“재개발·재건축 투자 1억 미만으로도 가능합니다”
부동산 투자 전문가이자 서적 ‘대한민국 재건축 재개발 지도'의 저자인 정지영 작가와 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’의 인터뷰 2부.
2부에서는 정 작가에게 자금별로 투자 가능한 재개발·재건축 지역과 ‘오세훈식 재개발’ 관련 투자 꿀팁을 들어봤다.
투자금 1억 미만 “사업자의 마인드로 바라보라”
▲투자금 1억원 미만으로 가능한 재개발·재건축 구역?
이 금액으로는 부산 재개발 지역과 인천에서 가장 오래된 중구와 동구에 투자할 수 있다. 여기서 착각하면 안 되는 게 ‘1억원으로 새 아파트를 갖는다’ 가 아니라 초기 투자금으로 1억원 정도를 활용한다는 것이다. 세입자 보증금이나 이주비 대출로 레버리지를 일으킬 수도 있다는 걸 염두에 두고 얘기한 거다. 1억원 미만으로 투자가 가능한 지역은 진행 단계로 따지면 정비구역 지정도 하지 않은 극 초기 재개발 지역들이다.
극 초기 단계에 투자할 때는 사업가의 마인드로 바라봐야 한다. 내가 해당 지역에 아파트를 짓는다 가정하고 주민들의 의지와 방해 요소 등을 살펴본 후 투자한다면 극 초기 단계에서도 좋은 투자를 할 수 있다.
▲투자금 1억원에서 3억원으로 가능한 재개발·재건축 구역?
3억원 정도의 투자금으로는 인천 지역 중 관리처분인가 단계에 진입한 곳 외의 지역을 매수할 수 있다. 서울 노원구 상계주공 단지 중 안전진단 전인 곳도 가능하다. 해당 단지들은 안전진단을 통과한 인근 단지들과 같은 시기에 지어졌으므로 안전진단 통과는 시간문제다. 게다가 10평대에서 30평대까지 다양한 평수로 이루어져 있어 10평대는 지금도 적은 돈으로 입주가 가능하다.
3~4억원에 한강뷰, GTX 호재··· 뉴타운에 주목하라
▲투자금 3억원에서 5억원으로 가능한 재개발·재건축 구역?
이 금액대에서는 경기 남양주 덕소뉴타운에 투자할 수 있다. 덕소뉴타운 맞은 편이 미사강변도시라 3~4억원 대에 한강 전망을 가질 수 있다.
또한 GTX-A 노선 대곡역 인근 능곡뉴타운과 그 위에 위치한 원당뉴타운도 가능하다.
하지만 해당 지역들은 토지거래허가구역으로 물건을 사면 입주를 해야 한다. 따라서 현재 눌림목이 형성돼 시세가 많이 오르지 않았다. 앞으로 오를 여지가 충분히 있다는 의미다.
인천은 당장 내년이나 내후년에 입주하는 분양권도 살 수 있다.
서울에는 당고개역 인근 상계뉴타운이 있다. 각 구역의 사업이 빠르게 진행되고 있는데 최근 사업시행인가가 난 상계 2구역은 물건이 없어 못 판다는 이야기가 돌 정도로 인기가 좋다. 조만간 시세가 5억원을 넘길 것 같지만 세입자 보증금이나 대출이 많이 나오는 상품을 찾는다면 초기 투자금 절약이 가능하다.
▲투자금 5억원에서 10억원으로 가능한 재개발·재건축 구역?
이 금액대로 투자할 수 있는 지역은 각 지역의 대표적인 재개발 구역 기준으로 성남, 광명, 안양, 의왕, 수원을 꼽을 수 있다. 일례로 수원 팔달재개발은 권선 6구역을 제외하고 분양이 모두 끝난 상태라 시세가 5억원이 넘는다.
서울의 경우 대부분 투자가 가능하다. 그중에서도 송파구에서 잠실 재건축 단지를 제외한 ‘안 잠실’ 지역인 문정동, 방이동, 오금동은 재건축 조합설립인가가 난 단지들이 많아 투자 가치가 높다.
▲투자금 10억원 이상으로 가능한 재개발·재건축 구역?
10억원 이상의 투자 금액으로 진입할 수 있는 곳은 상당히 많다. 대표적인 곳으로 한남뉴타운을 꼽을 수 있다. 15억원 이상은 강남권과 서초구 반포주공1단지도 좋다.
하지만 이 지역들은 토지거래허가구역이므로 초기투자금이 큰 편에 속해 유의할 필요가 있다.
‘오세훈식 재개발’ “실거주 할 생각으로 첫 번째 후보지에 투자하라”
▲ 기존 재개발 사업과 ‘오세훈식 재개발’의 차이?
‘오세훈식 재개발’은 ‘신통기획'(신속통합기획)이라고도 불리며 민간재개발의 한 형태로 사업 진행이 빠른 것이 특징이다. ‘오세훈식 재개발’ 구역은 사업을 빠르게 진행하는 대신 토지거래허가구역으로 지정한다는 얘기가 있다. 실수요자가 아니면 들어오지 말라는 거다.
▲ ‘오세훈식 재개발’ 지역 중 눈여겨볼 곳?
현재 숭인동, 서계동이 자주 언급된다. 해당 구역들은 일정 점수 이상이 돼야 재개발 사업 신청을 할 수 있는 ‘주거정비지수제’로 인해 재개발을 진행하지 못했다.
하지만 ‘오세훈식 재개발’은 재개발 사업이 가능할 뿐 아니라 빠르게 진행된다고 하니 주민 동의서를 활발히 걷는 등 눈에 띄는 움직임을 보이고 있다.
그리고 무조건 1차 후보지가 된 구역에 투자하라. 새롭게 도입된 제도라 앞으로 어떻게 될지 모르기 때문이다. 정리하자면 실거주를 하면서 새 아파트를 받겠다는 생각으로 첫 번째 후보지들을 눈여겨보면 된다.
재개발·재건축 정보는 회의록과 2030·2040 도시기본계획에서
▲ 재개발·재건축 정보, 어디서 얻어야 하나?
조합에 직접 전화할 수도 있지만 조합원 이권 다툼으로 정보가 노출되지 않을 때도 있다. 그래서 ‘클린업 시스템’(정비사업 정보몽땅)을 참고하는데 업데이트가 늦어 여러 지자체의 회의록을 본다. 신문 정리를 하며 유용한 정보가 있으면 기자님께 정보를 어디서 얻었냐고 여쭤보기도 한다.
예정구역 정보는 인구 50만 이상 도시가 발표하는 2030·2040 도시기본계획을 참고한다. 지자체의 목적은 인구 유입을 늘려 세금을 그만큼 걷는 것이다. 인구 유입을 늘리기 위해서는 주거 정비가 반드시 필요하다. 따라서 도시기본계획에는 예정구역 리스트가 포함돼 있다. 특히 부천, 용인, 수원은 앞으로 30·40년까지 다 계획돼 있다. 도시기본계획을 꼼꼼히 점검하면 미래에 보석이 될 곳을 알게 될 것이다.
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