내 집을 짓다가 시공업체가 추가로 공사대금을 요구하면 어떻게 해야 할까? 과연 부담해야 하는지, 하지 않아도 되는지 알아보자.
가장 먼저, 추가 공사비를 청구할 수 없는 경우인지 확인해야 한다.
보통 총 공사 대금을 정해 체결한 공사도급계약은 정액도급계약의 경우 재료비 등으로 당초 예상보다 많은 공사비용을 들였다고 해도 수급인은 도급인에게 추가공사대금을 청구할 수 없다.
대법원 판례에 따르면 총 공사 대금을 정한 공사도급계약에서는 도급인의 특별한 사정이 없으면 수급인에게 당초의 공사대금을 초과하는 공사대금을 지급할 의무는 없고, 실제로 재료비 등으로 당초 예상보다 많은 공사비용이 들었다 해도 추가공사대금을 청구할 수 없다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결). 또한 추가공사에 관하여 도급자와 수급자 사이의 사전합의가 없었던 이상 일부 변경된 시공으로 공사비가 증가했다고 하더라도 그 증가분을 당연히 공사대금으로 청구할 수 있는 것은 아니다(대법원 1998.2.24., 선고 95다38066).
두 번째, 혹시나 추가공사비를 청구할 수 있는 경우인지 확인해야 한다. 요건에 따라 추가공사비를 지급해야 하는 경우도 있다. 수급인이 실제로 추가공사를 했고, 결정적으로 최초 도급계약상 도급인과 수급인 사이에 추가공사가 있을 때 이에 대한 대가를 지급하기로 약정했다면 추가공사대금이 청구될 수 있다.
대법원 판례에서도 수급인이 실제로 추가공사를 한 게 사실인 경우 추가공사비를 지급하기로 도급자와 수급자가 사이에 합의가 이루어진 것인지 추가로 심리, 확정한 후 추가공사비 지급의무가 있는지를 판단하기로 되어있다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결).
민간공사에서 민간건설공사 표준도급계약서는 물가변동으로 인한 계약금액의 조정(제22조)과 설계변경으로 인한 계약금액의 조정(제21조)등에 대해 규정하고 있다. 민간공사에 있어 표준도급계약서와 같이 물가변동 또는 설계변동에 따른 계약금액의 조정에 관한 약정이 포함돼 계약을 체결했다면 이를 근거로 추가공사대금을 청구할 수 있다.
다만, 당사자 사이에 물가변동으로 인한 계약금액 조정에 관한 특약을 맺지 않은 경우 국가계약법령만을 근거로 계약금액의 조정을 청구할 수 있을까? 당사자 사이의 약정이 없다면 청구할 수 없다. 그리고 도급인과 수급인이 서로 간에 계약금액을 조정하지 않기로 하는 특약을 한 경우 즉, 계약금액 고정특약이 있으면 이는 당사자 사이의 합의에 따른 것으로서 유효하고 국가계약법에 위반되어 무효라고 할 수 없다(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다318 판결).
결론적으로 시공사가 추가공사 대금을 청구한다고 해서 무조건 지급해야만 하는 의무가 있는 것도 지급을 전혀 하지 않아도 되는 것도 아니다. 중요한 것은 먼저 시공계약을 어떻게 했는지를 검토해야 한다. 이후 건축주가 직면한 상황이 추가 공사비를 지급해야 하는지 계약조건과 관련 판례를 검토하고 결정할 수 있다. 집을 지으면서 억울한 일을 당하지 않기 위해서는 추가 공사대금 처리에 관해서도 대응을 잘해야 한다.
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