정비사업의 성패는 사업을 시작해서 입주까지 얼마나 빠르게 추진할 수 있느냐에 달려있다. 대부분 도시정비사업은 재개발, 재건축사업으로 수많은 이해관계, 정책, 규제 등으로 사업의 진행 속도가 매우 느리다.
통상 정비구역지정 단계부터 입주까지 원활하게 잘 진행되는 경우가 약 10년의 시간이 소요된다. 만약, 진행과정에서 이해관계인 간의 다툼이나 정부의 규제 등이 발생할 경우 사업은 15년에서 20년 가까이 진행되는 경우도 허다하다. 사업이 장기화되는 경우 사업성 악화와 지연의 악순환으로 이어지고, 결국 사업을 중단하거나 포기하는 단계에 이르는 경우도 흔치 않게 볼 수 있다.
이에 서울시는 인허가로 인한 사업 지연을 방지하고 신속하게 사업을 추진하기 위해 ‘신속통합기획’이라는 절차를 만들어 사업추진 과정을 간소화하고 있다. 그러나 ‘신속통합기획’이 반드시 성공을 가져다주는 것은 아니다. 관건은 시행자, 인허가권자, 이해관계자와의 관계를 어떻게 잘 조율해서 합의를 이끌어 내느냐에 달려 있다. 바로 건축설계사의 역할이다.
재건축 사업을 시작한지 20년이 지나도 아직까지 장기 표류하고 있는 사업들도 많다. 이럴 경우 사업성은 악화되고 생활의 불편이 가중되어 거주하는 조합원들에게는 막대한 물질적, 정신적 피해가 발생한다.
건축설계사의 크리에이터로서의 능력 외에도 코디네이터로서의 능력이 필요한 이유다.
▣ 해안건축, 실적으로 증명된 코디네이터로서의 능력
도시정비사업을 진행하기 위해서는 많은 협력사가 필요하다. 도시정비업체, 도시설계업체, 건축설계사, 시공사 등이다. 그중 가장 중요한 역할을 하는 것이 바로 건축설계사다. 설계사는 ① 사업의 밑그림을 그리고, ② 각종 인허가를 진행해야 하고, ③ 이해관계인과의 조율 등을 진행하는 핵심 역량을 가진 업체라야 할 수 있다.
이러한 능력을 갖춘 건축설계사가 바로 해안건축이다. 해안건축은 그 동안 도시정비사업을 진행하면서 특별히 이러한 3가지 영역에서 탁월한 역량을 발휘하며 사업을 성공적으로 추진하였고, 도시정비사업 건축설계사 분야에서 시행자가 선호하는 굿 파트너로서 자리매김해 오고 있다.
▣ 해안건축과 함께 성공한 도시정비사업
① 이촌동 래미안 첼리투스 (구. 렉스아파트 재건축) : 한강변 첫 56층, 스카이라인을 다시 쓰다
이촌동 렉스아파트 재건축 사업은 특징 몇 가지가 있는데 그 중 1:1재건축이라는 점과 재건축 사업으로는 한강변 최초 56층 아파트를 추진하여 성공적으로 사업을 완료하였다는 것이다. 이 사업으로 준공된 래미안 첼리투스는 한강변 초고층 아파트로 서울을 대표하는 아파트가 되었다.
2006년 당시, 한강변 56층 아파트는 상상도 할 수 없는 일이었다. 그러나 해안건축은 한강변 스카이라인을 새롭게 디자인하고 서울을 대표하는 아파트를 짓는다는 일념 하나로 초고층 아파트를 계획하였고, 일부 부지에 공원을 설치하여 기부채납하는 조건으로 용적률 및 층수 완화를 통해 최고 56층 아파트 3개동을 짓는 계획안을 수립했다. 이후 서울시 건축심의를 2008년 통과하고 1년 후인 2009년 건축허가를 득하는 초고속 인허가를 진행하여 한강변을 대표하는 아파트로 태어났다. 조금만 사업이 늦어졌어도 ‘한강변 층수 가이드라인’에 따라 56층 랜드마크 사업은 불가했을 것이다.
이 과정에서 해안건축의 코디네이터로서의 능력을 엿볼 수 있다. 시행자인 조합과 인허가권자인 서울시, 용산구와 원활한 커뮤니케이션을 통해 사업 추진에 대한 공감대를 형성하고 기부채납을 더하는 대신 층수와 용적률 완화로 사업성을 개선하였다. 조합의 전폭적인 지원으로, 천편일률적인 아파트가 아닌 서울 한강변을 대표할 만한 아파트를 만들겠다는 공동의 목표가 실현되며 ‘래미안 첼리투스’가 탄생할 수 있었다.
② 신천동 잠실 르엘(구. 미성크로바 재건축) : 시간을 설계한 코디네이터, 제도의 벽을 넘다
재건축 사업과 관련한 여러가지 정부정책과 정부 규제 중에서 가장 강력한 규제 중 하나가 ‘재건축초과이익환수’(이하 재초환)와 관련한 규제다. 많은 논란을 일으키며 시작되다 보니 2013년부터 2017년 말까지 법 시행이 일시 정지되는 기간이 있었고 많은 조합들이 해당 기간 내에 관리처분계획인가를 신속하게 추진하고자 노력하였다.
올해 말 입주 예정인 잠실 르엘은, 해안건축이 설계한 잠실 미성크로바 재건축사업으로, 이러한 제도적 환경 속에서 조합을 위해 2017년 1월부터 도시계획심의를 시작으로 4월 교통영향평가, 5월 건축심의, 사업시행인가를 7월 28일에 득하여 7개월만에 제반 인허가를 완료하는 초유의 성과를 달성하였다. 이후 조합은 분양신청 완료, 관리처분계획수립 및 관리처분총회를 개최하여 연말까지 관리처분인가를 신청할 수 있었다. 이는 해안건축의 인허가 전략과 추진 능력을 그대로 보여준 사업이라 할 수 있다.
③ 일원동 ‘디에이치자이 개포’ (구. 개포8 공무원아파트) : 최대 용적률 확보, 제도 해석에서 답을 찾다.
해안건축의 코디네이터로서의 능력은 일원동 ‘디에이치자이 개포’에서도 그대로 나타났다. 이 사업은 공무원연금공단이 공무원아파트 부지를 매각하고 최고가 입찰금액을 제시한 시행사가 부지를 매입하여 사업을 진행한 민간개발사업이다.
당시 부동산 활황으로 입찰경쟁이 치열했고 낙찰받은 건설사 컨소시엄은 사업성 확보를 위해서 320% 이상의 용적률을 확보해야 했다. 당시 일반아파트는 250%이고, 재건축도 각종 인센티브를 받아도 300%가 최대였다. 해안건축은 사업성 확보가 가능한 방안을 제시하였다. 역세권장기전세주택 건립을 이용해서 특별계획구역으로 지정하고, 특별건축구역과 우수디자인을 동시에 받아서 336%의 용적률을 확보한 것이다. 서울시의 각종 제도를 완벽히 이해하여 시와 사업주가 윈윈하는 방안을 만들어 낸 것이다.
자칫 사업이 어려울 수도 있는 상황에서 해안건축의 능력이 발휘되는 순간이었다.
▣ 건축설계사의 역할 확대
이제는 건축설계사를 바라보는 시각이 달라져야 한다. 단순히 도면만 그리는 회사가 아니다. 아무도 생각하지 않는 한강변 재건축 56층을 생각하고 또 만들어내고, 고객의 필요에 따라 설계사 역량을 최대한 집중하여 인허가를 마무리하여 고객을 만족시키고, 사업추진 과정에서 발생한 리스크를 헷지 할 수 있는 방안을 찾아내고 실현시키는 능력을 갖춘 회사라야 한다.
뿐만 아니라 사업시행자와 인허가권자, 사업의 특성상 많은 이해관계인의 의견 충돌을 조율하는 능력, 즉 코디네이터로서의 역할도 매우 중요하다. 사업의 성공은 적절한 코디네이터로서의 역할이 성공적으로 잘 이루어질 때 비로소 가능하고 사업 진행 중 발생되는 리스크 요소들을 선제적으로 잘 관리할 때 얻을 수 있는 것이다.
이제 건축설계사는 도시를 디자인하고, 문화를 창조하는 크리에이터로서 역할과 많은 이해관계자들을 조율하는 코디네이터로서의 역할이 점점 커지고 있음을 기억해야 할 것이다.
복잡한 규제와 다양한 이해관계 속에서도 가능성을 현실로 바꾸는 힘. 해석과 조율, 설계의 전략이 하나로 맞물릴 때 비로소 정비사업은 완성된다. 그 복잡한 과정을 실현 가능성으로 이끌어내는 설계자, 해안건축이 그 중심에 있다.
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