#부동산 자산운용사인 A사는 지난 2013년 하반기 서울 도심에 들어서는 국내 유명 호텔 체인이 운영하는 비즈니스 호텔에 투자하는 사모펀드를 설정했다. 처음에는 기대가 컸다. 투자 당시 급격하게 치솟는 도심 내 오피스 공실률로 인해 오피스를 대체할 수 있는 수단으로 비즈니스 호텔이 부상했다. 여기에 호텔 운영 경험이 풍부한 호텔 체인들이 마스터리스(책임임차)를 통해 4% 수준의 최소 수익률까지 보장해줬기 때문이다.
하지만 최근 들어 당시 비즈니스 호텔에 투자한 투자자들의 고민이 깊어지고 있다. 공급 과잉으로 경쟁이 심화 된데다 비즈니스 호텔 경기도 좋지 않기 때문이다. A사 관계자는 "투자자들은 오피스 보다 높은 7~8% 수준의 수익률을 기대하고 들어가는데 현재는 최소 수익률도 맞추기 어려운 상황"이라며 "금융권 이자 비용까지 고려하면 수익률이 2% 초중반까지 떨어지는 경우도 있다"며 우려했다.
◇오피스 공실률 상승에 모여든 투자자들=기관들이 비즈니스 호텔 투자에 눈길을 돌린 것은 지난 2011년께다. 2010년 3분기까지만 하더라도 기관들의 주 투자 대상인 서울 주요 권역의 프라임 오피스 공실률이 5% 내외에서 움직였으나 2011년 이후 10% 이상으로 크게 상승하면서 오피스 대안으로 주목을 받기 시작했다.
오피스 공실율이 크게 치솟았던 2012~2013년이 국내 기관투자자들의 비즈니스 호텔 투자 절정기였다. 또 당시 중국인 관광객들이 크게 늘고 도심 내 숙박 시설이 부족하다는 지적이 나오면서 투자를 부추겼다. 때마침 호텔 운영 업체들도 사세 확장을 위해 공격적으로 투자자들을 끌어들였다.
실제로 신라스테이의 경우 2014년 이후 문을 열거나 열 예정인 11개 호텔 전부를 투자자로부터 투자를 받았다. 롯데시티호텔도 자체 보유한 호텔은 마포와 김포공항 두 곳뿐이고, 나머지 7곳은 모두 투자자를 유치했다.
◇과도한 쏠림 등으로 수익률 추락 =이처럼 비즈니스 호텔에 대한 투자가 크게 증가하면서 과도한 쏠림 현상이 나타났다. 이렇다 보니 경쟁이 심화 되고 수익률도 하락하는 추세다. 메르스 사태 등이 터지면서 시장을 더욱 어렵게 만들었다.
이우호 세빌스코리아 이사는 "그간 투자한 대부분의 비즈니스 호텔들은 2012~2013년에 투자가 이뤄진 물건들"이라며 "당시 도심을 기준으로 객실점유율은 75~80%, 객단가가 15만~18만원 수준에 형성됐다"고 말했다. 그는 이어 "하지만 현재는 가장 잘되는 곳의 객실점유율이 60~65%, 객단가가 13만~14만원 수준으로 하락했다"고 분위기를 전했다.
국내 비즈니스 호텔은 객실을 제외한 다른 부분에서 수익을 내기 힘든 구조라는 것도 문제다. 이 이사는 "호텔업은 크게 객실과 연회장 시설 두 가지로 수익을 내는데 국내 비즈니스 호텔은 객실 이용 수익을 극대화하기 위해 객실을 채우는 데만 급급해 부대 시설을 갖추는 데는 소홀했다"며 "호텔 경기가 어려워지면 더 큰 역풍을 맞을 수 밖에 없는 이유"라고 강조했다.
◇쏟아지는 비즈니스 호텔, 매각 순항할까= 이제 시장의 관심은 작년 말부터 매물로 나오고 있는 비즈니스 호텔에 쏠리고 있다. 우선 코람코자산신탁은 최근 오피스를 개조한 '티마크 그랜드 명동 호텔'을 매물로 내놨다. 또 제이알투자운용도 2012년에 사들인 '스카이파크호텔 명동 1, 2호점'을 매각하고 있으며, 롯데시티호텔 명동도 캡스톤자산운용과 매각 협상을 진행 중이다.
매각을 진행하고 있는 업계 한 관계자는 "최근에 매물로 나온 호텔들의 위치가 가깝고 비슷한 시기에 매각이 진행 중이기 때문에 서로 경쟁을 할 수 밖에 없을 것"이라고 말했다. 한 자산운용사 관계자는 "오피스와 달리 비즈니스 호텔은 그동안 트랙레코드가 많지 않았다"며 "향후 2~3년 안에 그 동안 투자된 비즈니스 호텔 매물들이 쏟아질 예정이기 때문에 최근에 매각이 진행 중인 물건들의 매각 성공 여부가 중요하다"고 강조했다. /고병기기자
staytomorrow@sed.co.kr
하지만 최근 들어 당시 비즈니스 호텔에 투자한 투자자들의 고민이 깊어지고 있다. 공급 과잉으로 경쟁이 심화 된데다 비즈니스 호텔 경기도 좋지 않기 때문이다. A사 관계자는 "투자자들은 오피스 보다 높은 7~8% 수준의 수익률을 기대하고 들어가는데 현재는 최소 수익률도 맞추기 어려운 상황"이라며 "금융권 이자 비용까지 고려하면 수익률이 2% 초중반까지 떨어지는 경우도 있다"며 우려했다.
◇오피스 공실률 상승에 모여든 투자자들=기관들이 비즈니스 호텔 투자에 눈길을 돌린 것은 지난 2011년께다. 2010년 3분기까지만 하더라도 기관들의 주 투자 대상인 서울 주요 권역의 프라임 오피스 공실률이 5% 내외에서 움직였으나 2011년 이후 10% 이상으로 크게 상승하면서 오피스 대안으로 주목을 받기 시작했다.
오피스 공실율이 크게 치솟았던 2012~2013년이 국내 기관투자자들의 비즈니스 호텔 투자 절정기였다. 또 당시 중국인 관광객들이 크게 늘고 도심 내 숙박 시설이 부족하다는 지적이 나오면서 투자를 부추겼다. 때마침 호텔 운영 업체들도 사세 확장을 위해 공격적으로 투자자들을 끌어들였다.
실제로 신라스테이의 경우 2014년 이후 문을 열거나 열 예정인 11개 호텔 전부를 투자자로부터 투자를 받았다. 롯데시티호텔도 자체 보유한 호텔은 마포와 김포공항 두 곳뿐이고, 나머지 7곳은 모두 투자자를 유치했다.
◇과도한 쏠림 등으로 수익률 추락 =이처럼 비즈니스 호텔에 대한 투자가 크게 증가하면서 과도한 쏠림 현상이 나타났다. 이렇다 보니 경쟁이 심화 되고 수익률도 하락하는 추세다. 메르스 사태 등이 터지면서 시장을 더욱 어렵게 만들었다.
이우호 세빌스코리아 이사는 "그간 투자한 대부분의 비즈니스 호텔들은 2012~2013년에 투자가 이뤄진 물건들"이라며 "당시 도심을 기준으로 객실점유율은 75~80%, 객단가가 15만~18만원 수준에 형성됐다"고 말했다. 그는 이어 "하지만 현재는 가장 잘되는 곳의 객실점유율이 60~65%, 객단가가 13만~14만원 수준으로 하락했다"고 분위기를 전했다.
국내 비즈니스 호텔은 객실을 제외한 다른 부분에서 수익을 내기 힘든 구조라는 것도 문제다. 이 이사는 "호텔업은 크게 객실과 연회장 시설 두 가지로 수익을 내는데 국내 비즈니스 호텔은 객실 이용 수익을 극대화하기 위해 객실을 채우는 데만 급급해 부대 시설을 갖추는 데는 소홀했다"며 "호텔 경기가 어려워지면 더 큰 역풍을 맞을 수 밖에 없는 이유"라고 강조했다.
◇쏟아지는 비즈니스 호텔, 매각 순항할까= 이제 시장의 관심은 작년 말부터 매물로 나오고 있는 비즈니스 호텔에 쏠리고 있다. 우선 코람코자산신탁은 최근 오피스를 개조한 '티마크 그랜드 명동 호텔'을 매물로 내놨다. 또 제이알투자운용도 2012년에 사들인 '스카이파크호텔 명동 1, 2호점'을 매각하고 있으며, 롯데시티호텔 명동도 캡스톤자산운용과 매각 협상을 진행 중이다.
매각을 진행하고 있는 업계 한 관계자는 "최근에 매물로 나온 호텔들의 위치가 가깝고 비슷한 시기에 매각이 진행 중이기 때문에 서로 경쟁을 할 수 밖에 없을 것"이라고 말했다. 한 자산운용사 관계자는 "오피스와 달리 비즈니스 호텔은 그동안 트랙레코드가 많지 않았다"며 "향후 2~3년 안에 그 동안 투자된 비즈니스 호텔 매물들이 쏟아질 예정이기 때문에 최근에 매각이 진행 중인 물건들의 매각 성공 여부가 중요하다"고 강조했다. /고병기기자
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