철저한 현장경험 통해 만들어진 투자의 바이블
불확실한 시대 투자에 대한 바이블이 출간 됐다.
‘갭투자 바이블’은 주택 투자현장에서 다년간 수많은 경험과 이론을 겸비한 박성천 저자가 오랜 기간 공들여 만들어낸 투자 바이블이다.
저자는 풍요 속에서 행복하게 잘살고자 하는 것은 누구나의 바람이다.
누구나 그럴 권리도 있다. 그 권리를 누리기 위해서는 그 사회에서 요구되는 기능을 습득하고 책무를 다해야 한다고 주장한다. ‘로마에 가면 로마법을 따르라’ 자본주의 경제에서는 자본주의 원리를 터득하고 그에 따라야 한다고 조언한다. ‘갭투자 바이블’ 박성천 저자를 만나 출간에 대한 그의 소회를 들었다.
1. 우선 단행본 출판을 축하드립니다. 오랫동안 준비 하셨다고 들었습니다.
이번 책에서 가장 중점적으로 독자들에게 말하고자 한 내용을 간략하게 정리 해주신다면 ?
A:우리가 살고 있는 경제생태계는 자본주의입니다.
자본주의는 돈의 힘으로 성장하고 발전하며 안정을 유지할 수 있습니다.
따라서 성장과 안정을 위해서는 반드시 돈이 투입되어야 하고, 이는 물가 상승, 자산 가격 상승, 경제 성장으로 나타납니다.
이처럼 돈의 양이 증가함에 따라 돈의 가치는 하락하고, 자산인 부동산 가격은 장기적 관점에서 필연적으로 상승하기 때문에 돈의 가치를 보존할 수 있는 실물자산에 투자해야 한다는 점을 강조하고, 이를 위해 올바른 경제관과 투자관을 확립하고 실행하기를 촉구하고자 했습니다.
2. 갭투자 바이블이라는 용어를 쓰셨습니다. 갭 투자란 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액(갭)이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이라 알고 있습니다. 갭 투자 용어의 사전적 의미 이상의 설명을 해주신다면? 바이블이란 단어를 같이 쓰셨습니다.
A: 흔히 말하는 갭투자란 좀 더 자세히 말하자면 전세보증금을 지렛대 삼아서 내 돈을 최소한으로 투자해 최고의 수익률을 얻고자 하는 투자방법입니다.
이러한 방법을 활용할 경우 소액으로도 큰 액수의 부동산을 매입할 수 있고, 레버리지효과를 극대화할 수 있는 장점이 있습니다.
그러나 주의할 점이 몇 가지 있습니다. 레버리지 비율이 높다보니 가격변동이 심할 경우 위험성도 커진다는 것입니다. 가격변동에 대응하거나 피할 수 있는 다양한 방법을 강구하고서 지역과 물건을 선정하는 치밀한 전략이 필요합니다.
장점은 최대한 활용하되 위험요소는 최소화 하는 방안도 병행해야 한다는 거지요.
또한 갭투자를 논하면서 매매가의 등락에만 집중하는 경향이 있는데, 보다 안정적이고 성공적인 투자를 위해서는 매매가의 변동보다 전세가의 변동 가능성에 집중하고 이를 타겟으로 장기 투자해야 높은 수익을 거둘 수 있다는 점을 강조하고 싶습니다.
이런 안정적이면서도 수익률이 높은 갭투자의 정석을 제시한다는 의미에서 바이블이란 용어를 쓰게 되었습니다.
3. 갭 투자의 원칙이 반드시 시세 차이(갭)가 있어야 가능한 건가요?
반대로 손실 부담은 없는지? 부동산 경기에 민감 할 수밖에 없을 듯합니다. 향후 경기 변동을 보는 관점은?
A: 갭투자에는 매매차익을 노리는 중단기 갭투자와 전세보증금 인상을 재투자해서 복리방식으로 자산을 증식해가는 중장기 갭투자가 있습니다.
팔아서 양도차익이 목적인 중단기 갭투자는 목표기간에 매매가가 하락할 경우 실패한 투자라 할 수도 있지만, 팔지 않고 장기간 보유하면서 전세보증금 인상분을 재투자하는 것이 일차적 목적인 중장기 갭투자는 약간의 가격하락은 손해도 아니고 위험요소도 아닙니다. 매매가가 하락약세인 경우에도 전세가가 상승하는 경우가 많은데 여러 가지 경제적 요인들이 복합적으로 작용한 결과라 할 수 있습니다.
지난 2008년 이후 2013~4년경까지 수도권 대부분의 아파트 가격이 하락약세였는데 이 기간 전세가는 50~60% 상승한 지역이 많습니다.
이를 통해서 파악할 수 있는 점은 전세가는 매매가보다 하방경직성이 강하고 안정적일 뿐 아니라 투자성도 우수하다는 겁니다.
글로벌경기와 동조현상이 강한 한국경기는 내수부진, 가계부채, 청년실업 등 몇 가지 부정적 요인에도 불구하고 글로벌경기의 상승호조에 의해 향후 1~2년 상승 기조를 유지할 것으로 봅니다. 부동산경기도 궤를 같이 하되 공급량 부족에 따라 추가상승 가능성이 높습니다. 그러나 부동산경기 중에서도 주택경기는 전국단위가 아닌 광역단위 또는 그보다 작은 지역단위로 살펴봐야 합니다. 지역단위로 상승률, 전세가율, 미분양율, 입주물량, 개발계획 등을 종합적으로 적용해서 미래의 변화를 전망해야 합니다. 한마디로 빅데이터를 총 동원해 분석하고 전망해야 한다는 거지요.
이런 기준으로 볼 때 수도권과 충북 등 일부 지역은 10년 전에 비해 충분히 상승하지 못한 상태입니다. 최근의 상승폭만 보면 많이 오른 것 같지만 아직 상대적 저평가 상태라 할 수 있습니다.
다만, 2019년까지는 수도권에 입주물량이 많기 때문에 전세가는 약세를 유지할 것으로 보이지만 그 이후는 공급량의 부족으로 전세가와 매매가의 상승압력이 강해질 것으로 보입니다. 시장이 주춤할 때가 투자 적기일 수 있습니다.
4. 책에서 말하는 갭 투자 프로세스를 간단하게 설명 해주신다면?
A: 본서에서는 전세레버리지 갭투자를 활용한 장기주택임대사업을 제안하고 있습니다.
이는 많은 장점과 높은 수익성에도 불구하고, 안타깝게도 매매차익형 갭투자와 구별하지 못하는 데서 오는 오해와 편견이 있는 게 사실입니다.
민간주택임대사업은 정부가 장려하고 반드시 필요한 주택관련 사업입니다. 그러나 정책과 사회의 인식은 그에 따라가지 못하는 실정입니다.
먼저 책을 읽고 교육에 참여해서 인식과 목적을 명확히 한 후 아파트임대사업에 참여할 것을 권하며, 개인이 혼자서 하기에는 쉽지 않은 지역분석, 물건분석, 도시계획분석, 임장활동, 적합매물색출, 가격협상, 세입자구하기, 세무분석 등을 일괄적으로 처리해주는 전문가의 도움을 받아 효율적으로 진행할 것을 제안합니다.
5. 수익성을 빼고 말할 수는 없을 것 같습니다. 수익성에 대해서도 설명 부탁드립니다.
A: 모든 투자는 수익성과 수익률에 따라 우선순위가 결정됩니다.
또한 투자란 대상을 막론하고 위험성을 완전히 배제할 수는 없습니다.
그런데 역으로 투자하지 않으면 위험성에 노출되지 않는 걸까요?
그렇지 않습니다. 투자하지 않고 현금을 보유하면 언제나 물가상승률 만큼 손해를 보게 되니 상시로 현금의 가치를 갉아먹는 위험 속에 있으면서도 이를 느끼지 못할 뿐입니다. 마치 개구리가 서서히 뜨거워지는 물에 삶아질 때까지 이를 느끼지 못하는 것처럼 말이지요. 레버리지효과를 극대화 하면서도 일반대중도 쉽게 잃지 않는, 가장 안전하고 전문투자가 이상으로 수익률이 높은 투자가 전세레버리지 갭투자입니다.
안전성, 수익성, 환금성 면에서 그 어떤 투자 상품과도 비교할 수 없습니다.
10년에 자기자본의 7~10배까지 자산증식이 가능하니, 서민이 갑부 되는 유일한 길이라고 할 수 있습니다.
6. 레버리지 투자도 언급 안 할 수 없습니다. 책에서도 중요하게 언급 하셨습니다. 원칙적인 의미로 지렛대 효과라고 할 수 있는데 투자력을 증가 시킬 수 있는 긍정적 효과도 있지만 경기변동이나 이자 부담 등 부정적인 부분도 무시 할 수 없을 듯합니다. 세무나 회계적인 부문도 있고요 이 책을 읽을 독자들에게 조언을 해주신다면?
A: 전세레버리지 갭투자의 가장 큰 장점이 최대의 레버리지를 활용한다는 겁니다.
그리고 레버리지투자 중에서도 가장 안전한 레버리지에 해당합니다.
앞에서도 말씀드렸듯이 경기하락기에 매매가는 어느 정도 하락하지만 전세가는 쉽게 하락하지 않거나 오히려 상승하는 경우가 많았습니다.
여러 부정적인 요소나 우려에도 불구하고 다주택자의 부가 늘었을까요? 무주택자의 부가 늘었을까요? 비바람이 불고 눈보라가 몰아치지만 결과는 뻔합니다. 그것도 비교할 수 없는 압도적인 확률로 유주택자, 다주택자의 승리로 끝납니다.
전세보증금은 무이자 차입금이기 때문에 금리가 올라도 이자부담이 없습니다.
세금이 아무리 무거워도 주택을 보유하지 못할 정도나 주택보유자에게 불리하게 할 수는 없습니다. 국가경제가 원만히 돌아가게 하려면 표면적으로는 다주택자에게 불리하게 보이는 제도를 운영한다 해도, 이는 한시에 그칠 수밖에 없고, 실질적으로는 그들이 살아남게 해야 합니다.
또한 파는 것이 목적이 아닌 전세수익형 갭투자는 양도세 걱정은 보류해도 됩니다.
그래도 양도세가 걱정되면 임대주택으로 등록해서 각종 감면 혜택을 받으면 됩니다.
7. 노후대비에 대한 언급도 하셨습니다. 부동산 투자가 다른 투자에 비해 노후대비 효과가 있다고 보시는 지요? 부동산투자는 어렵다고 합니다. 많은 정보와 경기 흐름의 파악, 시간투자, 현장 답사 등 개인이 하기에는 쉽지 않을 듯합니다. 전문가 입장에서 방법을 조언하신다면?
A: 그렇습니다. 전문가라도 꾸준히 자료 검색과 현장 답사를 통해 예리한 분석력과 현장감각을 유지해야 합니다. 시장은 언제나 생물처럼 변하기 때문입니다.
그런데 일반 대중이 한 두 채도 아니고 여러 채의 주택을 여러 지역에 분산해서 효율적이고 안정적으로 투자한다는 것은 쉽지 않은 일일뿐 아니라 많은 시간적, 금전적, 정신적 노력과 투자를 필요로 합니다.
알아보다가 포기하거나 목표를 채우지 못하고 중단하기 쉽습니다.
시작도 중요하지만 투자활동을 지속하면서 관리하는 게 더 중요합니다.
고집스럽게 혼자하려다 흐지부지 되는 것보다 신뢰할 수 있는 전문가 집단과 협의하고 서비스를 이용하는 것도 좋은 방법입니다.
8. 집필기간이 오래 걸렸다고 들었습니다. 준비기간과 준비 과정에서 어려운 점 등 책 집필에 관한 뒷 이야기를 부탁드립니다.
A: 다년간 연구와 투자활동, 투자교육, 투자자문을 하면서도 책을 쓸 생각을 못한 게 사실입니다. 현장을 다니다 보면 시간도 여의치 않았고요. 그런데 2016년 말경 5대 은행장들과 부동산 및 경제 전문가들의 2017년 주택시장에 대한 근거 부족한 비관적 전망을 보고 일반 대중에게 사실을 전달해야 하는 필요성을 절감했습니다.
필자 또한 10여 년 전에는 그들 전문가라는 분들의 말을 믿고 따른 결과 실패의 경험이 있기 때문입니다.
게다가 8.2대책의 배경과 이후에 전개될 주택시장에 대한 견해와 전망도 제각각인 상황에서 전세레버리지를 활용한 다주택임대사업자들을 매도하는 전반적인 사회분위기는 집필을 독촉했습니다. 전세수익형 임대사업자들은 주택시장에서 중요하고도 당당한 역할을 담당하고 있으며, 이들이 있어서 주택시장이 안정적 성장을 유지할 수 있다는 것을 알리고 싶었습니다.
그러면서도 개인에게는 효율적이고 효과적인 최선의 투자가 될 수 있음을 많은 분들이 인식했으면 하는 바람입니다.
9.‘갭투자 바이블‘ 독자들에게 하고 싶은 말씀은 ?
A: 갭투자에 대한 관심이 수그러드는 시점임에도 책을 출간하게 된 것은 시기를 막론하고 많은 국민들이 올바른 경제관과 투자관을 확립했으면 하는 바람과 전세수익형 갭투자를 통해서 경제적 자립을 이루길 기대해서입니다.
쉽지는 않겠지만 여러 번 반복해서 읽고 성인 자녀에게도 권하길 바랍니다.
그리고 무엇보다 중요한 것은 실행입니다. 지식이 많은 것은 좋지만 혼자의 노력으로 실물경제와 실물투자에 대한 완벽한 지식을 갖추는 것은 어렵습니다. 어느 정도 지식을 갖추고 난 후에는 이를 실행하는 데 도움을 줄 전문가와 동행하는 것이 훨씬 경제적입니다.
경제에 해박한 지식과 논리를 갖춘 경제학박사보다 초등학교졸업장이 전부인 실행가가 실물투자현장에서는 성공적인 투자로 실익을 거두는 경우가 훨씬 많습니다.
그리고 현장답사를 통한 배움은 전문가의 도움 없이는 효율과 효과 측면에서 많은 비용을 치를 수도 있습니다.
10. 앞으로 계획은 ?
A: 현재 선릉역 인근 본사 굿리치클럽 강의장에서는 매주 수요일과 토요일에 효과적인 갭투자 전략과 임대사업자 양성 교육을 진행하고 있습니다.
책 출간으로 조만간 저자 강연회도 개최할 예정입니다.
많은 분들이 참여해서 선한 부자들이 많이 탄생했으면 하는 바람입니다.
시간이 허락한다면 필요할 때 투자자들을 위한 책을 추가로 출판할 계획입니다.
11. 인사말
A: 먼저 책을 출판하는 데 많은 도움을 주신 HMG 장순관 편집부장님, 안재후 팀장님께 감사를 드립니다. 그리고 표지 디자인에서 내지 디자인까지 세심한 조언과 배려를 아끼지 않으신 정경수 디자인실장님 감사드립니다.
출간을 먼저 알렸는데 서점 배포가 늦어지는 바람에 오랫동안 기다리신 회원독자님들께 죄송함과 감사함을 함께 전합니다.
이 책을 읽게 되실 예비 독자님들께도 감사와 축복을 기원합니다.
투자활동에 함께 하며 늘 지원과 응원을 보내주신 컨설턴트님들, 정회원님들, 파트너공인중개사님들께 깊은 감사를 드립니다.
끝으로 말없이 지켜봐주고 내조를 해준 아내와 두 아들, 형님과 가족을 비롯한 형제들에게 감사드리며, 원고를 쓰는데 조언을 아끼지 않은 평생의 친구 전기천에게 감사를 전하고 싶습니다.
모든 분들이 경제적 자유를 통해 시간적 자유를 누리시릴 바라며, 선하고 멋지고 참 좋은 굿리치가 되시길 기원합니다.
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