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서울 주택시장에서 투자 패턴이 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’에서 ‘얼죽재(얼어 죽어도 재건축)’로 옮겨가고 있다. 부동산R114의 분석 결과 2021~2024년 준공 10년 이하 신축 아파트의 평균 매매가격은 연평균 9.1% 상승했다. 30년 초과 아파트는 3.7% 상승해 중고 아파트(3.5%↑)보다 높은 증가율을 보였다. 재건축이 가능한 구축 아파트에 대한 수요가 눈에 띄게 늘어난 것으로 풀이된다.
서울 아파트 가격이 올해 들어 가파른 상승세를 보인다. 한국부동산원에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격은 0.55% 상승했다. 지난해 같은 기간(-0.32%)과 대비되는 수치다. 자치구별로는 송파구(2.8%), 강남구(2.0%), 서초구(1.8%), 용산구(0.6%) 등이 오름세를 이끌고 있다. 전문가들은 토지거래허가구역 해제와 금리 인하 기대감이 시장에 영향을 미친 것으로 분석했다.
■ 재건축 아파트로 수요 이동
신축 아파트 가격이 급등하면서 수요자들이 재건축 가능한 구축 아파트로 눈을 돌리고 있다. 13일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2021~2024년 4년간 준공 10년 이하 신축 아파트의 평균 매매 가격이 연평균 9.1% 상승해 가장 높은 증가율을 보였다. 이어 정비사업 건축 연한에 해당하는 30년 초과 아파트가 연평균 3.7% 상승해 10년 초과 30년 이하 재고 아파트(3.5%↑)보다 가격 변동 폭이 더 큰 것으로 나타났다. 신축 아파트 가격이 급등하자 수요자들이 재건축 가능한 구축 아파트로 눈을 돌리고 있는 데 따른 현상으로 분석된다.
■ 서울 아파트값 상승세 뚜렷
올해 서울 아파트 매매가격이 0.55% 상승했다. 토지거래허가구역 해제와 금리 인하 기대감이 매수심리를 자극한 것으로 분석된다. 전문가들은 금리 인하와 신축 공급 부족 등을 고려하면 올해 서울 집값이 하락할 가능성은 낮다고 평가한다. 반면 미분양이 적체된 지방은 집값 반등이 쉽지 않을 전망이다.
■ 수도권 입주물량 급감
내년 서울 공동주택 입주예정물량이 올해보다 47% 감소할 전망이다. 경기(7만1472→6만1712가구)와 인천(2만1932→1만4909가구)도 줄어들어 수도권 전체 공급이 크게 줄어들 것으로 관측된다. 급격한 공급절벽으로 서울 집값의 불안을 더 자극할 수 있다는 지적이 나온다. 한국부동산원 발표에 따르면 3월 둘째 주 서울 강남 3구 주간 상승률은 7년여 만에 최고치를 기록하는 등 집값이 들썩일 조짐이 포착됐다. 금리 인하와 공급 감소까지 맞물리면 시장 불안은 확대될 가능성이 크다.
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[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. ‘얼죽신’ 가고 ‘얼죽재(얼어 죽어도 재건축)’ 온다
- 핵심 요약: 부동산 시장에서 소비자들의 선호가 신축 아파트(얼죽신)에서 재건축 가능한 오래된 아파트(얼죽재)로 이동했다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 정비사업 건축 연한에 해당하는 30년 초과 아파트가 연평균 3.7% 상승해 10년 초과 30년 이하 재고 아파트(3.5%↑)보다 가격 변동 폭이 더 큰 것으로 나타났다. 전문가들은 신축 공급이 한정적인 만큼 당분간 구축 아파트 가격은 신축 단지 가격과 연동될 것으로 내다봤다.
2. 집값 오르면 웃고 세금 오르면 우는 서울 아파트 시장
- 핵심 요약: 올해 서울의 보유세가 크게 뛴 가운데 내년에는 상승 폭이 더 커질 것으로 보인다. 금리 인하와 토지거래허가구역 해제로 인해 올해 집값도 상승세를 이어갈 것으로 전망되기 때문이다. 실제로 올해 이달 셋째 주(10일 기준)까지 서울 아파트 매매가격은 0.55% 상승했다. 전문가들은 이대로라면 서울 아파트값은 계속 고공행진할 것으로 내다봤다. 반면 미분양이 적체된 지방 집값은 반등이 쉽지 않다는 평가가 지배적이다.
3. 서울 집값 불안해지는데… “내년 입주물량 2만 가구 감소”
- 핵심 요약: 내년 서울 공동주택 입주예정물량이 2만 4462가구로 올해보다 47% 감소한다. 경기와 인천 등 수도권의 입주물량도 크게 줄어들 전망이다. 현재 서울 강남 3구의 아파트 가격 주간 상승률은 7년 여 만에 최고치를 기록한 상태다. 여기서 공동주택 공급이 감소하면 서울 집값 불안을 더욱 가중시킬 거라는 우려가 나온다.
4. 송파 문정현대아파트 리모델링 승인…120→138세대로
- 핵심 요약: 송파구에서 세 번째 아파트 리모델링 허가가 승인됐다. 지난 1991년 준공된 문정현대아파트는 120세대에서 138세대로 탈바꿈할 예정이다. 송파구는 이미 오금아남아파트(수평증축)와 송파성지아파트(수직증축)를 준공했다. 현재는 가락쌍용1차아파트 등 11개 리모델링이 사업계획승인을 준비 중이다. 송파구는 불붙은 리모델링 사업을 통해 리모델링 허가 승인 전국 최다 지역으로 자리매김하는 모습이다.
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