지역주택조합사업에 조합원으로 참여했다가 주택에 살아보기는 커녕 거액의 돈만 날리는 피해 사례가 끊이지 않고 발생하고 있다. 지역주택조합사업은 무주택 서민 및 소형주택 소유자들이 모여 ‘내 집 마련’을 실현케 하는 좋은 취지로 도입된 제도지만 사업 주체자들 중 하나인 ‘업무대행사’의 비리로 큰 돈을 날리는 경우가 비일비재하다. 서민들의 피눈물 흘리게 하는 이 사업의 실체를 알기 위해 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭'은 법무법인 ‘정향’의 부동산 전문 김예림 변호사에게 ‘지역주택조합사업의 문제'에 관해 물었다.
가입자 모으려 ‘아파트 분양 행세’하는 업무대행사
지역주택조합사업은 일반인들이 알고 있는 아파트 분양과 완전히 다른 사업이다. 아파트 분양은 착공이 확실한 경우에 진행하지만 지역주택조합사업은 조합원들이 모여 납입금을 내면 그때부터 토지를 매입하고 아파트를 짓는 개념이다. 여기서 핵심 열쇠를 쥐고 있는 곳이 지역주택조합의 분양 업무를 맡게 되는 업무대행사다. 지역주택조합사업 피해 사례 중 대부분이 일부 업무대행사의 불법적인 사업으로 발생한다. 이들은 더 많은 가입자를 끌어들이기 위해 그럴 듯한 모델하우스를 짓고 공격적인 홍보 활동을 벌인다. 이후 모집된 가입자에게 계약 작성시 ‘조합원 가입 계약’이라는 점을 고지하지 않고 마치 바로 분양받을 수 있는 것처럼 유도하는 경우도 많다.
피해를 일으킨 업무대행사들은 용역비를 과다 책정해 조합원들의 납입금을 무단으로 사용하는 경우가 대부분이었다. 결국 조합원의 납입금은 아파트 시행사업을 벌이기도 전에 바닥나 사업이 좌초되는 경우도 적지 않다. 이에 대해 김 변호사는 "업무대행사에서 용역비를 다 가져가면 조합원 분담금이 하나도 안 남아 추가 분담금을 걷는 구조”라며 “사업이 진행되지 않으면 계약 해지가 어렵고 돈도 돌려 받기 어려워 주의해야한다”고 설명했다.
‘토지확보율 거짓 고시’, ‘임의세대’ 등 다양한 방식으로 피해 양산하는 지역주택조합
피해를 일으키는 업무대행사가 조합원들을 상대로 기망행위를 하는 대표적인 사업 영역은 ‘토지확보율’이다. 지역주택조합이 사업계획승인을 따내려면 구역 내 토지를 95% 이상 확보해야 한다.
하지만 이 같은 요건을 충족시키기는 결코 쉽지 않다. 더 높은 가격을 받기 위해 이른바 ‘알박기’를 하는 지주 등 해결해야 하는 문제가 많아 사업 전체의 속도에 지대한 영향을 끼친다.
이 같은 어려움 때문에 대부분의 지역주택조합 피해 사례에서 대행사 측은 사업 진행에 문제가 없다는 것을 조합원들에게 보여주기 위해 “토지가 다 확보돼 사업 추진에 문제없다”고 허위·과장 광고를 한다. 하지만 자세히 들여다보면 실상은 ‘매매계약체결’만 했거나 그 조차도 진행되지 않은 경우가 부지기수다.
일부 업무대행사는 조합설립까지 쉽게 가려는 요행으로 ‘임의 세대’, ‘준조합원’을 모집한다. 사업 승인이 나기 전 추가모집은 모두 불법이다. 추가 모집이 된 조합원들이 추가 납입금을 내면 이 돈은 다시 사업추진이 아닌 용역비 등에 활용되는 경우가 많다. 법적으로 인정된 조합원이 아니므로 지위가 불안정해 조합으로부터 돈을 돌려받기도 어렵고 소송에서도 불리하다.
많은 부분이 가려져 있는 지역주택조합사업의 사업 진행 과정도 피해를 더욱 키우는 여러 원인 중 하나다. 지역주택조합사업 초기에는 ‘조합원 카페’나 ‘단체 카톡방’에 비교적 활발하게 정보 공유가 진행된다. 하지만 시간이 흘러 사업이 지지부진해질 경우 극히 일부 정보를 제외하고 공개되지 않는다.
취지는 좋지만 문제 계속될 경우 제도 존치 필요성 없어
더욱 큰 문제는 이렇게 속아 계약을 해버리면 법을 통해 구제 받기 힘들다는 점이다. 김 변호사는 “가입자는 계약 당시 위험성을 인지하고 녹음 같은 증거자료를 남겨야 한다”며 “토지확보 여부를 알기 위해 인허가 관청을 통한 확인은 필수”라고 일렀다.
일부에서는 여전히 많은 피해 사례가 나오고 있고 법을 통한 구제도 힘든 지역주택조합 제도 자체를 없애야 한다는 목소리도 나오고 있다. 취지를 살리지 못할 바에는 없애는 것이 순리라는 것이다. 이에 대해 김 변호사는 “멋있는 성공 사례들에 가려져 있지만 성공률이 20%도 되지 못하는 것이 바로 지역주택조합사업"이라며 "이 사업으로 인한 피해가 너무 막대해 관리 감독이 제대로 되지 않는다면 없애는 편이 나을 것”이라고 말했다.
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