서울시가 5년여 만에 잠실·삼성·대치·청담 등 소위 ‘잠삼대청’ 지역의 토지거래허가제(토허제)를 해제하며 내세운 이유는 집값이 안정화되고 있는 데다 제도 자체의 가격 안정 효과가 미미하다는 판단이다. 하지만 부동산 시장 침체 속에서도 상승세를 거듭해온 강남 3구의 집값을 고려하면 토허제 해제는 성급하다는 지적이 나온다. 부동산 전문가들은 토허제가 해제 된 아파트 단지의 가격이 꾸준히 상승할 것으로 전망했다. 토허제 해제로 2년간의 실거주 의무가 해제되며 ‘갭투자’가 가능해졌기 때문이다. 이에 지방 부호들의 ‘상경 투자’의 길이 열리며 강남 일대의 집값이 전반적으로 상승해 부동산 시장의 양극화가 심화될 것이라는 우려도 제기된다.
12일 조남준 서울시 도시공간본부장은 토허제 해제 배경으로 “토지거래허가구역이 거주이전 자유나 재산권을 침해한다는 민원이 많았고 토허제의 부동산 가격 안정 효과는 시간이 흐르면서 효과가 감소했다”며 “부동산 시장 가격 하향 안정화, 거래량 감소 등 경제 상황을 고려해 해제한다”고 설명했다.
하지만 서울시의 설명과 달리 토허제가 해제된 ‘잠삼대청’의 집값은 부동산 침체기에도 상승세를 거듭해왔다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 가격 상승률이 보합에 접어든 지난해 말부터 올해 2월까지 강남 3구의 아파트 가격은 마이너스를 기록한 다른 자치구와 달리 꾸준히 상승세를 이어왔다. 특히 1월 오세훈 서울시장이 토허제 해제를 검토한다고 발표하자 송파구의 경우 2월 첫째 주 아파트 가격 상승률은 0.13%에 달했다.
전문가들은 토허제 해제로 ‘잠삼대청’ 지역의 아파트 가격의 상승세가 가팔라질 것으로 예상했다. 토허제 해제로 실거주 2년 의무 조항이 해제되며 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자가 가능해지면서다. 장소희 신한투자증권 부동산팀 수석연구원은 “토허제 아파트들은 갭투자 수요 유입 등으로 거래량이 늘어나며 가격이 오를 가능성이 크다”고 분석했다. 함영진 우리은행 부동산 리서치 랩장은 “이미 토허제 해제에 대한 기대감으로 해당 지역의 호가는 상승하고 신고가도 나오는 상황이었다”며 “전세를 끼고 집을 사려는 사람들이 나오면서 매도자 우위 시장으로 전환될 수 있다”고 전망했다. 일각에서는 2020년 문재인 정부에서 벌어진 집값 상승기 때처럼 지방의 부호들이 서울 내 집을 매수하는 ‘상경 투자’가 나타날 것이라고 내다봤다.
특히 재건축 단지는 토허제 해제 대상에서 빠지면서 강남 3구를 이끌어 온 기존 대장 아파트들의 지위는 더 공고해질 것이라는 전망도 나온다. 대치동 은마, 청담동 현대 1차, 삼성동 진흥, 잠실 주공 5단지 등 재건축 기대감에 가격이 급등해 온 단지들은 토허제 해제 지역에서 제외됐기 때문이다.
강남 3구 중에서도 전세가율이 높아 갭투자 접근성이 비교적 좋은 잠실의 3대장 ‘엘리트(엘스·리센츠·트리지움)’를 꼽는 전문가들이 많았다. 장 신한투자증권 수석연구원은 “직주근접이 용이한 지하철 2·9호선 라인의 잠실을 주목해야 한다”며 “GBC 수혜 지역이자 학교·공원·쇼핑 등 모든 인프라가 이미 안정이 된 곳이고, 특히 전세가율이 높아 갭투자가 용이하다”고 설명했다. 잠실 리센츠 전용 84㎡의 경우 매매가는 26억 원, 전세가는 11억 5000만 원으로 투자 비용은 14억 5000만 원이다. 대치동과 삼성동 대장 아파트의 갭투자 비용은 약 20억 원 수준이다. 대치동에서는 대장 아파트 래미안대치팰리스도 수혜 단지로 지목됐다. 또 다른 부동산 전문가는 “대치동 래미안대치팰리스, 삼성동 래미안라클래시 등 기존 대장 아파트들은 전세를 끼고 아파트를 사려는 대기 수요가 풍부하다”며 “갭투자의 길이 열리면 가격 상승은 더욱 커질 것”이라고 전망했다.
토허제 발표 직후 부동산 시장도 발 빠르게 움직였다. 강남구 삼성동의 부동산 관계자는 “토허제 해제 가능성이 제기된 후 매도자들이 2억~3억 원의 호가를 올려왔다”며 “토허제 해제가 발표된 오늘도 가격을 올리겠다는 전화가 끊이지 않았다”고 말했다.
이에 강남과 비강남의 아파트 가격 격차가 벌어지는 양극화 현상이 심화될 수 있다는 전망이 확산하고 있다. 잠실의 한 중개업소 관계자는 “잠실 ‘엘리트’는 예전부터 아파트 집값 상승의 바로미터라고 불릴 정도로 상승 거래를 주도하지 않았느냐”며 “최근에 ‘잠삼대청’ 토허제로 인해 반포가 반사이익을 누렸는데 이번 해제로 강남 전체에 상승세가 돌아가 강남과 비강남 부동산 시장의 격차가 더 커질 것”이라고 꼬집었다.
일각에서는 토허제가 해제되더라도 가격 상승 폭이 크지 않을 것이라는 반론도 나왔다. 대치동의 한 공인중개사는 “토허제가 풀린다고 해서 시장에 큰 변동은 없을 것”이라며 “중산층이 투자하기에 아파트 가격대도 높고 갭투자 금액도 20억 원에 달해 수요가 급격히 커지지 않을 것”이라고 말했다 .이와 관련해 서울시 관계자는 “부동산 시장을 지속적으로 모니터링해 가격이 급등하고 투기가 발생하면 해당 지역에 토허제를 재지정할 것”이라고 설명했다.
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