올해 국내 부동산 시장의 가장 큰 화두는 경매다. 지난해 고금리에 빚을 갚지 못해 경매시장으로 넘어온 아파트 등 물건들에 대한 매각 작업이 본격화될 수 있기 때문이다. 이에 따라 한동안 찬바람이 불던 땅·상가 경매 물건의 낙찰가율도 바닥을 다지고 상승세를 보일 것으로 전망된다. 다만 정치적 불확실성과 공사비 인상 등 변수에 지역과 단지에 따라 경매 지표의 양극화 현상이 심화하고 있는 만큼 어느 때보다 옥석 가리기 전략이 중요하다는 분석이 나온다.
신규 경매접수 15년 만에 최다
14일 법원 경매정보 통계에 따르면 지난해 하반기 전국 신규 경매 신청 건수는 5만 8600건으로 2022년 하반기(4만 12건)보다 약 46% 증가했다. 이는 하반기 기준 2009년(5만 8989건) 이후 약 15년 만에 최대다. 은행 등 채권자는 대출금 등 채권 회수를 위해 법원에 경매를 신청한다. 이후 감정평가를 거쳐 실제 입찰을 진행하는 매각기일이 잡히기까지 통상 6개월가량이 걸린다. 이를 고려하면 올해 상반기 경매 진행 건수 역시 지난해보다 크게 늘어날 것으로 예상된다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “올 하반기까지 경매 물건은 지속해서 증가할 것으로 전망된다”며 “특히 선호도가 높은 지역이나 단지의 아파트 경매 물건이 눈에 띄게 늘어날 것”이라고 말했다.
지난해 하반기 경기 지역의 경매 신청 건수는 총 2만 1468건으로 전년 동기간 대비 123% 급증했다. 법원별로는 고양지원의 증가 폭이 73%로 가장 컸고 이어 수원지방법원(62%), 부천·성남지원(58%), 안산지원(51%), 의정부지방법원(50%) 등의 순이다. 서울 지역 경매 신청 건수는 약 42% 증가한 6498건을 기록했다.
서울 아파트 응찰자 건당 7명
경매시장에서 주목도가 높은 것은 단연 아파트다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 1월 서울 아파트 경매 물건당 평균 응찰자는 약 7명으로 2022년 1월(5명)보다 2명 늘었다. 자치구별로는 광진구가 35명으로 가장 많았고 이어 성동구(32명), 중구(31명), 영등포구(18명), 마포구(15명) 등의 순이다. 한국부동산원 기준 지난 한 해 서울에서 아파트 매매가격이 가장 많이 뛴 곳은 성동구로 9.9% 상승했다. 마포구(7.0%)와 광진구(6.1%) 등의 상승률도 고려하면 아파트값이 크게 오른 곳에 경매 응찰자들도 몰리고 있다는 분석이 나온다.
재건축 호재가 있는 단지도 경매시장에서 인기다. 서초구 ‘신반포2차’ 전용면적 68㎡는 지난해 11월 총 32명이 경합을 벌여 감정가(22억 4000만 원)보다 높은 33억 2600만 원에 낙찰됐다.
경매 지표도 들썩이고 있다. 법원 경매정보 통계를 보면 지난달 서울 아파트 낙찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 각각 44.4%, 92.3%를 기록했다. 이는 1월 기준 2021년(낙찰률 59.3%, 낙찰가율 107.8%) 이후 약 4년 만에 가장 높은 수치다. 전국 아파트 낙찰률(41.4%)과 낙찰가율(84.5%)도 모두 1년 전보다 상승세를 보였다.
감정가 높을수록 낙찰가율 뚝
다만 지역별로는 경매 지표 추이가 엇갈렸다. 서울에서도 감정가 9억 원 이하 중소형 아파트가 많은 지역 낙찰가율은 오른 반면 상대적으로 집값이 비싼 지역의 아파트 낙찰가율은 하락세를 나타냈다. 지난해 서울 아파트 평균 낙찰가율이 가장 높았던 달은 10월(97%)이다. 당시와 비교해 올해 1월 낙찰가율이 상승한 자치구는 금천·노원·동대문·은평구 등이다. 반면 강남 3구(강남·서초·송파구)를 비롯해 용산·동작·마포구 등은 낙찰가율이 하락한 것으로 집계됐다. 이는 대출 규제 강화 등 여파에 소액으로 응찰이 가능한 곳에 수요가 쏠린 결과로 풀이된다.
경매 전문가들은 ‘낙찰률은 오르고, 낙찰가율은 떨어지는’ 지역을 주목해야 한다고 조언했다. 서울에서 대표적인 곳이 서초·송파·용산구다. 서초구의 아파트 낙찰률은 지난해 10월 23%에서 올해 1월 50%로 증가했다. 그러나 낙찰가율은 105%에서 90%로 떨어졌다. 같은 기간 송파구와 용산구도 낙찰률은 올랐지만 낙찰가율은 각각 90%, 80%로 100%대를 밑돌았다. 이들 3곳의 지난해 1월 평균 낙찰가율은 97%다. 송파구 가락동 A 아파트 전용 84㎡는 지난달 총 6명이 경합을 벌인 끝에 감정가(14억 원)보다 낮은 10억 4000만 원에 낙찰됐다. 서초구 방배동의 한 소규모 아파트 전용 110㎡도 두 번 유찰 된 끝에 지난달 감정가(12억 4000만 원)보다 낮은 7억 9300만 원에 주인을 찾았다. 낙찰가율은 64%다.
토지거래허가구역 해제 변수
올해 아파트 경매시장의 가장 큰 변수는 서울시의 토지거래허가구역 해제다. 앞서 서울시는 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구 인근 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제한다고 발표했다. 토지거래허가구역은 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 매매 거래가 가능하고 2년 실거주를 해야 한다. 반면 경매로 토지거래허가구역 내 주택을 구매했다면 실거주 의무가 적용되지 않는다. 이 때문에 그동안 토지거래허가구역 내 아파트는 대부분 시세와 비슷하거나 높은 금액에 낙찰됐다. 강남구 압구정동 ‘미성1차’ 전용 106㎡(8층)는 지난해 8월 39억 원에 낙찰됐다. 이는 9월에 매매 거래된 같은 동, 동일 주택형(9층)보다 1억 5000만 원 비싼 금액이다. 경매 업계는 잠실·삼성·대치·청담동이 토지거래허가구역에서 해제됨에 따라 실거주 의무 미적용 강점이 사라지는 만큼 고가낙찰 사례는 줄어들 것으로 전망했다. 다만 해제 효과에 매매 시장에서 인기가 높아지기 때문에 낙찰가율은 다른 지역보다 앞으로도 높은 수준을 보일 것이라는 게 전문가들의 분석이다.
땅·상가 경매도 볕 드나
주택과 달리 땅과 상가 경매 지표는 여전히 침체다. 상업용 부동산은 금리 영향을 많이 받는데다 공사비 인상 등으로 토지개발 수요가 줄어들면서 나대지 등 건축행위가 가능한 토지의 인기가 시들해졌기 때문이다. 법원 경매정보 통계에 따르면 지난달 경기 지역 대지·임야·전답의 낙찰가율은 60%로 1년 전(66%)보다 크게 하락했다. 서울 상가 낙찰률은 지난해 1월 15.1%에서 올해 1월 11.6%로, 낙찰가율은 78.5%에서 50.6%로 낮아졌다. 종로구 숭인동의 한 상가는 이달 감정가(78억 8000만 원)의 절반 수준인 40억 3600만 원에 새 주인을 찾았다.
다만 낙찰가율이 크게 하락한 만큼 ‘알짜’ 물건에 대한 관심은 높아지고 있다. 이 선임연구원은 “저가 토지는 상대적으로 높은 경쟁률과 낙찰가율을 보이고 있다”며 “특히 자금 조달에 부담이 덜하고 복잡한 권리관계 해소에 따른 높은 차익을 실현할 수 있는 특수 물건에 수요자들이 눈을 돌리고 있는 추세”라고 설명했다.
응찰자 톱3, 아파트가 싹쓸이
지난해 경매 트렌드를 짚어보는 것도 투자 준비의 첫발이다. 지지옥션에 따르면 지난해 모든 부동산 경매 중 응찰자 상위 3위는 모두 아파트가 차지했다. 경시 시흥시 월곶동의 B 아파트 전용 33㎡ 경매에는 총 92명이 응찰해 감정가(1억 4100만 원)보다 높은 1억 5000만 원에 낙찰됐다. 낙찰가율 1위는 충북 청주시에 위치한 임야로 감정가(220만 원)보다 45배 높은 1억 원에 주인을 찾았다. 단독주택 단지 내 도로인 점을 고려하면 단독주택 소유자가 향후 권리행사 방해를 막기 위해 높은 금액을 써낸 것으로 분석된다. 낙찰가가 가장 높았던 경매는 서울 서초구에 위치한 1586㎡ 규모의 대지로 801억 원에 낙찰됐다. 한 경매 전문가는 “주택 경매의 경우 임차인이 거주하는 경우가 많기 때문에 임대차와 관련된 권리관계까지 꼼꼼히 확인하는 게 우선”이라며 “거래가 줄어들면서 단순히 높은 매도 호가를 유지하는 단지가 많은 만큼 온라인 매물 호가에만 의존하지 말고 직접 현장에서 급매 가격을 철저히 조사한 뒤 응찰해야 한다”고 조언했다.
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