정부가 추가적인 재건축 부담금 제도 개선을 검토중인 가운데 서울시가 단독주택에 부과된 재건축 부담금 전수조사에 나선 것으로 알려져 관련 제도가 개선될지 관심이 모아지고 있다.
4일 서울시에 따르면 서울시는 국토교통부의 단독주택 재건축 부담금 현황 조사 요청을 받고 최근 전수조사를 실시했다. 그동안 재건축 부담금 논의가 주로 아파트에 대해서만 이뤄졌는데 단독주택에 부과되는 재건축 부담금에 대해서도 개선할 점이 있는지 들여다보기로 한 것이다. 서울에서 재건축을 추진하는 단독주택 조합 가운데 10여곳이 재건축 부과금 대상인 것으로 알려지고 있다.
단독주택의 경우 공시가격 현실화율이 아파트보다 낮아 준공 시 개발 이익이 크게 잡힌다는 지적이 끊임없이 제기돼 왔다. 공동주택과 단독주택의 공시가격을 발표하는 주체는 각각 국토부와 시군구청장으로 다른데 이에 따라 실거래가 반영률도 크게 차이가 난다. 올해 공시가격 현실화율(시세 반영률)은 아파트 71.5%, 단독주택 58.1%로 두 주택 유형간 현실화율 격차는 13.4%포인트다. 내년은 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌려 세 부담을 줄이겠다는 국토부 방침에 따라 각각 69.0%, 53.6%로 낮아질 예정이어서 격차는 15.4%포인트로 더 커진다.
이 같은 차이로 인해 단독주택의 경우 재건축 개시 시점에는 단독주택 기준으로 공시가격이 적용됐다가 재건축 종료 시점엔 아파트로 계산돼 공시가격이 크게 뛰면서 조합원이 체감하는 부담금이 크게 높아지는 문제가 발생하고 있다.
서울의 첫 단독주택 재건축 단지 사례인 송파구 문정동 136번지 단독주택 재건축의 경우 2018년 재건축초과이익환수제가 적용돼 당시 조합원 1인당 평균 5796만 원의 부담금 예정액이 통보됐다. 이후에는 아파트값이 크게 뛰며 재초환 금액도 덩달아 높아졌다. 전국재건축정비사업조합연대에 따르면 현재 연대 내 대표적인 단독주택 재건축 단지는 서울 영등포구 신길10구역, 대전 서구 용문동 1·2·3구역으로 재초환 금액은 각각 3억 원대, 2억 4,000만 원대다.
이 때문에 단독주택 재건축 조합은 단독주택과 아파트 간 형평성을 맞춰 달라는 주장을 펴왔다. 송파구 문정동 136번지 단독주택 조합은 2018년 통보받은 재건축 부담금액에 반발하며 행정소송을 통해 재건축 '개시 시점'의 단독주택 공시가격을 아파트 수준으로 맞추는 방안을 추진하기도 했다.
하지만 이 같은 주장이 받아들여 지기는 어려울 것이란 관측도 나온다. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “단독주택 소유주들은 아파트에 비해 시세를 덜 반영한 낮은 공시가격 덕분에 세금을 적게 내는 등 혜택도 분명히 있었다”며 “단독주택만 콕 집어 재초환 제도를 손질하기는 어렵고 아파트와 함께 1가구 1주택자의 공제율을 높여주는 것이 필요하며 궁극적으로는 재초환은 폐지해야 한다”고 말했다.
한편 국토부가 올해 9월 재초환 개편안을 발표한 이후 김정재 국민의힘 의원이 11월 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부 개정안’을 대표 발의하는 등 국회에서 관련 논의가 이어질 전망이다. 국토부는 최근 1+1 분양을 받는 조합원을 1가구 1주택자로 보고 재건축 부담금을 감면해야 한다는 목소리가 커지자 이와 관련한 수요 현황 파악에 나서기도 했다.
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