곧 퇴직하거나 수입이 일정하지 않은 상황에서 목돈이 어느 정도 있다면 안정적인 생활비를 확보를 위해 꼬마빌딩을 보유하고자 한다. 꼬마빌딩을 매입하려니 투자금에 비해서 수익률이 크지 않다. 따라서 토지를 매입한 후 신축을 해보려고 하는데 도대체 어떻게 해야 할까?
꼬마빌딩의 건축은 개발기획, 예산검토(공사비 등), 자금조달, 공사계약, 시공, 준공관리 등의 절차에 따라서 이루어진다. 이 절차 중 이번 회차는 꼬마빌딩 공사계약에 대하여 설명한다.
꼬마빌딩을 건축 시공하는 데 가장 중요한 것은 업체를 선정한 후 도급계약을 하는 것이다.
첫 번째, 도급계약은 대등한 사람끼리 하는 것이 아니다는 점을 기억해야 한다. 도급계약을 할 때는 초보 건축주와 전문시공사가 계약을 맺는다. 보통 건축주는 평생 한 번 건축을 하는 경우가 대부분이므로 도급계약에 익숙한 건축주는 거의 없다고 보면 된다. 그렇다면 초보 건축주는 어떻게 해야 할까? 우리가 보통 사용하는 표준계약서로 도급계약을 하면 내용을 아주 잘 파악하고 있는 시공사가 압도적으로 유리할 수밖에 없다. 내용을 잘 모르는 초보 건축주에 대해 시공사가 조항을 바꾸는 등의 수단으로 악용을 할 수 있기 때문이다. 따라서 건축주는 반드시 전문가의 도움을 받아야 한다.
두 번째, 건축공사비 지급조건을 파악한다. 보통 계약을 할 때 계약금, 중도금, 잔금을 언제, 얼마를 지급할지 약정한다. 그러나 공사의 특성상 계약이행보증서 또는 계약이행공제증서를 받은 이후에 계약금을 지급해야 한다. 또한 중도금은 ‘지급시기’와 ‘금액’을 정하는 것이 아니라 ‘지급시기’와 ‘금액’에 더하여 ‘기성율’에 따라서 지급을 하는 것으로 계약서에 명기해야 한다. 시기와 금액을 미리 정해 두면 기성을 과다하게 지급하게 되는 결과가 필연적으로 발생하기 때문이다.
세 번째, 준공시기의 약정이 중요하다. 건축기간은 실착공일에서부터 일정기간을 계산하고 준공예정일을 정해 계약한다. 만약 계약서 상에 준공일을 협의하기로 한다거나 준공일이 누락이 되어 있다면 준공에 따른 문제가 발생했을 때 건축주가 불리한 입장에 놓이게 된다. 따라서 반드시 준공예정일은 정확한 날짜를 정해야 하고 별도로 공사기간 증가에 따른 기간연장 조건을 기재해야 한다.
마지막으로 부가세 부담을 약정해야 한다. 건축공사비는 일반적으로 재료비+노무비+관련 부담금+기업이윤 등으로 구성이 된다. 이 가운데 부가세의 부담에 대하여 명확하게 정리할 필요가 있다. 부가세는 주택은 전체 공사비의 10%가 발생하지만 일정 규모 이하의 건축물은 자재비에 대해서만 부가세가 발생한다. 또한 근린상가 등 상업시설은 부가세가 전체 공사비의 10%지만 환급받을 수 있다. 따라서 공사 금액에 대한 부가세를 명확하게 기재하여 계약해야 한다.
이렇게 꼬마빌딩을 지을 때 공사계약은 여러 가지 조건들을 검토해야 한다. 또한 공사를 진행하다가 시공사와 분쟁이 발생할 수 있는 부분은 도급계약서 상에 모두 반영해 분쟁을 예방할 수 있도록 한다. 도급계약은 성공적인 공사진행에 있어서 가장 중요한 부분이므로 상기에 언급한 대표적인 부분 이외 다양한 사안에 대해서 반드시 경험이 많은 전문가의 도움을 받아야 한다.
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