정부의 대출 규제와 금리 인상 등으로 인해 부동산 경기가 급속도로 냉각되고 있다. 지역 중개업소를 중심으로 급매를 하려는 매물들이 쌓이고 있고 거래가 성사되는 건수도 크게 줄어들었다.
심지어 상승세를 꾸준히 견인하던 수도권 지역에서 처음으로 아파트 가격이 하락한 지역마저 나오면서 하락장이 본격화하는 것은 아니냐는 우려가 커지고 있는 상황이다.
오락가락하는 시장 상황에서 2022년 집값의 변화에 대한 수요자들의 궁금증은 커져만 가고 있다. 이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 부동산 이슈 라이브 프로그램 ‘집중탐구6’에서 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원, 송승현 도시와 경제 대표와 함께 2022년 집값에 대해 전망해보는 시간을 가졌다.
시장 잠잠하지만 언제든지 상승할 여력 충분해
지난달 27일 KB부동산이 발표한 12월 주택 가격 동향 통계에 따르면 지난해 매월 1~2%대 상승률을 유지하던 수도권은 12월 0%대(0.63%) 상승을 기록했다. 지난해 8월 최고점을 찍은 후 상승 폭이 줄어들더니 0%대에 진입한 것. 서울도 1.06%에서 0.46%로 하락해 비슷한 추세를 보였다.
이처럼 관망세에 접어든 것으로 관측되는 집값 흐름에 대해 두 위원은 “그동안 많이 오른 집값에 대한 피로감과 금리 상승과 대출 규제로 인한 시장에 대한 억눌림이 작용한 것”이라고 설명했다.
하지만 두 위원은 이 같은 관망세가 장기적으로 이어지지는 않을 것이라고 봤다. 그는 “서울의 경우 올해 입주 물량이 올해의 약 3분의 2 정도에 머물 가능성이 대단히 크다고 알려져 있다”며 “부족한 공급이 거래 절벽과 맞물린다면 급매물 외에는 확인하기 힘든 상황이 돼 가격을 상승시키는 압력으로 작용할 가능성이 크다”고 주장했다. 또한 그는 “시중에 유동성이 여전히 풍부하다는 점도 무시할 수 없는 상승 전망의 근거”라고 말했다.
교육과 교통 여건 좋은 DMC역·삼성역
두 위원은 내년 집값 상승을 이끌 지역에 대해서는 굉장히 신중한 입장을 보였다. 교육과 교통을 중요한 요소로 꼽은 그는 “경기도와의 접근성이 좋고 거대 방송사들이 위치한 디지털미디어시티역 주변이 주목된다"고 조심스레 전망했다. 이어 그는 “강남권으로는 GBC(글로벌비즈니스센터)와 지하복합환승센터로 인한 호재가 예상되는 삼성동도 상승세가 있을 것"이라고 내다봤다.
하지만 두 위원은 유망지를 택할 때 거시적인 안목이 바탕이 되어야 한다는 입장이다. 그는 ”해당 지역만을 볼 것이 아니라 접근 가능성을 생각해야 한다"며 “거리개념보단 시간개념으로 시장을 바라보는 시각이 필요하다"고 조언했다.
공급 없는 공급? ‘시장경제 원리’에 맡겨야
현 정부가 20번이 넘는 부동산 정책을 내세웠음에도 불구하고 내년에도 집값 상승이 여전할 것이라는 것이 두 위원의 분석이다. 그는 “지나치게 시장을 도식화한 것이 주택 안정화 방안의 실패 원인”이라며 “집값 안정되려면 시장경제 원리 작동 쪽으로 정책 방향 선회해야 한다”고 지적했다.
양도세 중과에 대한 비판도 빼놓지 않았다. 그는 “과도한 양도세 때문에 기존 주택 공급이 잠겨 있다”며 “정부가 사전청약 제도를 통해 국민들의 눈을 흐리고 있다”고 꼬집었다. 사전청약 진행 후 인허가 절차를 거쳐 착공까지 5년 정도 걸린다는 점을 감안하면 체감할 수 있는 물량은 매우 적다는 것이다. 이에 대해 두 위원은 “기존 주택 공급이 절실함에도 불구하고 대출 억제와 양도세 부담 강화를 강행하고 있다"고 아쉬움을 표하면서 “거래세를 완화한 후 보유세의 부담을 덜어줘야 기존 주택 공급이 원활하게 가능하다”고 조언했다. 그러면서 그는 “만족할 만한 결과는 아니지만 오세훈표 신통기획과 같은 노력이 조금씩 보이고 있다”며 앞으로의 부동산 규제 완화에 대한 긍정적인 가능성을 내비쳤다.
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