달라지는 주택제도

8.31 부동산종합대책의 후속조치로 주택관련 하위법령이 24일부터 상당히 달라진다.

◇ 전매제한 강화 = 우선 주택공영개발지구에서 주공 등 공공기관이 건설하는주상복합아파트는 분양가 상한제 적용대상에서 빠진다.

이에따라 내년 판교신도시 상업지역에서 모두 25.7평 초과 평형으로 공급될 주상복합아파트 1천266가구에 청약할때 채권을 살 필요가 없다.

문제는 분양주체가 누구냐는 점이다.

주공이 주상복합을 지으면 분양가가 주변 시세에 비해 저렴하기 때문에 계약일기준으로 25.7평 이하는 5년, 초과주택은 3년간 전매제한을 받는다.

하지만 사업시행자가 공영개발에 따른 예산부족을 메우기 위해 지구내 상업용지를 민간에게 경쟁입찰로 분양해 민간건설업체가 직접 시공에 나서면 전매제한을 받지 않고 `투기과열지구내 분양권은 입주때까지 전매금지' 조항의 적용만 받는다.

판교의 경우 주변 분당의 주상복합 시세가 평당 2천만-3천만원인 점을 감안할때주공이 지으면 평당 1천500만-2천만원으로 분양가가 정해질 가능성이 높지만 민간업자가 공급하면 공급가액은 2천500만-3천만원에 육박할 것으로 전망되고 있다.

분양가 상한제가 적용되는 공공택지내 25.7평 이하 공급주택은 수도권에서 10년,지방에서 5년, 초과주택은 수도권 5년, 지방 3년간 팔 수 없고 당첨될 경우 같은기간 재당첨이 금지된다.

전매가 허용되는 경우는 ▲생업.질병 등의 사유로 수도권외 다른 지역으로 이전▲상속 취득한 주택으로 이전 ▲해외이주 ▲이혼으로 인해 배우자에게 주택을 이전등 외에 이주대책용 주택으로 전매제한기간이 2분의 1이상 경과할때도 허용한다.

다만 판교 등 투기우려지역에서는 주택공사가 전매대상 주택을 무조건 환매토록해 개인 거래에 따른 전매차익을 차단키로 했다.

◇채권입찰제 도입 = 판교 등 공공택지에서 분양가 상한제의 적용범위가 25.7평초과주택까지 확대됨에 따라 이들 주택에는 채권입찰제가 시행된다.

당첨자 결정방식이 동일 순위 추첨식에서 같은 1순위라도 채권을 가장 많이 매입하는 청약자에게 공급하는 식으로 변경되는 셈이다.

채권 매입 상한은 실제 분양가격이 주변 시세의 90% 이상이 되도록 설정하고 주변시세는 분양승인권자가 주택공시가격, 국민은행 시세 등을 종합해 결정한다.

판교처럼 청약자가 대거 몰릴 것으로 예상되는 인기지역에서 채권상한액까지 써내는 청약자가 많으면 추첨을 통해 당첨자를 가린다.

채권 발행조건은 10년만기 이자율 0%로 할인률은 35% 정도로 추정돼 5억원어치채권을 매입해 현장에서 할인하면 1억7천500만원을 손해보게 됐다.

◇택지개발 = 택지개발사업과 관련해 `땅장사' 의혹을 불식하고 사업 투명성을높이기 위해서는 임대주택용지 등 조성원가 기준으로 공급되는 용지가격을 통해 간접 공개하던 방식에서 탈피, 공개범위를 구체화했다.

용지비, 조성비, 인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 기타비용 등 7개 항목의 금액을 시행자가 택지공급 공고시 공개하도록 의무화했다.

또 송파신도시의 예처럼 시.군.구청장이 주민공람절차를 이행하지 않아 택지지구 지정이 원활히 추진되지 못하는 문제점을 해소하기 위해 예정지구가 둘 이상의시.군.구에 걸치거나 주민공람공고가 지연될 경우 건교부 장관이 직접, 또는 시.도지사를 통해 주민공람을 시행할 수 있도록 했다.

대규모 개발을 눈앞에 두고 일부 건설업체가 계약일자를 소급하는 수법 등으로땅을 선점해, 유리한 조건으로 공공택지를 수의공급받는 폐해를 근절하기 위해서는검인, 부동산거래신고, 공증 등으로 공람공고일 이전의 계약을 확인할 수 있는 경우에만 협의양도사업자 택지공급이 가능하도록 제한했다.

수의공급 면적 산정 방식도 `무상공급 공공시설면적'에서 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 정한 기반시설 면적'으로 바꿨다.

◇기타 = 지방으로 이전하는 기업과 기업부설연구소 종사자, 행정도시 건설청근무자들은 앞으로 주택 특별공급 대상에 포함돼 해당지역에서 지어지는 분양주택의일부를 분양받을 수 있게 된다.

또 2년마다 시행되던 주택관리사보 시험은 매년 치러진다.

공동주택 리모델링의 활성화 차원에서는 전체 구분소유자의 5분의 4이상 및 동별 구분소유자의 3분의 2이상 동의에서 전체 구분소유자, 동별 구분소유자 상관없이3분의 2이상 동의만 있으면 가능하도록 했다.

불법적인 전매 행위나 알선행위를 신고한 사람에 대해서는 수사기관의 조사를통해 신고내용이 불법으로 밝혀졌을 경우 50만-100만원의 포상금을 지급하는 포상금제를 도입키로 했다. 포상금 수준은 추후 관계부처 협의를 거쳐 확정된다.