본청약 늦어지고 분양가는 오르고…'사전청약 무용론'도 고개 [집슐랭]

조기에 주택공급 효과를 내기 위해 도입된 민간아파트 사전청약 제도에 대한 사전당첨자들과 건설사들의 불만이 커지고 있다. 사전당첨자들은 예정보다 본청약이 대폭 늦어지는데다 분양가도 사전청약 시점보다 대폭 오른 데 대해 문제제기를 하고 있다. 건설사들은 건설 원가 급등으로 분양가를 올릴 수 밖에 없는데 사전당첨자들의 민원에 몸살을 앓고 있다고 토로한다. ‘사전청약 무용론’마저 나오는 상황에서 정부가 3기 신도시 등에서 사전청약을 통해 조기 공급을 확대한다는 방침이어서 제도 손질이 필요하다는 지적이 나온다.

7일 서울경제신문이 현재까지 민간 사전청약을 진행한 45개 단지의 모집공고를 전수 분석한 결과 이 중 20개 단지가 본청약 일정을 못 맞춘 것으로 드러났다. 총 45개 중 22개 단지가 지난달까지 본청약을 진행해야 했으나 겨우 10곳만 현재까지 본청약이 이뤄졌으며 이중 2곳만 사전에 고지한 일정을 맞췄다. 뒤늦게 청약을 진행한 8개 단지와 아직 본청약 전인 12개 단지 등 20곳은 ‘지각 청약’ 단지인 셈이다. 23곳은 아직 사전청약 당시 고지한 본청약 시기가 도래하지 않았으나 일부는 이미 내년으로 예정된 일정을 맞추기 힘든 것으로 파악됐다.

본청약 지연으로 벌어지는 가장 큰 문제는 분양가 상승이다. 다음달 본청약에 나서는 ‘인천 검단신도시 AB20-1블록 제일풍경채 검단 3차’의 경우 계획보다 1년 이상 본청약이 늦어지면서 분양가가 대폭 올랐다. 지난해 1월 사전청약시 밝힌 추정분양가는 전용 84㎡A타입 기준 4억 6070만 원이었으나 이번 본청약에서는 최고 5억 2220만 원으로 13.3%나 올랐다. 전용 115㎡A도 6억 1880만 원에서 최고 6억 7900만 원으로 9.7% 뛰었다.

청약 지연과 분양가 상승 문제는 사전 당첨자들의 이탈로 이어지고 있다. 본청약이 예정보다 늦어진 8개 단지의 모집공고를 분석한 결과, 본청약에 응한 사전당첨자 수는 평균 45%에 그쳤다. ‘인천 검단신도시 AB19블럭 호반써밋’은 사전청약에서 771가구를 모집했으나, 이 중 상당수가 계약을 포기하면서 사전 당첨자 수는 301가구로 절반 이상으로 줄었다. 이달 본청약을 진행할 ‘검단신도시 AB20-2블록 중흥S-클래스’도 사전청약을 통해 1344가구의 당첨자를 모집했으나 대거 이탈로 인해 최종 계약자는 729가구인 것으로 확인됐다. 한 사전당첨자는 “주택 수나 거주기간 등의 요건을 충족하지 못해 자격을 박탈 당한 경우도 있지만 대부분은 분양가 인상에 부담을 느껴 어쩔 수 없이 포기한 사람들이 많다”고 말했다.

사전청약제도에 대한 건설사들의 불만도 없지 않다. 지자체의 인허가 지연으로 사업이 늦어지고, 원자재값 급등으로 분양 원가가 올랐는데 민원의 화살이 건설사들에게 쏠린다는 것이다. 한 건설사 관계자는 “건설사 입장에서는 청약을 두 번이나 진행하는 등 일이 두 배 이상으로 많아지기 때문에 사전청약을 꺼린다"며 “당시 인센티브 제공 등 정부 독려로 인해 사전청약을 하긴 했지만 완성된 설계도조차 없는 상태로 청약이 진행되는 만큼 문제가 생길 수밖에 없는 제도”라고 말했다.

수요자와 공급자 측 모두에서 불만이 터져 나오는 것은 민간 사전청약과 관련된 제도 자체가 미비하기 때문이다. 2021년 국토교통부는 집값 급등기에 조기 공급효과를 내겠다고 이 제도를 도입했다. 그러나 본청약 시기 및 확정 분양가 등에 대한 별도의 규정은 마련하지 않았다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “사전청약은 수요를 분산시키기 위한 제도로 취지는 좋다"면서도 “사업이 지연되고 그로 인해 분양가가 오르는 것을 막기 위해 착공 시점 등을 규정하는 등의 방안을 검토하는 것이 필요하다”고 강조했다. 이에 대해 국토부 관계자는 “지자체의 인허가 지연과 부동산 경기의 변화 등 예상하지 못한 변수로 인해 분양가와 분양시기에 대한 이야기가 나오는 것으로 보인다”며 “한국주택협회와 대한주택건설협회 등을 통해 사전청약을 진행한 건설사에 대한 본청약 시기 등을 준수할 것을 안내하고 있지만 분양가 책정 등에 관해서는 관련 규정이 없는 만큼 (국토부가 나서기) 쉽지 않다”고 말했다.