지난달 국토교통부는 구조상 심각한 문제가 있는지 따지는 구조안전성 가중치를 기존 20%에서 50%로 다시 높이는 방안을 내놓았다. 구조안전성 비율은 박근혜 정부 시절인 지난 2015년 40%에서 20%로 낮아졌다. 재건축이 더 까다로워지면서 서울 목동 등 단지주민들이 규제에 맞서 집단행동에 나섰고 야당은 가중치를 30% 이내로 제한하는 내용의 도시정비법 개정안을 발의했다. 안전진단 강화 찬성 측은 과거 안전진단 절차·기준이 완화된 탓에 불필요한 재건축으로 건축물 과소비와 집값 급등의 부작용을 불러온 만큼 규정 정상화가 필요하다고 주장한다. 반대 측은 이번 방안이 주거환경 개선 욕구를 막는 정부의 재량권 남용이며 재건축 억제에 따른 공급 부족으로 집값 상승을 부채질할 수 있다고 반박하고 있다. 양측 견해를 싣는다.
재건축 대상 아파트에 대한 안전진단을 강화하겠다는 정부의 발표는 표면적으로 맞다. 옳다.
사용하기에 불편하지만 건물 안전에 문제가 없다면 철거 등을 통한 자원 낭비를 막겠다는 것에 대해 반대할 명분은 크지 않을 듯하다. 또한 이참에 정부 입장에서는 투기적 수요 가세로 한껏 치솟은 강남 지역 재건축 대상 아파트들의 이상과열을 잡겠다는 의지 자체가 잘못된 것이라 생각하지도 않는다.
우선 정부에서 마련한 재건축 안전진단 강화 방안의 주요 골자는 다음과 같다. 첫째, 현지조사에 공공기관을 참여시켜 안전진단 결과에 따른 실시 여부 결정시 전문성을 확보한다는 것이다. 둘째, 조건부 재건축 판정시 적정성 검토를 의무화해 재건축 필요성 검증을 강화하는 것이다. 셋째, 평가 항목 중 구조안전성 가중치를 확대해 사회적 자원 낭비를 방지하겠다는 것이다.
그러나 정부에서 발표한 강화 방안의 목적 달성을 위한 방법들을 살펴보면 목적을 통한 재건축 안전진단의 강화의 명분보다는 다른 명분을 찾기 위한 것은 아닐지에 대한 의구심이 커진다.
다음과 같은 이유로 정부의 발표는 객관적이지 못하다. 첫째, 현지조사에 공공기관을 참여시키겠다는 것은 현행 시장·군수가 현지 조사를 통해 안전진단 실시 여부를 결정하는 것에 대한 문제점으로서 공공기관을 참여시키는 것이 아니라 공공기관 참여를 통해 정부의 의지를 반영하겠다는 것으로 곡해될 여지가 크다.
둘째, 현행의 조건부 재건축 판정 유형에 대한 공공기관의 적정성 검토를 의무화시킨 것은 역시 정부의 의지가 반영될 수 있도록 하겠다는 것으로 보인다.
셋째, 현행 주거환경중심평가 체계(구조안전성 20%, 주거환경 40%, 시설노후도 30%, 비용분석 10%)에서 구조안전성 비중을 50%로 상향조정(주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10%)한 것은 아파트 거주자가 느끼는 주거환경의 열악함보다는 공공기관이 평가하는 구조안전에 대한 가중치를 높여 이 역시 정부의 의지를 어느 정도 반영하겠다는 것이다. 재건축은 사업 범위가 대상 아파트 단지 내에 국한된다. 재개발 사업처럼 도로 등의 공공시설이 설치되지 않는다. 이것은 지극히 개인적인 재산권의 범위 내에서 사업이 추진된다는 뜻이다. 따라서 거주자가 주거환경의 불편함을 느끼고 있고 이것이 기존 정부에서 정한 구조적인 기준에 부합한다면 재건축을 충분히 추진할 수 있다. 그런데 정부에서 발표한 구조안전성 가중치를 현행 0.20에서 0.50으로 높이고 구조안전성 평가를 공공기관만이 할 수 있도록 강화한다는 것은 이 역시 정부의 의지를 반영하겠다는 뜻으로 읽히기 충분하다.
이런 이유로 최근에 정부가 발표한 재건축 기준 강화에 반대한다.
가장 큰 반대 이유는 재량권의 남용이다. 현지조사와 안전진단 등에 공공기관이 참여한다. 참여하는 공공기관은 한국시설안전공단·한국건설기술연구원 등 정부 산하 기관들이다. 정부의 의지가 반영될 여지가 충분하다는 점에서 재량권의 남용 범위에 든다. 또한 시행령 개정으로 이러한 강화 조치가 개정된다는 점에서 국토부의 재량권 남용 부분도 해당될 수 있다. 둘째, 시장의 왜곡이다. 이번 조치는 재건축 대상 아파트가 많은 강남 맞춤형 대책이라는 것은 주지의 사실인 바 이외 지역의 열악한 주거환경을 개선하고자 하는 수많은 재건축 사업을 ‘올스톱’시킬 수 있다는 점이다. 재건축 대상 아파트가 강남에만 있는 것이 아니기 때문이다. 셋째, 정부 정책의 즉흥성이다. 정책은 정부만이 할 수 있는 공공정책이다. ‘강남 잡겠다’는 도깨비 방망이 정책은 향후 정부 정책의 신뢰 측면에서 부정적인 부메랑이 될 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다. 노무현 정부 시절 정부의 실패는 특정 시장을 잡겠다는 정부의 독단으로부터 비롯되었음을 반면교사로 삼을 필요가 있다.
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