임차인 P는 2014년 2월경부터 성동구 소재의 상가에서 임대차계약(보증금 3,000만원, 월차임 310만원 임대차기간 2년)을 체결하고, 음식점을 운영해 오고 있었다.
당시 상가임대차계약서에는 ‘월세 2기 연체 시, 계약해지 할 수 있다.’는 조항이 있었다. 임차인 P는 불경기 등의 원인으로 2014년 2월부터 2016년 2월까지 기간 동안 월차임 2기분을 연체했다. 또한, 관리비 부과에 문제가 있다는 이유로 2014년 8월부터 2017년 7월까지 총 14개월간 관리비를 미납하고 있었다.
이에 임대인 B는 월차임 2기분 연체와 관리비 미납을 이유로 명도소송을 제기했다.
임차인 P는 상가건물임대차보호법 상 월세 2개월분 연체는 계약해지 사유가 되지 않고, 관리비는 부당하게 부과되고 있다는 근거를 제시하며 임대인 측에 수차례 사실 확인을 요청했으나, 임대인 측이 이에 대해 정당한 조치를 취해주지 않아 미납했을 뿐이고, 상가임대차보호법 상 관리비 미납은 계약해지 사유가 되지 않는다고 주장했다.
2017년 11월 28일 서울동부지방법원 담당재판부는 이 사건을 조정에 회부했고, 2017년 11월 28일 조정기일에서 임대인 측은 계약해지 주장을 철회했고, 임차인 측은 연체차임 및 미납관리비를 납부하기로 했다. 관리비 부과에 문제가 있었던 점에 대해서도 원만한 합의가 이루어 졌다.
임차인 P의 법률대리인을 맡았던 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사는 “상가임대차법 상 월차임 3기분 연체 시에만 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 그 외에 임차인에게 불리한 조항은 상임법 상 강행규정 위반으로서 효력이 없다.”고 하며, “이번 사건은 관리비 미납에 대해서도 계약해지의 사유가 되는지 여부도 쟁점으로 부각되었는데, 관리비의 성격 등에 따라 법률적 판단은 달라질 수 있다. 그러므로 부당한 사유가 있다고 하더라도 임차인은 자신의 의무를 이행하는 동시에 부당한 사유에 대해서는 즉각적인 법률조치를 취해야 한다. 일정 기간이 지나는 동안 이의를 제기하지 않을 경우, 묵인되었다는 판단을 받을 수 있다는 점을 주의해야 한다.”고 했다.
‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울)은 상가관련 법률을 전문으로 하는 로펌으로서 상가임대차 분쟁, 권리금소송 및 명도소송, 경업금지 분쟁 등 상가관련 법률 사건을 주로 다루고 있다.
/김동호 기자 dongho@sedaily.com
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