부동산 가격 상승기 서울에서 가장 먼저 상승 신호탄을 쏘아올렸던 신축 아파트 가격이 올해 들어서는 다른 연차 아파트에 비해 빠르게 하락하고 있는 것으로 조사됐다.
25일 부동산R114에 따르면 서울 내 준공 5년 이내의 신축 아파트는 올해 1~8월 0.54% 하락했다. 반면 준공 6~10년차 준신축과 준공 10년 초과 구축은 각각 0.86%와 0.69% 상승했다. 준신축 및 구축은 비교적 견고한 강보합세를 유지하고 있는 반면 신축은 빠르게 약세 전환한 모습이다.
2017년 본격적으로 시작된 부동산 가격 상승기 당시 신축 아파트는 준신축과 구축에 비해 빠르게 올랐다. 당시 서울 신축 단지는 15.56% 상승했는데 준신축과 구축은 각각 12.68%와 13.56% 올라 상대적으로 낮은 상승률을 보였다. 이런 경향은 2018년과 2019년에도 비슷하게 나타났다. 2020년에 들어서야 준신축과 구축의 매매 가격 상승률이 신축을 앞지르며 추세가 반전됐다.
신축 아파트가 타 연식 단지에 비해 빠르게 오른 원인으로는 전 정부 당시 도입된 각종 공급 규제가 지목된다. 2017년 문재인 정부는 8·2대책을 통해 정비사업 관련 규제를 대거 도입했는데 민간택지 분양가상한제와 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도 제한 등이 포함됐다. 모두 도심 내 정비사업 속도를 늦추거나 정지시켜 추후 신축 공급을 줄일 수 있는 규제로 평가받는다. 이로 인해 시장에서 서울 도심에서의 신축 공급 부족 우려가 커지면서 기존 신축 아파트를 위주로 가격이 급등했다고 부동산R114는 분석했다.
최근의 하락세는 장기간의 부동산 가격 급등에 따른 부담과 대출 규제·금리 인상 등이 시장을 옥죄는 상황에서 상대적으로 가격이 높은 신축이 가장 먼저 하락 전환하게 된 것으로 풀이된다. 특히 신축 아파트가 대거 몰려 있는 강동구와 송파구 대단지에서 매매 가격이 큰 폭으로 하락하면서 약세 전환에 영향을 줬다. 다만 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “올해를 기점으로 서울 내 신축 입주 물량이 크게 줄어들어 추후 희소성 부각으로 인해 가격 방어가 이뤄질 가능성도 있다”고 평가했다.
한편 정부는 8·16 부동산 대책을 통해 전국에서 270만 가구, 서울에서 50만 가구를 공급하겠다는 청사진을 제시한 바 있다. 부동산R114에 따르면 서울은 공급 물량의 50~80% 가량을 재건축·재개발 등 정비사업에 의존하고 있어 정책 실현을 위해서는 정비사업 규제 완화가 선행되어야 한다. 윤 수석연구원은 “정비사업 규제 완화를 하면 재건축 단지 등을 중심으로 가격 상승이 있을 수 있지만 이를 우려해 규제 완화를 하지 않게 되면 서울 도심 내 공급은 불가능하다”며 “중장기적인 공급 확대 및 이를 통한 가격 안정을 위해서는 규제 완화를 통한 공급을 할 수밖에 없을 것”이라고 전망했다.
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