[알짜 미분양 고르기] 미운오리 새끼 취급 未분양, 선택 잘하면 황금알 美분양

뉴타운·택지지구등 개발 잠재력 풍부

광역 교통망 확충 지역은 수요자 많아

대규모 단지는 생활 여건 좋아 블루칩

중도금 무이자 혜택등 계약조건 활용을

한물간 광고 카피이지만 재테크에서 “모두가 ‘No’라고 말할 때, ‘Yes’”라고 말하는 뚝심(?)은 예나 지금이나 ‘금언’으로 통하는 게 사실이다. 좀 더 쉽게 말하면, 분위기에 혹해 이리저리 휩쓸려 다니기 보다는 소신을 가지고 투자하라는 얘기이다.

하지만 ‘심리와 분위기’로 움직이는 부동산시장 특성상 말은 쉬워도 행동으로 옮기기는 더더욱 어려운 게 현실.

지난 98년 외환위기 시절, 전국에서 미분양 가구수가 10만3,000가구에 달하며 미분양 주택이 천덕꾸러기 취급을 받은 바 있다. 하지만 똑똑한 투자자들은 당시 모두에게 외면 받던 미분양 주택을 매입해 투자금 대비 3~5배 이르는 월척을 올렸다.

2008년 6월 현재 전국의 미분양 가구수가 정부 공식집계 13만여가구, 업계 추산 20만여가구로 외환위기 이후 최대수치를 기록하고 있다.

98년 미운오리 새끼 취급을 받던 미분양 주택이 ‘황금알을 낳는 거위’로 변신 했던 과정을 목격했던 수요자들에게도 지금이 더할 나위 없는 투자 적기라는 사실은 모두 알고 있다. 마침 현 정부가 지방 미분양 해소를 위한 각종 대책을 쏟아 놓고 있어 분위기가 잔뜩 무르익었다.

하지만 ‘어디에.ㆍ어떤’ 미분양 상품을 투자해야 할지 막막한 것이 사실이다. 하반기 ‘알짜 미분양 고르기 전략’ 및 서울ㆍ수도권, 지방 곳곳에 숨어있는 보석 같은 알짜 미분양 단지들을 소개한다.

◇뉴타운, 택지지구 노려라=미분양 아파트를 고를 때 가장 중요한 것은 개발 잠재력이다. 이미영 스피드뱅크 팀장은 “당장 분양가가 높거나 시장상황이 좋지 않아 미분양 된 경우 개발호재가 현실화되고, 시장상황이 호전되면 금새 미분양이 소진되는 것이 특징”이라고 말했다.

서울지역은 뉴타운과 복합단지 개발예정지 주변, 9호선 개통지역 주변 등을 적극 노려볼만하다. 당분간 추가지정이 어려워진 뉴타운 지역은 강북 집값 상승의 진앙지로 꼽히는데다 편의시설과 교육여건, 교통망등이 꾸준히 확충돼 분양하는 단지마다 수요자들을 흡입하고 있다.

수도권 지역은 택지지구의 인기가 높다. 아파트가 한꺼번에 대규모로 들어서고 산업과 주거, 편의시설을 아울러 조성된다. 광역교통망도 함께 갖춰져 생활이 편리해 지역 집값 상승을 주도하는 것이 일반적이다.

지방의 경우에는 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 수요가 몰릴 만한 곳을 선택하는 것이 좋다.

◇광역교통망 확충되는 곳을 노려라= 교통여건이 뛰어난 곳은 출퇴근이 편리해 찾는 수요자들이 많다. 임대수요가 풍부해 쉽게 불황을 타지 않기 때문. 이미 교통 여건이 완벽하게 갖춰진 지역은 가격이 높게 형성돼 있기 때문에 아파트를 고를 때는 향후 광역교통망이 대거 확충되는 지역 주변을 노려보는 것이 좋다.

집값 하락세를 면치 못하고 있는 용인, 수원 지역은 신분당선과 분당선 연장구간, 용인~서울간고속화도로 등 대어급 광역교통망 확충이 이뤄지고 있다. 교통 불편이 단점으로 꼽혀왔던 파주지역도 경의선 복선전철이 개통되면 서울까지의 출퇴근 길이 한결 빨라진다. 남양주도 경춘선과 경춘고속도로 개통이 예정돼 있다.

◇대단지 아파트 ‘투자 블루칩’=대단지는 기본적으로 학교와 편의시설 등이 갖춰지고, 단지 내 녹지가 많아 생활여건이 좋기 때문에 인기가 높다. 또 대단지 아파트는 많은 주민이 모여 살기 때문에 지방자치단체의 관심도 높고, 대체로 지역의 상징이 되기도 한다.

비슷한 입지여건 이라면 소형 아파트 보다는 대형 아파트 단지를 선택하는 것이 좋다. 이런 대단지 아파트는 분양가가 주변 소형 아파트보다 높지만, 시세를 견인한다는 장점이 있고, 한번 형성된 프리미엄이 좀처럼 떨어지지 않는다는 특성이 있다.

◇계약조건 최대한 활용하라=미분양에 관심이 있다면 마음에 드는 아파트의 견본주택에 직접 방문하여 사전예약을 해놓는 것이 유리하다. 사전예약을 하지 않은 경우 접수 혹은 계약 마지막 날에 전화로 미분양 분의 매수가능시기를 알아놓는 것이 좋다. 그래야 발 빠르게 좋은 동이나 층을 선점할 수 있다.

건설사들은 이미지관리 상 미분양의 발표를 꺼리는 경향이 있기 때문에 접수상황에 구애 받지 말고 계약을 기다려 보는 것이 좋다. 접수율과 계약률은 별개의 문제이기 때문이다. 미분양 해소를 위해 각 아파트마다 계약금을 낮추고 이자후불제, 중도금 무이자 혜택을 주는가 하면 발코니확장, 새시, 옵션 등도 무상으로 해주는 단지도 있다.

또 중도금 대출이 여유로운 미분양ㆍ미계약 아파트도 좋다. 함영진 부동산써브 실장은 “지방의 경우 계약금 5% 정액제 및 중도금 무이자 대출, 이자후불제 등의 계약조건 완화 혜택을 제공해 실수요자들의 부담을 덜어주고 있다”며 “정부가 최근 발표한 6ㆍ11 대책 수혜 지방 미분양 단지들에 청약해도 대출 및 취등록세 혜택을 받을 수 있다”고 말했다.