지난 9일 찾은 경기 하남시 교산 공공택지지구 A2 블록. 건설 중장비가 공사장 가림막 안에서 바쁘게 움직이며 착공 준비가 한창이었다. 3기 신도시인 교산지구에서 처음으로 공급되는 이 단지는 총 1115가구 규모로, 이달 말 본청약에 돌입한다. 신도시의 첫 공급 단지라고 하면 허허벌판 속 아파트를 떠올리기 쉽다. 하지만 A2 블록은 지하철 5호선 하남검단산역과 도보로 10분 거리에 있어 ‘선교통 후입주’ 조건을 갖춘데다, 인근에 약 1만 5000가구 규모의 기축 단지가 있어 스타필드를 비롯한 생활 인프라가 이미 형성돼있다. 이 같은 장점에 전문가들은 청약통장 납입액 당첨 하한선이 20년간 꼬박 모아야 하는 2500만 원에 육박할 것으로 전망했다. 3기 신도시 중 가장 높은 경쟁률을 기록할 것이라는 게 전문가들의 진단이다.
10일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 교산지구는 하남 천현동, 항동, 하사창동 일대 686㎡에 총 3만 3037가구 규모의 신도시로 짓는 사업이다. 이중 첫 공급 단지인 A2 블록에 공공주택 총 10개 동, 1115가구가 들어선다. 수요자들이 선호하는 민간 참여사업지로, 대우건설 컨소시엄이 시공사로 선정돼 ‘푸르지오’ 브랜드를 사용하게 될 예정이다. 입주 예정일은 오는 2027년이다. 단지는 전용면적 51~59㎡의 소형 주택형으로만 구성된다. 59㎡가 744가구로 가장 많고 △51㎡(322가구) △55㎡(27가구) △58㎡(22가구) 등으로 구성된다. 1115가구 중 사전청약 당첨분을 제외하고 시장에 풀리는 물량은 59가구다. 다만 사전청약 당첨자 중 분양을 포기하는 비중이 보통 20%인 것을 고려하면 이번 본청약 시 250여 가구가 공급될 것이라는 전망이 우세하다.
250여 가구 중 약 80%는 다자녀·신혼부부·생애최초 등 특별공급 물량으로 배정된다. 특공은 점수가 높을수록 당첨 가능성이 높아진다. 하남교산 A2 블록 특공의 경우 다자녀는 75점(100점 만점), 신혼부부는 11점(13점 만점) 이상이어야 당첨 사정권 안에 들 것으로 전문가들은 예측했다. 다자녀 특공 75점은 미성년 자녀 2명이 있으면서 10년 이상 무주택자인 가족이 청약을 진행하는 해당 시·도에 10년 이상 거주했을 때 받을 수 있는 점수다. 신혼부부 11점도 1명 이상의 자녀가 있어야 받을 수 있다.
나머지 20%는 일반 공급 물량이다. 이 중 70%는 청약통장 납입액 순으로, 30%는 추첨으로 당첨자를 선발한다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “하남 교산은 서울 강동구, 송파구와 인접해 있는 등 3기 신도시 중 입지가 가장 좋은 곳”이라며 “일반공급 당첨선은 2500만 원 선이 될 것으로 전망한다”고 말했다. 2500만 원은 약 20년 간(1개월 인정금액 최대 10만 원 기준) 꼬박 청약통장에 돈을 넣어야 모을 수 있는 금액이다. 지난달 공급한 고양창릉의 59㎡ 주택형 당첨 최저 납입액은 2265만 원이었다.
당첨 문턱이 높을 것으로 예상되는 가장 큰 배경은 교통이다. 먼저 오는 2032년을 목표로 지하철 3호선 연장(송파하남선)이 예정돼있다. 교산지구에는 총 2개 역이 들어선다. 송파하남선이 개통되면 교대역을 비롯한 강남권으로의 접근성이 개선될 것으로 보인다. 여기에 수도권광역급행철도(GTX)-D 노선도 계획돼있다. 이 같은 교통 호재에 교산지구는 3기 신도시 선호도 조사에서 1위를 기록한 바 있다.
2021년 사전청약 당시 추정 분양가는 전용 59㎡ 기준 4억 8000만 원대였다. 공사비 상승 등을 고려하면 최종 분양가는 1억 원가량 상승한 5억 원 후반대가 될 것으로 보인다. 인근 신축 아파트인 ‘하남호반써밋에듀파크(2021년 입주)’ 동일 주택형이 지난달 8억 3500만 원에 거래된 것을 고려하면 시세차익은 2억 원 수준이다. 단 공공택지에 들어서는 분양가 상한제 적용 단지인 만큼 3년간 전매가 제한된다. 또 최종 분양가가 인근 시세의 100% 미만일 경우에는 3~5년의 실거주 의무도 따라 붙게 된다. 박 대표는 “그동안 공공분양 당첨을 위해 청약통장을 아껴 뒀던 실수요자라면 하남 교산 A2 블록에 충분히 도전해볼 만하다”고 강조했다.
이밖에 LH는 올해 3기 신도시를 포함해 총 41개 단지, 2만 4000가구를 분양할 예정이다. 이중 약 77%인 1만 8000가구가 수도권에 공급된다. 오는 4월에는 부천 대장지구(A5·A6·A7·A8) 1964가구가 본청약에 돌입한다. 2027년 하반기 입주 예정으로, 대장홍대선을 걸어서 이용할 수 있어 수요자들의 관심이 높다. 2030년 대장홍대선이 계획대로 개통되면 대장지구부터 서울 홍대까지 이동시간이 기존 50분에서 30분까지 단축될 것으로 기대된다. 3기 신도시 중 규모가 가장 큰 남양주왕숙은 오는 7월과 11월에 각각 2177가구(A1·A2·B1·B2), 392가구(A24·B17)가 본청약을 접수한다. 앞서 공급한 3기 신도시와 달리 인기가 높은 전용 84㎡ 주택형이 포함돼 높은 경쟁률을 기록할 것으로 전망된다.
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