강남구 아파트 매매거래 중 신고가 거래가 속출하고 있다. 서울시가 올해 3월 집값 과열을 막기 위해 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구 지역 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 재지정했지만 오히려 역풍이 불고 있는 것이다. 토허구역 재지정으로 전세입자를 끼고 아파트를 매수하는 갭투자가 막힌 후 거래 가능한 매물 수가 감소한 영향이 크다. 집값을 잡기 위한 정책이 매물 품귀 현상을 발생시켜 시장이 매도자 우위로 전환된 데 다른 것으로 분석된다.
12일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 개포동 디에이치아너힐즈 전용면적 84㎡는 지난달 18일 35억 원에 거래되며 신고가를 기록했다. 도곡동 타워팰리스1차 전용 84㎡ 역시 지난달 28일 30억 원에 계약이 체결되며 신고가를 새로 썼다. 개포동 A중개업소 대표는 “토허구역 확대 재지정 이후 거래 가능한 매물이 줄어들면서 거래량이 감소했지만 강남 아파트를 사려는 사람들은 여전히 많다”며 “매물 자체가 없다 보니 괜찮은 매물이 나오면 대기자가 높은 가격에 바로 계약하는 상황”이라고 설명했다. 실제로 토허구역 확대 재지정 효력이 적용되기 시작한 3월 24일 이후 강남구 매물은 이날 기준 7128건으로 15.1% 감소했다. 아파트 매매거래 건수도 2월에 571건, 3월에 793건이었으나 지난달 60건으로 급감했다.
매물 수와 거래가 급격히 줄어든 반면 매매거래 중 신고가 비중은 늘었다. 부동산 프롭테크 기업 직방에 따르면, 4월 강남구 아파트 신고가 매매거래 비중은 59.0%로 전월 44.9% 대비 14.1% 포인트 늘었다. 2022년 4월(53.7%) 이후 3년 만에 신고가 거래 비중이 절반을 넘어섰다.
서초구 아파트 단지도 가격 상승 흐름이 나타나고 있다. 서초구 반포동 D중개업소에 따르면 9월 입주가 가능한 한강뷰 아크로리버파크 전용 59㎡는 이달 9일 40억 원에 나오자마자 30분 만에 대기자와 계약이 이뤄졌다. 신반포 12차 전용 106.36㎡는 지난달 7일 33억 5000만 원에 나왔으나 한 달 만에 34억 5000만 원으로 호가가 1억 원 올랐다.
토허구역 규제에도 신고가가 나오는 것은 공급이 줄어든 상황에 수요자들은 강남 집값이 더 오를 것으로 판단하기 때문이란 평가가 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “'똘똘한 한채' 열풍에 금리 인하 가능성이 커지며 여전히 매수자들이 강남 아파트 시장을 낙관적으로 인식하는 상황”이라며 “빌딩 공실률이 늘어나면서 과거 꼬마빌딩 매수 수요가 고가 아파트 시장으로 넘어가는 것도 한몫한다”고 분석했다. 전날 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 고정형 주담대 금리는 연 3.04~5.54%(9일 기준)에 형성됐다. 한 달 전 연 3.40~5.90%였던 것과 비교하면 상·하단 모두 0.36%포인트 낮아졌다.
오는 6월 대통령선거와 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용을 앞두고 있어 그 전에 매수하자는 심리도 신고가 거래 증가 요인이다. 대치동 C중개업소 대표는 “매수자들이 정책 불확실성으로 대선 전 계약을 서두른다”며 “두 달 후 시행 예정인 3단계 DSR 대출규제도 매수자들의 불안감을 높이고 있다”고 설명했다.
강남 3구가 토허구역으로 묶이면서 강남과 인접한 입지의 과천으로 투자 수요가 몰리면서 과천 아파트 매매가격도 급등했다. 과천시의 지난달 아파트 매매거래 중 신고가 비중은 62.5%에 달했다. 과천시 중앙동 B중개업소 대표는 “과천은 규제가 없어 갭투자도 가능한데다 과천주공을 재건축한 신축 대단지가 들어서면서 실거주 수요가 넘치는 상황”이라고 말했다. 과천시 중앙동 과천푸르지오써밋 전용 84㎡는 지난달 신고가인 24억 5000만 원에 손바뀜이 이뤄졌고, 원문동 래미안슈르 전용 84㎡는 18억 9000만 원에 신고가 거래가 체결됐다.
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