올해 보유세(재산세와 종부세) 부과가 드디어 본격화된다. 재산세는 매해 6월 1일 기준 소유자를 대상으로 7월과 9월 두 차례 부과된다. 7월에는 주택 부과분의 50%와 건물·선박·항공기에 대한 재산세가 납부 대상이고, 9월에는 나머지 주택 부과분과 토지가 납부 대상이다. 12월에는 종합부동산세가 부과된다. 7월 주택분 재산세 50%를 시작으로 본격적인 보유세 납부가 막을 올리는 셈이다. 올해에는 세 부담 상한선에 육박하는 경우가 더 늘어날 것으로 세무 전문가들은 보고 있다. 특히 2년 연속 껑충 뛴 공시가격으로 인해 조만간 고가 1주택자 보유세(재산세와 종부세)가 1억 원에 육박할 것으로 전망되고 있다.
시장에서는 본격화된 보유세 부과가 아파트값에 어떤 영향을 미칠지 관심이다. 주택 소유자들이 실제 자신이 납부할 세금을 받아보기 때문이다. 보유세 발 2차 절세용 초급매로 이어질 지, 아니면 집주인들이 전·월세 가격을 올리거나 증여를 더 늘리는 등의 방법으로 대응할 지 관심이다.
<지난해 종부세 부과액 3조, 서울 토지 재산세도 2조>
서울시가 지난해 7월 부과한 주택분 재산세(50% 부과분) 현황을 보면 사상 첫 1조 원을 돌파했다. 세부적으로 보면 지난해 7월 주택·건물 등에 부과된 총 재산세가 1조 7,986억 원으로 전년 대비 11% 증가했다. 부과 건수도 전년보다 5.1% 증가한 21만 3,000건을 기록했다. 세부적으로 보면 공동주택에서의 증가세가 두드러졌다. 아파트는 17만 5,000건으로 6.2% 늘었고 부과액은 1조 436억원으로 전년(8,930억원) 대비 16.9% 증가하며 1조원을 넘어섰다. 9월분 50% 추가분을 감안할 때 서울의 지난해 주택분 재산세는 약 2조원 가량으로 추산되고 있다.
지난해 서울의 토지분 재산세도 껑충 뛰었다. 2019년 토지 재산세는 총 73만 건, 2조 989억 원으로 처음으로 2조 원을 넘어섰다. 주택 재산세는 7월과 9월 등 2회에 걸쳐 부과되지만 토지는 9월 한 차례에 납부한다. 토지 재산세는 지난 2017년 1조7,451억 원에서 2018년 1조8,565억 원으로 꾸준히 증가했다.
그렇다면 지난해 종부세는 얼마나 부과됐을까. 국세청에 따르면 2019년 종합부동산세 대상자는 59만 5,000명, 세액은 3조 3,471억 원이다. 지난해 기준 사상 최대다. 종부세 납세 인원은 전년 대비 12만 9,000명(27.7%) 늘었고 세액은 1조 2,323억원(58.3%)이나 껑충 뛰었다. 개인 주택분 과세 대상자는 50만 4,000명으로 전체 주택 소유자(2018년 기준)의 3.6%다.
<서울 아파트, 올해 공시가격 14%대 상승>
이런 가운데 올해 보유세 부과가 본격적으로 막이 오른다. 7월부터 주택분 재산세 50%를 시작으로 순차적으로 고지서가 발급된다. 시장에서는 올해 역시 공시가격 상승률이 큰 폭으로 뛰었고, 보유세 세율이 강화된 점을 고려해 볼 때 사상 최대 세금이 부과될 것으로 보고 있다. 최종 결정 고시된 공동주택 공시가격의 경우 이의신청이 거의 받아 들여지지 않을 것으로 알려졌다.
우선 올해 공동주택 공시가격의 경우 전국 기준으로 전년 대비 5.98% 증가했다. 지역별로는 서울이 무려 14.73% 상승했다. 서울은 2년 연속 14%대 상승률이다. 뒤를 이어 대전(14.03%), 세종(5.76%), 경기(2.72%)의 순으로 나타났다. 올해는 고가주택에서 상승률이 더 높았다. 9억 원 이상 공동주택(66.3만호, 4.8%)의 공시가격 변동률은 21.12%를 기록했다. 서울 고가주택 밀집지역의 경우 공동주택 공시가 상승률이 20% 이상이다.
올해 단독주택 공시가격도 오름폭이 적지 않다. 표준주택 공시가격 변동률은 전국 4.47%이다. 작년(9.13%)에 비해 상승 폭이 축소되었으나 최근 10년 간 평균 변동률(4.41%)과 유사한 수준이다. 지역별로는 서울 6.82%, 광주 5.85%, 대구 5.74% 등의 순으로 상승했다. 표준지 공시지가 변동률은 전국 6.33%로, 작년(9.42%) 대비 3.09% 포인트 하락했으나 최근 10년간 평균 변동률(4.68%) 대비 다소 높은 수준으로 나타났다.
<1주택 보유세 1억 주택 나오나>
서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 2019·2020년 보유세 부담분과 오는 2021년 보유세 예상치를 시뮬레이션한 결과 서울 강남권을 중심으로 3년 새 보유세가 두 배 이상 뛰는 단지들이 속출했다. 지난해 정부가 발표한 12·16부동산대책 중 종부세율 인상안을 그대로 추진했을 경우를 상정한 예측이다. 아울러 공시가격은 내년에도 올해와 같은 수준을 유지하는 것으로 추정했다.
올해 공시가격이 전년보다 40.82% 상승하며 21억1,800만원을 기록한 서울 강남구 래미안대치팰리스(전용 84㎡) 아파트는 올해 보유세가 907만원으로, 전년 대비 45.9% 오를 것으로 예상된다. 세 부담 상한선에 육박한다. 내년에는 공시가격이 더 상승하지 않더라도 보유세가 42.4% 뛰면서 1,292만원까지 치솟을 것으로 보인다. 보유세가 전년 922만원에서 올해 1,351만원(46.5% 상승)으로 늘어날 것으로 예상되는 서울 서초구 아크로리버파크(전용 84㎡)는 내년에 1,931만원으로 42.9% 상승한다. 시뮬레이션 결과 강남권의 웬만한 단지는 전년 대비 보유세 상승률이 매해 40% 이상이다.
강북에서도 마포구 ‘대장주’인 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ 아파트의 보유세는 올해 330만원으로 전년 대비 42.32% 오른 데 이어 내년에도 388만원으로 17.6% 더 상승하면서 세 부담이 커질 것으로 관측된다. 올해 공동주택 공시가격 1위를 기록한 서울 서초구 트라움하우스5 전용면적 273㎡의 경우 보유세가 올해 8,217만원에서 내년에는 9,786만원으로, 1억원에 육박할 것으로 전망된다. 이 주택의 올해 공시가격은 69억9,200만원으로 전년보다 1.86% 오르는 데 그쳤지만 내년 공시가격 인상률에 따라 보유세가 1억원을 돌파할 가능성도 있다. 서울 용산구의 대표적 고가 연립주택인 한남더힐 244㎡ 타입 역시 보유세가 2019년 5,723만원에서 2020년 7,415만원, 2021년에는 8,870만원까지 뛸 것으로 추산된다.
우 팀장은 “공동주택 공시가격은 지난 2년에 걸쳐 상당히 오른 만큼 내년 이후 인상 폭은 다소 둔화될 것으로 예상된다”며 “다만 전반적으로 9억원 이상 고가주택의 공시가격은 많이 오른 상태이고, 종부세 공정시장가액비율 인상도 예정돼 있다. 특히 다주택자는 보유세 부담이 여전히 높아질 것”이라고 예측했다. 그러면서 “각 가계의 연간 가처분소득을 충분히 고려해 똑똑한 투자와 거주를 준비할 필요가 있다”고 조언했다. /박윤선·진동영기자 sepys@sedaily.com
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