지방 아파트의 절반 이상, 수도권 아파트의 약 30%가 2년 전보다 전셋값이 더 떨어진 것으로 나타났다. 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 ‘깡통전세’ 위험이 확산하고 있는 것이다.
18일 직방이 국토교통부의 실거래 자료를 바탕으로 전국 4만5,000여 개의 주택형(단지·면적 타입 일치)을 분석한 결과, 2018년 전세보증금이 2년 전 전셋값보다 하락한 주택형이 전국 기준 38.6%로 증가했다. 2017년 18.9%, 2016년 9.6%에 비하면 급격한 상승세다. 특히 지방 아파트는 무려 51.3%가 2년 전보다 전셋값이 떨어졌다. 2017년 34.2%, 2016년 18.5%에서 하락 비중이 빠르게 늘어나는 추세다. 수도권도 지난해 30%에 육박한 29.7%의 아파트가 2년 전 계약 당시 전셋값보다 내려앉았다. 2017년 8.5%, 2016년에는 3.8%에 불과했던 데 비하면 높은 상승 추이다.
분기별로 비중 변화를 살펴보면 지방은 2017년 1·4분기부터 증가 폭이 커지는 전환기가 나타났다. 수도권은 지방보다 늦은 2017년 3·4분기부터 2년 전 대비 전세보증금 하락 아파트 주택형 비중 증가폭이 커졌다. 아파트 전세시장의 안정은 9.13대책 이전 1년 전부터 나타난 현상으로 매매시장 안정 효과는 아니라는 게 직방의 해석이다. 2016년까지 2년 전 대비 전세보증금 하락 주택형 비중이 보합세 내지 1% 미만의 증감폭을 보였으나 2017년부터 수도권과 지방 모두 분기당 평균 4%포인트 이상 증가폭을 기록하고 있다. 2017년부터 2년 전 대비 전세보증금 하락 사례가 많아지고 있고, 추세 또한 이어지고 있다.
2년 전 전셋값보다 하락하는 사례가 늘어는 것과 동시에 하락폭 자체도 커지고 있다. 2년 전보다 전셋값이 후퇴한 아파트 중 10% 이상 떨어진 비중은 전국 기준으로 2016년 39.8%, 2018년 46.0%로 늘어났다. 특히 지방은 지난해 54.3%가 10% 넘게 전셋값이 떨어져 2016년 39.1%, 2017년 49.4%에서 하락률이 늘어났다. 지방은 전체적인 하락 주택형도 늘어나도 하락률이 큰 주택형 비중도 동시에 증가했다. 직방은 전세시장이 안정기를 넘어 침체기에 들어서는 것으로 추정했다.
2년 전 대비 아파트 전세보증금 차액은 수도권의 경우 2016년까지 증가추세가 이어졌으며 평균 6,000만원 이상을 유지했다. 지방도 상대적으로 낮지만 2016년 2,000만원 이상으로 조사됐다. 이러한 2017년부터 2년 전 대비 전세보증금 차액이 줄어드는 추세로 전환해 지방은 2018년부터 평균적으로 마이너스로 반전됐다. 2018년 4·4분기에 이르러서는 2년 전 대비 전세보증금 평균 차액은 전국 388만원, 수도권 1,113만원이며 지방은 평균치로도 825만원이 떨어졌다.
직방은 2016년부터 전세가격 급등 현상은 줄어들었으며, 2017년 부터는 본격적인 전세시장의 안정기가 이어지고 있다고 분석했다. 아파트 공급물량 증가와 기존 전세세입자가 분양시장으로 유입되면서 재계약에 나서지 않는 등 수요와 공급의 불일치를 원인으로 본 것이다. 특히 지방은 지역의 기간산업이 침체를 보이면서 기존 수요 이탈의 원인으로 작용하고 있다.
이에 따라 계약 종료시점에서 전세보증금 미반환 위험성에 대한 경고가 나오고 있다. 함영진 직방 빅테이터랩장은 “개별적인 신용도와 리스크로 인해 현재 시장에 전반적인 미반환 위험성 높아졌으나 한계점을 넘어섰다고 판단하기도 쉽지 않은 상황”이라며 “다만 전세가격 하락 사례가 늘어나는 추세를 보이는 만큼 임차인 보호 차원에서 시장 모니터링과 보증금 미반환 위험을 해소할 방안이 필요하다”고 말했다.
/이재명기자 nowlight@sedaily.com
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