대구 달서구 990가구가 가장 많았는데, 해당 단지는 준공 후 1년여간 입주자 모집에 실패한 단지다. 정부는 CR리츠와 한국토지주택공사(LH) 매입 후 임대 전환을 통해 지방 미분양 주택 1만 가구 해소를 목표로 내걸었다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. [르포] 하이닉스 후광효과에 인구도 증가…외지인 투자 ‘꿈틀’
- 핵심 요약: 청주시가 SK하이닉스 공장 증설 효과로 인구 90만 돌파를 앞두고 있다. 다만 전월세 매물 부족 현상도 덩달아 심화되는 모습이다. 올해 1~5월 청주시 아파트 평균 청약 경쟁률은 66.98대 1을 기록며 전국 1위를 차지했다. 수도권 투자자들이 부동산 투자 강의를 듣고 그룹을 지어 주말마다 임장을 돌고 있으며, 이미 가격이 치솟은 흥덕구와 달리 서원구는 차익 실현을 노리는 외지인 투자처로 급부상하는 모습이다.
2. 강남3구, 집값 상승에 전세가율 30%대로 하락
- 핵심 요약: 강남 3구 전세가율이 30%대로 급락하며 2017년 집계 시작 이래 최저치를 갈아치웠다. 서초구가 37.1%, 송파구가 38.4%, 강남구가 39.1%를 기록했으며 서울 평균 전세가율은 45.2%를 나타냈다. 2017년 초 70%대였던 서울 전세가율이 집값 상승과 함께 8년 만에 절반 이하로 곤두박질친 모습이다. 이는 사용 가치가 매매 가격의 투자 가치를 못 따라간다는 의미다. 매매 가격이 급등하면 전세로 레버리지를 쓰던 갭투자 기능도 약해질 것으로 예상된다.
3. CR리츠, 대구 990가구 추가 매입… 상반기만 미분양 2000가구 소화
- 핵심 요약: CR리츠 3곳이 신규 등록을 신청하며 1400가구를 추가 매입해 상반기에만 1980가구 규모의 미분양 주택을 매입하게 됐다. 대구 달서구 990가구가 가장 큰 물량으로 준공 후 1년여간 입주자 모집에 실패한 단지도 포함됐다. 경북 경주 163가구와 경남 양산 265가구도 각각 CR리츠로 편입된다. 지난해 1곳도 운영하지 못했던 CR리츠가 올해 물꼬를 트면서 대구 수성구 수성레이크우방아이유쉘 288가구 매입을 시작으로 광양 275가구 매입도 이번 주 등록을 마칠 예정이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 보증금 부풀린 전세계약…대법 “HUG 책임 면제”
- 핵심 요약: 대법원이 실제보다 부풀린 전세금 계약서를 바탕으로 대출을 받은 경우 주택도시보증공사(HUG)는 보증 책임을 지지 않는다고 못을 박았다. 신한은행이 2017년 A씨 전세계약서를 근거로 2억 1000만 원을 대출해주고 HUG 보증을 받았으나, 실제 임대인에게 전달된 보증금은 계약서상 2억 6400만 원보다 적은 2억 3000만 원이었다. 대법원 3부는 “전세보증금이 실제 지급 금액과 다른 내용으로 정해진 이 사건 계약은 허위에 해당한다”며 HUG 면책을 확정했다.
5. 현실 외면한 주거지원 정책에…이중고 겪는 신혼부부
- 핵심 요약: 서울시가 올해부터 아이 낳은 무주택 가정에게 주거비를 지원하겠다고 나섰지만 현실과 동떨어진 기준 때문에 신혼부부들이 원성을 터뜨리고 있다. 서울시는 전세 3억 원 이하 또는 월세 130만 원 이하 거주 조건을 달았지만, 지난달 기준 서울 평균 전세가가 아파트 6억 4000만 원, 소형 아파트도 4억 2000만 원으로 조건에 맞는 물건을 찾기 어려운 실정이다. 게다가 은행들이 주택담보대출 기간을 50년에서 30년으로 줄이면서 신혼부부들 주머니 사정은 더 팍팍해졌다. 만기 단축으로 한 달 이자가 30~40만 원 더 늘어 자금력이 부족한 신혼부부들의 내 집 마련 계획이 차질을 빚고 있다.
관련기사
6. 변전소 工期 2년 줄인 청주… AI산업 발목 잡는 하남
- 핵심 요약: 신청주변전소가 건립 계획 수립 7년 만에 가동을 시작하며 345kV급 변전소 건설 평균 9년보다 2년 넘게 단축된 성과를 거뒀다. SK하이닉스와 충청북도, 청주시가 2019년 업무협약을 통해 부지 매입 지원과 인허가 신속 처리로 공기 단축을 이뤄낸 것이다. 반면 하남시 동서울변전소는 2026년 준공 목표에도 불구하고 하남시가 주민수용성을 내세워 인허가를 내주지 않아 공사를 시작조차 하지 못하는 중이다. 지난해 12월 경기행정심판원이 공사를 가로막지 말라고 판정했음에도 하남시는 반년 넘게 요지부동인 상황이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 청주 부동산 투자 지금이 적기인가요?
A. SK하이닉스 공장 증설로 인구가 증가하고 있어 청약 경쟁률이 전국 1위를 달성했습니다. 청주시 인구가 90만 돌파를 앞두고 있어 전월세 매물 부족으로 임대 수요가 폭증하고 있습니다. 특히 서원구는 이제 개발이 시작되는 지역으로 수도권 투자자들이 차익 실현을 노리며 투자처로 주목하고 있습니다. 다만 지방 투자 특성상 유동성 리스크와 관리 부담을 고려하여 장기적 관점에서 신중하게 접근하셔야 하며, 산업 기반이 탄탄한 청주테크노폴리스 인근 지역을 우선 검토하는 것이 바람직합니다.
Q. 강남권 갭투자가 완전히 불가능해졌나요?
A. 전세가율이 30%대로 추락하여 갭투자 기능이 사실상 소멸된 상태입니다. 서초구가 37.1%, 송파구가 38.4%, 강남구가 39.1%로 2017년 이래 최저치를 기록했으며, 8년 만에 70%대에서 30%대로 절반 이하로 급락했습니다. 전세 레버리지 기능이 약화되어 갭투자 시에도 막대한 본인 자금이 필요해졌으며, 매매 가격 급등으로 전세값과의 격차가 벌어져 기존 갭투자 전략은 전면 재검토가 불가피합니다. 따라서 충분한 자기자본을 확보한 후 임대 수익률 중심의 투자 전략으로 전환하는 것이 현실적입니다.
Q. 지방 미분양 해소가 투자에 어떤 기회를 제공하나요?
A. CR리츠가 활성화되면서 지방 미분양 시장이 안정화되어 바닥 형성 신호로 해석됩니다. 상반기에만 1980가구 매입으로 정부의 1만 가구 해소 목표가 순조롭게 진행되고 있어 지방 부동산 시장의 공급 과잉 우려가 완화되고 있습니다. 미분양 해소로 지방 부동산 시장 안정성이 개선될 것으로 예상되며, 우량 입지 중심으로 선별 투자 기회가 확대될 전망입니다. 특히 대구, 경주, 양산 등 CR리츠 편입 지역의 인근 우량 단지들은 상대적으로 매력도가 높아져 투자 검토 대상으로 부상하고 있는 상황입니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 청주 투자 전략: SK하이닉스 공장 증설 수혜 지역 중심으로 중장기 투자 관점에서 서원구 신축 단지 우선 검토
✓ 강남권 투자 전환: 전세가율 30%대 추락으로 갭투자 포기, 임대 수익률 중심의 현금 투자 전략 수립 필요
✓ 지방 시장 기회: CR리츠 미분양 해소로 지방 부동산 바닥 형성, 우량 입지 중심 선별 투자 타이밍 포착
✓ 전세 투자 주의: 허위 계약 시 HUG 보증 면제 대법원 확정 판결로 계약서 정확성과 실제 지급액 확인 필수
✓ 신혼부부 임대 수요: 주담대 만기 단축과 비현실적 지원 정책으로 신혼부부 타겟 임대 시장 확대 예상
[키워드 TOP 5]
청주 투자 열풍, 강남 전세가율 추락, 갭투자 시대 종료, 지방 미분양 해소, CR리츠 활성화, AI PRISM, AI 프리즘
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