지난해 7월 주택임대차보호법 개정 이후 임대인과 임차인 사이의 분쟁 사례가 급증하고 있다. 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회에 따르면 올 들어 지난 4월까지 ‘계약갱신·종료’ 관련 분쟁 접수 건수는 97건으로, 5개월 만에 지난해(122건)의 80% 수준에 달했다. 지난해 새 임대차보호법 시행 직전인 1~7월 12건에 불과하던 이 분쟁 접수는 8~12월 110건으로 크게 늘었다. 이는 전년 동기(7건) 대비로 15.7배 증가한 수치다.
임대차 분쟁 관련 상담 건수도 지난해 8월 이후 지난 4월까지 월평균 7,575건에 달했다. 법 시행 전 월평균 4,000~5,000건을 유지한 것과 비교하면 두 배 가까이 증가했다.
임대차 분쟁이 늘고 있는 상황을 두고 법무법인 ‘정향’의 부동산 전문 김예림 변호사는 “요즘 개정된 임대차 3법 때문에 계약갱신 관련 분쟁이 굉장히 많다”며 “임대인과 임차인의 관계가 원만하면 좋겠지만 아닌 경우가 종종 있다”고 전했다.
임대차 분쟁과 관련한 궁금증을 김 변호사와 나눈 문답 형식으로 정리했다.
Q. 주택계약기간 만료 1개월 전까지 임대인에게서 아무런 연락이 없는 경우 ‘주택임대차보호법’에 의해 임대차계약이 갱신되나?
A. 이런 상황은 '묵시적 갱신'과 관련된 것이다. 주택임대차보호법에 따르면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 '더 이상 계약을 연장하지 않겠다'는 취지의 계약갱신거절 통지를 하지 않을 경우, 묵시적으로 계약이 연장된 것으로 본다. 즉, 기존 임대차 조건과 동일하게 다시 한번 계약이 연장되는 것이다. 만약 임차인도 아무 반응이 없었다면 그냥 묵시적으로 갱신돼서 똑같은 조건으로 산다고 보면 된다. 그런데 해당 법이 2020년 6월 9일에 개정된 것이다. 따라서 2020년 12월 10일 이후에 체결된 계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신거절 통지를 해야 한다.
Q. 임대차기간을 2년 미만으로 약정하더라도 「주택임대차보호법」에 따라 2년 동안은 살아야만 하나?
A. 주택임대차보호법에 따르면 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보도록 한다. 그런데 주택임대차보호법이라는 것은 사실 '임차인 보호'를 위해서 만들어진 법이다. 만약 임대차 계약을 1년으로 했을 경우 임대인은 '1년 만에 끝난다'라고 주장할 수 없지만 임차인은 1년만 주장해도 된다. 따라서 1년만 살고 나가거나 아니면 2년 다 주장해서 2년 살아도 된다.
Q. 한동안 월세를 내지 않던 임차인이 임대차기간 종료일이 지난 후에는 차임을 꼬박꼬박 내며 '묵시적 갱신'을 주장하는데, 타당한 주장인가?
A. 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다. 이때 2기의 차임액은 총 밀린 차임이 두 달 치 이상이어야 된다는 의미다.
하지만 해지라는 것은 임대인이 임차인에게 계약을 해지하겠다는 의사표시를 해야만 가능하다. 이 경우는 임대인이 계약 해지 통보를 하지 않은 사례인 것 같다. 따라서 계약이 해지됐다고 보긴 어렵다. 해지 통보를 하지 않은 경우 묵시적 갱신을 거절해서 계약을 종료와 동시에 해지시킬 수 있는지가 문제인데, 법원은 두 번 이상 월세를 안 낸 것은 당사자 사이의 신뢰가 깨진 것이므로 묵시적 갱신을 거절할 수 있다고 본다.
Q. 임차한 집에 누수 등의 하자를 제가 직접 수리하고 비용을 청구하는 것이 가능할까?
A. 민법에는 임차인이 임대인에게 행사할 수 있는 권리인 ‘비용상환청구권’이 있다. 그 비용에는 필요비와 유익비가 있는데 필요비는 임차목적물의 보존을 위해 투입한 비용이다. 예를 들어 누수가 발생했다든가 보일러가 고장 났을 때 든 비용은 필요비에 해당한다. 이런 필요비가 발생했을 때 임대인에게 먼저 청구하겠지만 안 고쳐준다고 했을 때는 임차인이 고치고 수리비를 청구할 수 있다.
Q. 임대차계약 당시 ‘건물수리는 입주자가 한다’라는 특약을 하고 이를 계약서에 기재했다면 정말 모든 수리에 대해서 임차인의 부담으로 해결하는 수밖에 없는 것인가?
A. 사실 필요비까지 포기하기로 하는 특약을 잘 넣지는 않는다. 만약 넣었다면 필요비를 청구할 수 없는 상황이 발생할 수 있기 때문에 이런 부분은 주의해야 한다. 보통 많이 하는 특약은 '나갈 때 원상회복한다'와 같은 것이다. 특히 상가 계약을 하면서 이런 특약을 많이 넣는데 이런 경우에는 유익비는 청구할 수 없다. 이때 필요비까지 청구를 못 하느냐는 구체적인 사안에 따라 다르다. 유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 사용된 비용이다. 예를 들어 주방 시설을 설치한다거나 증·개축을 할 때 들인 비용이다. 만약 임대차계약 시 '원상회복한다'는 특약을 넣으면 이런 유익비를 포기한 것으로 본다. 즉, 청구할 수 없는 상황이다.
Q. 임차주택의 하자를 임차인이 인식하고도 집주인에게 뒤늦게 통지했는데, 이 사실을 모르던 임대인이 손해를 배상해야 하나?
A. 민법에 의하면 임차물에 하자가 발생했을 때 임차인은 지체 없이 임대인에게 그 하자를 통지하도록 하고 있다. 그런데 임대차 계약이 끝날 때쯤 알려주면서 '돈을 좀 달라'고 말하기도 하는데 지체 없이 통지하지 않았을 때는 결국엔 손해배상 청구가 불가능할 수 있다. 따라서 이런 통지 의무를 잘 인지해야 한다. 만약 하자가 발생한다면 임차인은 참지 말고 바로 임대인에게 고쳐달라고 통지하면 된다. 그 이후에도 고쳐지지 않는다면 중대한 하자일 경우엔 계약을 해지할 수 있고 아니면 직접 고치고 비용을 청구할 수 있다.
Q. 임차 주택에 문제가 있어 집주인이 수리를 해줬는데 수리 기간 주택을 이용하지 않았어도 차임을 지급해야 하나?
A. 임대인은 '임대차 목적물을 임차인이 정상적으로 사용할 수 있게 해야 할 의무'가 있다. 그렇기 때문에 임차 목적물에 들어가서 못 산다거나 제대로 사용·수익을 못하면 그 범위 내에서 차임 지급을 거절할 수 있다. 완전히 들어가서 살 수 없는 상황이면 차임지급을 전부 거절하면 된다. 일부는 사용할 수 있는데 일부 하자가 있어 사용에 불편을 겪는다면 범위 내에서 차임지급을 거절할 수 있다. 한편 원룸을 계약했는데 수리 때문에 나가서 살게 돼 손해가 발생했다면 집주인에게 손해배상 청구를 할 수는 있다. 그런데 그 금액은 많지 않다. 또 손해 소송으로 갔을 때 손해액을 밝히는 과정이 굉장히 까다롭다. '내가 다른 집을 얻어서 살았다'는 부분이 손해액에 포함될 수 있지만 인정이 안 될 수도 있다. 그런 부분들이 있어서 현실적으로는 배상받기는 어렵지 않을까 싶지만 금액이 많으면 소송해서 구제받을 수는 있다.
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