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[영상] '전세난' 잡으려다 '사람' 잡은 '재건축 2년 실거주 의무', 폐지된 후에는?

재건축 2년 실거주 폐지로 투기 수요 몰릴 것

정부 믿다 피해입은 억울한 집주인과 세입자, 변상도 못 받아

떨어지는 정부의 신뢰로 예측하기 어려워진 부동산 시장









국회 국토교통위원회는 지난 12일 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안 중 재건축 조합원에게 실거주 의무를 부여하는 내용을 뺐다. 이 법안은 지난해 6·17 대책의 핵심 내용으로 재건축 조합원이 분양권을 얻기 위해 2년간 실거주를 해야 했지만 1년 만에 폐지했다.

입법안에서 빠지는 것이 결정된 후 2년 실거주 의무 요건에 선제 대응한 집주인 등을 중심으로 불만의 목소리가 터져나왔다. 그들은 “실거주 의무 요건 때문에 거액의 돈을 들여 집안 인테리어를 다시 해 들어와 살고 있었는데 이게 무슨 청천벽력과 같은 이야기인지 모르겠다”는 등의 불만을 거침없이 쏟아냈다.

이에 대해 김 변호사는 “정책은 어느 정도 입법화가 되기 전까지 변경될 수 있어서 손해배상 청구나 구체적인 권리 행사를 하기가 어렵다”며 “정부의 말을 믿고 따랐으나 정부의 구제 없이 억울한 손해를 보았으니 정책에 대한 신뢰도가 떨어질 수밖에 없다”며 부족했던 정부 여당의 입법적 기술을 지적했다.



입법 추진 때부터 불거져 온 헌법 조항 침해 및 관련 법령 충돌 문제, 결국 ‘비수’로 작용해


재건축 2년 실거주 의무 조항의 폐지를 둘러싸고 많은 전문가들은 입법 추진 때부터 불거져 온 헌법 조항 침해와 관련 법령 간의 충돌 문제 때문에 조항 삭제는 예견됐던 일이라 말한다. 김 변호사는 “애초에 법적으로 문제가 있는 정책”이었다며 “집주인으로 하여금 그 집에 반드시 살게 하면서 다른 곳에 살고 싶어하는 자유를 억압하게 됐다는 것부터가 문제”라고 말했다. 김 변호사의 말처럼 재건축 실거주 2년 의무 조항은 입법 추진 때부터 헌법 내 ‘거주 이전의 자유’를 침해한다는 비판을 받아왔다.

또한 재건축 2년 실거주 의무 조항은 임차인의 거주 안정성을 보호하기 위한 목적으로 제정된 임대차 보호법의 취지와도 상충된다는 지적을 받아왔다. 재건축 2년 실거주 의무 조항 자체가 임차인의 거주 안정성을 해칠 수 있다는 것이다. 소유자가 2년간 실거주를 해야하기 때문에 임차인은 거주하던 집에서 나갈 수밖에 없다. 이 때문에 임차인의 거주 안정성이 침해받을 수밖에 없다는 설명이다. 투기과열지구의 재건축 아파트들은 입지는 좋으나 집이 낡아서 전세가가 저렴했다. 학군이 필요한 사람들은 싼 전세가에 좋은 주거 환경을 누릴 수 있었다. 하지만 집주인이 2년간 의무적으로 살아야 한다면 이런 혜택을 누리기가 어려워진다. 집주인이 더는 재건축 아파트에 전세를 주고 다른 데로 거주하지 못하게 되니 ‘녹물’이 나오는 오래된 집에 살아야 하는 사례도 있었다.







신뢰 떨어진 부동산 입법 과정…임대차 3법 폐지 주장도 이어져


재건축 2년 실거주 의무 조항 폐지가 결정된 후 일각에서는 그동안 임대인·임차인 갈등의 원인으로 지목돼 온 임대차 3법까지 폐지해야 한다는 주장이 일었다.



하지만 이에 대해 김 변호사는 다소 부정적인 입장을 보였다. 그는 “임대차 3법은 처음 도입 당시 시장에 혼란이 많았으나 시간이 지나 해당 법률적 해석이 많이 나오면서 자리를 잡아가고 있다”며 “4년 거주 보장이 지나치게 과한 것은 아니고 예외적인 사유가 있으면 재산권 행사로 임대차 계약을 종료시킬 수 있기 때문에 임대차 3법까지 없애는 것은 과한 처사”라고 말했다.

성급했던 정책 탓 꺼질 줄 모르는 수요…재건축 시장 풍선효과 일어날 것




재건축 2년 실거주 의무 조항이 입법화 과정에서 삭제된 후 재건축 시장에 풍선효과가 일어날 것이라는 우려가 제기되고 있다. 당초 재건축 2년 실거주 의무 조항은 끝 모르고 치솟는 투기 수요를 차단하기 위해 만들어 졌다. 집주인이 직접 자기 집에 들어가 살게끔 해 갭투자를 통한 투기를 막겠다는 것이었다.

하지만 이번 조항 삭제 이후 사실상 갭투자도 가능해지면서 투자금 부담이 줄어 투자 수요가 재건축 단지로 몰릴 것으로 예측된다. 김 변호사는 “폐지 이전엔 투자자들이 현금 청산을 우려해 초기 재건축에 진입하는 것을 부담스러워 했지만 조항 삭제 이후 초기 재건축 단지들에 투기 수요가 몰릴 가능성이 있다”고 말했다.

또한 김 변호사는 이번 조항 삭제 이후 정부의 부동산 정책 전반에 대한 신뢰도에 큰 타격이 갈 것이라고 예상했다. 그는 “입법 검토 과정에서 파생될 영향을 꼼꼼하게 보고 정책 발표를 했더라면 혼란을 줄일 수 있었을 텐데 1년 만에 다시 뒤집어지니 문제가 있는 것”이라며 “정책의 신뢰성이 너무 떨어져 사람들이 그 과정에서 응해주지 않는 결과가 발생하다 보니 시장 예측이 전보다 더욱 어려워졌다”고 말했다.
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