정부 "25만호 공급할 신규 택지 20곳 조만간 발표"

"공급 목표 낙관적인 게 아니라 오히려 보수적 숫자"

"단발성 프로젝트 아닌 지속 가능한 정책 제시한 것"

"발표 이후 매입자에 입주권 주지 않아도 위헌 아니다"

정부가 25번째 부동산 대책을 발표한 지난 4일 남한산성에서 바라 본 서울 일대. 정부는 서울 등 대도시의 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 공공이 직접 시행하는 재건축·재개발 사업을 추진한다. 2025년까지 서울에만 32만호 등 전국에 83만6,000호의 주택을 공급을 목표로 한다. 신규 택지를 통합 공급 물량은 26만3,000호이며 이 중에서 서울 외 수도권에선 18만호가 공급된다. /연합뉴스

정부가 ‘공급 폭탄’ 수준이라며 2·4 공급대책을 내놓았지만 시장의 우려가 적지 않다.

무엇보다 공급권, 즉 입주권을 이번 대책이 발표된 지난 4일 이후 개발지 부동산 매입자에게는 주지 않는 것은 과도한 사유재산권 침해라는 지적이 많다. 오히려 빌라 거래를 위축시켜 결국 신축 아파트 값만 올릴 것이라는 분석도 나온다. 전국에 83만호 이상을 공급하는 초대형 공급계획이 나왔지만, 구체적인 위치는 전혀 공개되지 않아 체감되지 않는다는 반응도 잇따랐다.

2·4 대책과 관련해 제기되는 논란과 궁금증, 7일 내놓은 정부의 설명을 문답 형식으로 정리했다.

우선 시장에서는 ‘공공 직접시행 정비사업이나 도심 공공주택 복합개발 사업의 경우 대책이 발표된 이후 주택이나 토지를 취득한 이에게는 주택 등 우선 공급권을 주지 않고 현금 청산하게 하는 것은 과도한 규제이며 위헌 가능성이 있는 것 아니냐’ ‘특히 어디를 개발할지 모르는 상황에서 이와 같은 제한을 미리 설정해 놓으면 구축 아파트나 빌라 등을 사려는 수요층은 현금 청산될 우려 때문에 매매 자체를 망설이게 되고, 결국 신축 아파트로 수요가 몰릴 수밖에 없지 않은가’라는 우려를 내놓고 있다.

하지만 정부는 “대책을 준비하면서 이미 법률 검토를 거쳐 위헌성이 없다는 판단을 내렸다. 주택 관련 보상실무나 법원의 판례와 배치되지 않는다”고 답했다.

또 정부는 “사업지는 역세권이나 20년 이상 노후 주택 비율이 높은 지역 등 매우 제한적이고, 이들 지역 중에서도 주민 3분의 2 이상이 동의해야 사업이 추진된다. 설사 노후도 요건 등을 충족하고 주민 동의를 받았다고 해도 정부는 해당 지역의 토지 등에 대한 손바뀜이 많은 곳은 사업지에서 제외할 방침이다. 손바뀜이 많을수록 땅값이 비싸져 사업성이 나오지 않기 때문”이라고 설명했다. 이어 “결과적으로 현금청산 대상자는 최소화될 것이다. 공공 시행을 원치 않는 곳이나 손바뀜이 많은 곳은 현행 개발제도나 수단으로 얼마든지 개발 사업을 할 수 있다”고 말했다.



그렇다면 도심 공공주택 복합개발 사업의 주택 공급 물량을 산출할 때 노후도는 어떤 기준을 적용할까. 정부는 “노후도는 기본적으로 재개발 사업의 요건을 준용했다. 역세권과 준공업지역은 상업지역 재개발 기준을, 저층주거지는 일반 재개발지역 노후도 기준을 활용했다”고 답했다. 이어 “현재 서울 일반 재개발지역의 노후도 충족 기준은 20년 이상 된 노후 불량 건축물이 3분의 2 이상 있느냐다. 개발이 가능한 주택 수를 산출할 때 이 기준을 활용하되, 그대로 적용하지는 않았다. 그리고 사업 추진을 위해 법령을 마련할 때도 마찬가지”라고 언급했다. 더불어 “정부는 일반 정비사업보다는 노후도 기준을 완화해서 적용하는 방안을 검토 중이다”고 밝혔다.

또 시장에서는 ‘공공 직접시행 정비사업에 참가하면 집의 소유권을 모두 넘겨야 하나’라는 질문도 나온다. 이에 대해 정부는 “사업을 시작할 때 토지와 건물에 대한 모든 권리를 현물로 납부해야 하지만, 사업이 끝나면 대지 지분권과 건물 소유권 모두 받는다”고 답했다.

또 ‘ 2·4 공급대책은 과거 주택 공급 대책과 달리 구체적인 장소가 제시되지 않아 실체가 없는 것 아닌가’라는 지적에 대해서는 “과거 대책은 공급 ‘정책’이라기보다는 공급 ‘프로젝트’에 가까웠다. 서울 시내 자투리 땅을 찾아 주택을 공급하는 프로젝트는 지속 가능성이 없지만 2·4 대책은 단발성 프로젝트가 아니라 계속 활용될 수 있는 정책을 제시한 것”이라고 소개했다.

이어 “이해관계가 복잡한 도심 내에서 지속적으로 양질의 주택을 공급할 수 있는 새로운 제도적 모델을 제시한 데 의의가 있다”며 “신규 택지의 경우 입지 선정 작업은 거의 다 끝났으나 지자체와 구역 경계 설정 등 세부적인 협의 사항이 남아 있다. 25만호를 공급할 수 있는 20곳 정도의 신규택지를 선정해 조만간 발표할 예정이다”고 설명했다.

‘공급 목표를 너무 낙관적으로 잡았다'고 일부 전문가들의 비판에 대해서는 “오히려 매우 보수적으로 산출했다. 공공 직접시행 정비사업은 참여율을 25%, 역세권·저층주거지·준공업지역 등 도심 공공주택 복합개발 사업은 5~10% 정도로 계산했고 소규모 필지는 3%만 참여하는 것으로 봤다”고 답했다.

마지막으로 ‘도심 공공주택 복합개발 사업의 주민 동의율을 기존 정비사업(4분의 3)보다 낮은 3분의 2로 낮추면 개발에 반대하는 주민 3분의 1이 크게 반발하지 않을까’라는 지적에 “이 사업은 공공주택지구를 지정해 추진되는데, 원래 공공주택지구 사업은 주민 사전 동의를 받지 않고 추진되는 것이다”고 답했다. 또 “이에 불구하고 토지주 10%의 동의로 지구지정을 요청하고, 예정지구로 지정된 후 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아야 사업이 추진되도록 했다. 기한 내 동의율을 확보하지 못하면 사업은 자동 취소된다”고 덧붙였다.

/강지수 인턴기자 [e-mail]