▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 경매시장 매각가율 폭증: 서울 아파트 경매에서 낙찰가가 실거래가를 훌쩍 뛰어넘는 현상이 잇따르고 있다. 강남구 한보미도맨션은 감정가 31억 5000만 원에 42억 1533만 원으로 낙찰되며 매각가율 133%를 기록했다. 해당 매물에는 39명이 응찰해 치열한 경쟁이 벌어지기도 했다. 토허구역 규제를 피하려는 투자 수요가 경매시장으로 쏟아지면서 올해 월 100% 이상 매각가율 127건에 달했다.
■ 신규 택지 용적률 상향: 정부가 서리풀지구 등 신규 택지 4곳의 용적률을 250%로 끌어올려 당초 5만 가구에서 6만 가구로 공급을 확대하기로 했다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 개발제한구역 해제 후보지의 용적률 상향을 논의했으며, 자족용지를 주거용으로 전환하는 방안도 검토하고 있다. 지구 지정은 2026년 상반기 완료되고 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주가 목표다.
■ 금리 인하 속도 조절: 이창용 한국은행 총재가 “기준금리를 언제, 어느 정도 내릴지는 가계부채·주택시장·외환시장 등을 보면서 결정할 것”이라고 밝혔다. 이재명 정부는 부동산 시장 과열시 금융사에 자본을 더 쌓게 하는 방식으로 가계대출을 줄이는 방안을 검토 중이다. 주택담보대출 위험가중치를 높여 여신을 옥죄는 방안과 함께 7월 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행을 앞둔 상태다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서울 아파트 경매도 ‘불장’…낙찰가, 실거래가 훌쩍 뛰어넘어
- 핵심 요약: 서울 아파트 경매시장에서 매각가율 100% 이상 사례가 올해 127건을 기록하며 투자 열기가 치솟는 모습이다. 강남구 한보미도맨션은 감정가 31억 5000만 원에 42억 1533만 원으로 낙찰돼 133% 매각가율을 기록했다. 토허구역 규제를 피하려는 투자자들이 경매시장으로 몰리면서 강남권뿐만 아니라 마포구, 성동구, 영등포구로도 높은 매각가율이 확산되는 양상이다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “토허구역 매물은 경매로 낙찰받으면 실거주 의무에 해당하지 않는 조건이 투자 매력으로 작용하고 있다”고 분석했다.
2. [단독] 서리풀 등 신규택지 4곳 용적률 200→250%로
- 핵심 요약: 정부가 서리풀지구 등 신규 택지 4곳의 용적률을 250%로 끌어올려 당초 5만 가구에서 6만 가구로 공급을 확대한다. 서리풀지구 2만 가구, 고양대곡 역세권 9400가구, 의왕 오전왕곡 1만 4000가구, 의정부 용현 7000가구로 총 5만 가구 공급이 목표다. 이로써 용적률 상향으로 1만 가구가 추가 공급될 전망이다. 국토교통부는 지구 지정을 2026년 상반기 완료하고 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주를 목표로 하고 있다.
3. 부동산 시장 과열땐…은행, 자동으로 대출 줄인다
- 핵심 요약: 이재명 정부가 부동산 시장 과열시 금융사 자본 규제를 강화하여 가계대출을 자동으로 줄이는 시스템 구축을 검토 중이다. 국정기획위원회는 부문별 경기대응완충자본과 시스템리스크 완충자본 도입을 제시했다. 정부는 주택담보대출 위험가중치를 높여 은행들이 대출을 줄이도록 유도하는 방안도 함께 살펴본다. 금융계의 한 관계자는 “경기대응완충자본을 도입하고 주택담보대출의 위험가중치를 높이면 은행들 입장에서는 대출을 줄이는 쪽으로 대응할 수밖에 없다”고 전했다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 이창용, 금리 인하 속도 조절…“집값 지켜본 뒤 결정”
- 핵심 요약: 이창용 한국은행 총재가 “기준금리를 언제, 어느 정도 내릴지는 가계부채·주택시장·외환시장 등을 보면서 결정할 것”이라고 밝히며 추가 금리 인하에 신중한 입장을 드러냈다. 5월 기준금리가 2.50%로 인하된 이후 서울 집값 상승과 가계대출 증가가 동반되면서 추가 인하 속도를 조절하겠다는 신호를 보낸 것이다. 특히 이 총재는 “부동산 공급에 대한 불안이 있고 소위 믿지 못하겠다는 상황이기 때문에 구체적인 공급안이 수도권 지역에서는 더 나와야 한다”고 주장했다.
5. [단독] 자족·상업용지도 주거용으로…가용책 총동원
관련기사
- 핵심 요약: 국토교통부가 신규 택지와 3기 신도시의 자족용지와 상업용지를 주거용으로 전환하는 방안을 적극 검토하고 있다. 2기 신도시에서 과도한 자족용지로 인한 공실 발생 사례를 교훈삼아 신규 택지의 주거 비율을 높이려는 전략이다. 의왕군포안산지구 등 3기 후기 신도시의 용적률 상향과 함께 지구 내 자족용지를 줄이고 주택용지를 확대하는 방안도 동시에 추진되는 중이다 .한편 서울 아파트 일반분양 물량이 올해 7358가구로 4년 만에 최소치를 기록하는 등 공급 부족이 심각해지는 모양새다.
6. ‘공사비 2조 7500억’ 압구정2구역, 시공사 선정 돌입
- 핵심 요약: 압구정2구역 재건축조합이 시공사 선정 입찰을 공고하며 2조 7488억 원 규모의 메가 프로젝트가 본격 가동됐다. 1924가구를 2571가구로 재건축하는 이 프로젝트는 3.3㎡당 1150만 원 수준의 공사비가 책정됐다. 압구정 2~5구역 중 유일하게 정비구역 지정을 완료한 2구역은 9월 중 시공사를 선정할 예정이다. 삼성물산은 영국의 유명 건축설계사 ‘포스터 앤드 파트너스’와 협업해 한강 조망 극대화에 방점을 찍고 있고, 현대건설은 압구정 일대 아파트 단지 명칭이 대부분 ‘현대아파트’인 점을 내세워 ‘압구정 현대’, ‘압구정 현대아파트’ 등 4개 상표권을 출원했다.
[자주 묻는 질문]
Q. 서울 아파트 경매 지금 참여해도 될까요?
A. 매각가율 133% 기록으로 과열 양상이지만 토허구역 규제 회피 수단으로 여전히 매력적입니다. 올해 매각가율 100% 이상 사례가 127건을 기록하며 투자 열기가 치솟고 있으나, 실거래가를 뛰어넘는 낙찰가로 인한 리스크도 감안하셔야 합니다. 토허구역 외 지역인 마포구, 성동구, 영등포구로도 높은 매각가율이 확산되고 있어 이들 지역의 경매 기회를 적극 검토하되, 한보미도맨션처럼 재건축 추진 등 확실한 가치 상승 요인이 있는 물건을 중심으로 선별적 접근이 필요합니다.
Q. 공급 확대 정책이 집값에 어떤 영향을 줄까요?
A. 중장기적으로는 공급 증가 요인이지만 단기적으로는 여전히 공급 부족이 지속될 전망입니다. 신규 택지 4곳의 용적률 상향으로 6만 가구 공급이 확대되지만 2031년 첫 입주 예정으로 실제 공급까지 6년이 소요됩니다. 올해 서울 아파트 일반분양 물량이 7358가구로 4년 만에 최소치를 기록하는 등 단기 공급 부족이 심각한 상황입니다. 자족용지의 주거용 전환 등 추가 공급 대책도 추진되고 있지만 당분간 서울 아파트 시장의 강세 기조가 이어질 가능성이 높습니다.
Q. 금리 인하 지연과 대출 규제 강화에 어떻게 대응해야 할까요?
A. 7월 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행과 자본 규제 강화로 대출 조건이 악화될 전망입니다. 이창용 한국은행 총재가 '집값을 지켜본 뒤 금리를 결정하겠다'고 밝혀 추가 인하가 지연될 가능성이 높습니다. 주택담보대출 위험가중치 상향과 경기대응완충자본 도입이 검토되고 있어 은행들의 대출 축소가 예상됩니다. 투자자들은 현재 대출 한도를 사전에 확보하시고 고정금리 전환을 적극 검토해야 하며, 금융기관별 대출 정책 변화를 면밀히 모니터링하면서 레버리지 비중을 적절히 관리하는 것이 중요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 경매시장 투자 전략: 토허구역 규제 회피 목적 경매 참여 증가로 매각가율 상승세, 실거래가 대비 프리미엄 감안한 신중한 입찰가 산정 및 재건축 단지 중심 선별 접근 필요
✓ 공급 일정 모니터링: 신규 택지 4곳 용적률 상향으로 2031년 입주 예정이나 단기적 공급 부족 지속, 당분간 서울 아파트 강세 기조 지속 전망으로 투자 타이밍 조절 중요
✓ 금융 정책 대응: 7월 DSR 3단계 시행과 자본 규제 강화 검토로 대출 조건 악화 예상, 사전 자금조달 계획 수립 및 고정금리 전환 검토 필수
✓ 금리 인하 지연 대비: 한국은행 총재 신중론으로 추가 금리 인하 속도 조절 가능성, 레버리지 전략 재검토 및 금리 리스크 관리 방안 마련 시급
[키워드 TOP 5]
서울 아파트 경매 과열, 신규 택지 용적률 상향, 부동산 대출 규제 강화, 금리 인하 속도 조절, 압구정 재건축 프로젝트, AI PRISM, AI 프리즘
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
derrida@sedaily.com
