집값의 상승세가 연일 지속되는 가운데 일부 은행의 주택담보대출마저 제한되며 무주택자들의 내 집 마련이 더욱 어려워지고 있다. 상황이 이렇게 되자 올해 서울 아파트의 평균 청약 경쟁률은 처음으로 100대 1을 넘어서는 등 무주택자들의 마지막 희망인 청약 열기가 점점 더 거세지고 있다. 실제로 부동산114에 따르면 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 2017년 12.59대 1에서 올해 114.1대 1까지 상승했다.
이런 상황에서 1년 만에 1,000명이 넘는 ‘부린이’(부동산을 갓 시작한 초보)를 청약 당첨으로 이끈 청약 전문가의 조언을 담은 신간 하나가 수요자들의 관심을 끌고 있다. 바로 ‘아파트 청약, 이렇게 쉬웠어?’라는 책이다. 책의 저자인 ‘베니아’ 김태훈 작가는 분양권 투자를 강의하는 강사이자 네이버 블로그 ‘베니아의 아파트 청약과 부동산 가치 투자의 모든 것’을 운영하며 1만 5,000명의 팔로워를 보유한 부동산 인플루언서다. 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’이 김 작가를 만나 무주택자·다주택자·청년 세대를 향한 그의 조언을 들었다.
다음은 집슐랭과 베니아 작가가 나눈 일문일답이다.
청약에 대한 오해 많아 안타까워…청약은 '운'이 아니라 '전략'
▲책을 집필한 계기는 무엇인가?
□많은 사람들이 ‘돈이 많아야 한다. 2-30대는 안 될 것이다. 운이 좋아야 한다.’ 등등 청약에 대한 오해와 선입견을 가지고 있는데 이를 해소하고 싶었다. 주택을 취득하는 방식엔 ‘일반 매수·입주권·경매’ 등 여러 가지가 있지만 청약만큼 장점이 많은 분야가 없다.
청약은 ‘운’이 아니라 ‘전략’이다. 청약에 대한 오해를 해소하고 청약을 쉽게 시작하는 방법에 대해 설명하고자 책을 출간했다.
▲1년 만에 1,000명이 넘는 부린이(부동산을 갓 시작한 초보)를 청약 당첨으로 이끌었다. 기억에 남는 청약 당첨 사례가 무엇인지 궁금하다.
□권투 선수를 그만두고 소방관으로 전업을 하신 분이 기억에 남는다. 결혼하시고 뇌 수술을 받으셔서 자금 사정이 넉넉하지 않은 분이었다. 이분이 강의를 듣다가 청약에 당첨이 됐는데 알고 보니 10년 전에 계약한 리조트 회원권이 있었다. 어렸을 때 부모님·지인의 권유로 끌려가 서명을 했는데 청약 특별 공급에 당첨이 된 후 문제가 됐다. 청약 부적격자 판정을 받았는데 이를 소명하기 위해 정말 열심이셨다. 당시 거주지에서 왕복 100km 거리에 청약을 신청한 주택의 모델하우스가 위치했었는데 이곳을 매일 방문하셨다. 소명 방법에 대한 조언을 끈기 있게 구한 끝에 결국엔 소명에 성공해냈다. 이분이 남긴 수강 후기를 봤는데 그의 간절함과 끈기가 여실히 느껴져서 기억에 많이 남는다.
청약 섣불리 포기하지 말고 여러 관점에서 ‘자금 계획’을 고민해야
▲돈이 없어도 청약을 시도해야 한다고 강조했다. 이유는 무엇인가?
□청약은 당첨이 되면 몇 천만 원에서 몇 억대까지 수익을 창출할 수 있는데 필요한 투자금은 적은 편이다. 직장인이 1년 동안 열심히 돈을 모은다면 2,000~3,000만원 정도를 모을 수 있다. 여기에 신용 대출까지 받는다면 1년에 5,000만원 내외 정도는 가용할 수 있다고 본다. 이 금액이 아파트 청약에 당첨된 후 지불해야 하는 계약금 규모다. 의지만 있다면 청약은 얼마든지 시도할 수 있다. 레버리지를 조금만 일으킨다면 그 이상의 수익을 낼 확률이 매우 높기 때문에 돈이 없을수록 청약을 시도해야 한다고 생각한다.
▲사회 초년생들은 실거주 개념으로 청약을 받고자 하는 경우가 많은데 자금 마련이 쉽지 않다는 목소리가 나온다. 이에 대해 어떻게 생각하는가?
□대출에 대한 부담은 충분히 느낄 수 있을 것 같다. 그러나 청약은 여러 전략을 고민해볼 수 있는 분야다. 가령 분양가가 3억원이라면 3,000만원을 계약금으로 넣고 이후엔 중도금 대출을 이용할 수도 있다. 3년의 기간은 중도금 대출로 지내고 잔금 기간이 되면 나머지 잔금을 내면 된다. 또 요즘엔 전세가와 분양가가 비슷한 경우가 많기 때문에 자금이 없으면 전세를 놓고 자금에 여유가 생길 때 입주해도 된다. 여러 관점에서 자금 계획을 충분히 고민해보셨으면 좋겠다.
다주택자에게 청약은 '주택 가격 상승을 알리는 신호탄'…영리하게 활용해야
▲주택 보유자도 청약 투자를 포기하지 말라고 말했는데 이유는 무엇인가?
□청약은 수익 관점에서도 좋지만 부동산 공부의 기초라고 생각한다. 기초를 다져 놓으면 실력은 필연적으로 성장할 수 밖에 없다.
또 청약은 다주택자에겐 주택 가격 상승을 알 수 있는 ‘신호탄’으로 작용할 수 있다. 예를 들어 특정 지역의 청약 경쟁률이 뜨겁다면 이는 그 지역의 주택 시장 분위기가 좋다는 것을 의미한다. 그렇다면 다주택자는 해당 지역 인근의 구축에 갭투자를 시도할 수 있다. 청약을 영리하게 활용하셨으면 좋겠다.
▲기억에 남는 다주택자 청약 당첨 사례가 있나?
□20대 미혼 여성이신 분이 계셨는데 작년부터 올해까지 4건의 계약에 성공하셨다. 보류지 투자도 성공하셨고 잔여 세대도 당첨이 됐다. 자금이 적고 결혼을 하지 않아도 청약 당첨의 기회가 올 수 있다는 것을 증명해준 분이셔서 기억에 남는다.
#다음 시간에는 김 작가의 ‘청약 투자 실전 기술’에 대해 다뤄볼 예정이다.
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