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경험 부족한 예비 참여자는 분석 물건 가상 입찰가 정해
낙찰가와 비교 연습도 도움
최근 A씨는 서울 도봉구 도봉동에 위치한 전용면적 84.93㎡ 규모의 아파트를 1억1,000만원에 낙찰받았다.
지난 2011년 12월 경매에 나온 이후 이 물건의 최초 감정액은 3억1,000만원이었지만 5회나 유찰된 끝에 감정평가액이 3분의 1인 1억158만원에 불과해 낙찰을 받아도 절대 손해를 보는 금액이 아니라고 생각했기 때문이다.
A씨는 "인근 지역 전세 시세에도 못 미치는 가격에 내 집 마련을 하게 돼 매우 기쁘다"며 "틈나는 대로 법원 경매싸이트를 찾아보고 물건에 대해 공부했던 것이 주효했다"고 말했다.
'위기가 곧 기회다.'부동산 경매시장에 그대로 적용할 수 있는 문구다. 무리한 대출로 원리금 상환을 하지 못하는 일명 하우스푸어의 주택들이 경매시장에 쏟아지고 있지만 시각을 바꿔보면 비싼 주택가격 때문에 매입을 꺼렸던 실수요자들이 경매를 통해 저렴한 주택을 낙찰 받을 수 있는 기회가 될 수도 있는 것.
더욱이 새 정부가 전향적인 부동산 정책을 내놓을 것이란 기대감으로 경매 투자자들은 크게 증가하는 추세다. 최근 경매정보업체 부동산태인에 따르면 올해 1월 법원경매 시장에서 낙찰된 전국 주택물량이 일반매매시장에서 거래된 주택수의 10%를 넘어섰다. 수요자들이 10채 중 1채는 경매를 통해 내집마련에 나서는 셈이다.
정대홍 부동산태인 팀장은 "침체된 일반매매 시장 거래가 살아나는 것 이상으로 경매시장 열기가 뜨거워 지고 있다"며 "경매 참여인원이 계속 늘어날 것으로 예상되는 만큼 권리 및 배당분석 등 경매 관련 고급정보에 관심을 가져야 한다"고 조언했다.
부동산 경매의 가장 큰 매력은 저렴한 가격이다.
최초 감정가는 보통 평균 시세보다 10~20% 낮은 가격으로 정해지고 법원마다 차이는 있지만 대부분 1회 유찰될 때마다 20% 이상씩 떨어진다. 특히 부동산 침체기에는 일반 매매가격이 낮아 경매 낙찰가 역시 낮게 형성된다. 입찰경쟁 또한 치열하지 않기 때문에 낙찰예상가보다 싼 가격으로 낙찰을 받을 수 있다.
정대홍 부동산태인 팀장은 "아직도 집값에 거품이 끼었다는 인식이 크기 때문에 저렴한 주택을 찾는 실수요자들 사이에서 경매가 대중화될 것"이라며 "가파르게 오르는 전셋값도 경매를 찾는 수요자가 증가하는 이유"라고 말했다.
실제로 부동산태인에 따르면 올해 1월 경매에서 낙찰돼 주인을 찾은 전국 주택물건수는 2,796건으로 같은 기간 주택 매매거래량 2만7,070건 대비 10.33%에 달했다. 이는 금융위기 이전 부동산 경기가 호황이던 2007년 이후 가장 높은 거래량이다.
◇경매 참여시 권리분석 철저히 해야=전문가들은 경매에 참가할 때 가장 중요한 점은 바로 권리분석이라고 입을 모은다. 복잡한 법적관계를 분석하지 않고 무턱대고 경매에 임했다가 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.
하유정 지지옥션 연구원은 "권리분석이란 채무자, 세입자, 채권자 등의 향후 예상 법적방향에 대해 검토해 낙찰 후 소유권이나 수익에 영향을 미칠 수 있는 내용을 분석하는 것"이라며 "법원 서류를 기초로 한 후 직접 현장을 방문해 가치를 따져보는 것이 필요하다"고 말했다.
권리분석은 보통 부동산등기부등본, 주민등록등본, 토지대장, 건축물관리대장, 공시지가확인원, 도시계획확인원 등을 기초로 하며 이해관계인에 대한 탐문 결과도 포함된다.
권리분석은 예비분석, 본분석, 최종 확인 등 세단계를 통해 이뤄진다.
먼저 예비분석이란 경매 목적에 따른 기본 사항들(위치, 가격, 용도 등)을 결정한 후 그에 적합한 물건들을 검색하고 1차적으로 불리한 것을 배제하는 과정이다.
본분석은 선정된 물건이 위치한 현장에 직접 방문해 물건을 살펴보고 부동산의 현재가치와 전망을 함께 고려해 보는 것이다. 동사무소에서 세대열람을 통해 주민등록 전입을 확인하고 인근 부동산 중개업소를 방문해 시세를 파악하는 것은 물론이다. 이와 함께 가능하다면 주인과 세입자를 만나 이들의 성향이나 사정을 파악해 낙찰 후 명도(집비우기)과정을 예상해 보는 것도 좋다.
최종확인 단계에서는 입찰당일 날 경매법정에서 빠진 서류는 없는지 최종적인 확인을 거치게 된다. 입찰서류 작성시 잘못 적었다고 해서 펜으로 긋고 다시 쓰거나 틀린 부분에 날인 후 작성할 경우 무효가 되니 주의해야 한다.
또 수익률에 급급해 너무 낮게 입찰가를 책정할 경우도 낙찰이 될 확률이 낮아지므로 입찰 경험이 부족한 사람은 연습삼아 경매 법정을 찾아 자신이 분석한 물건에 대해 가상으로 입찰가를 산정해 두고 낙찰가와 비교하는 것도 좋은 경험이 될 수 있다. 실수요자가 아닌 경우 예상한 입찰가와 낙찰가가 3% 이내에서 이루어졌다면 성공적인 케이스다.
◇부동산등기부등본 보는 법=부동산등기부등본은 부동산에 대한 권리 관계를 일반인에게 알리기 위해 국가에서 작성해놓은 장부로 사람에 있어 호적등본과 같다. 부동산등기부등본은 권리분석 및 물건분석을 하는 데 있어 없어서는 안 될 자료다.
일단 대법원 사이트에 들어가면 표제부, 갑구, 을구로 구성된 부동산등기부등본을 볼 수 있다.
표제부에서는 부동산의 소재지와 내용을 나타내며 지번, 지목, 면적, 구조가 기록된다. 입찰자는 반드시 경매로 나온 해당 물건과 주소가 반드시 일치하는지 살펴야 한다.
갑구는 소유권에 대한 사항이 기록이 되며 압류, 가등기, 예고등기, 가처분등기, 경매개시결정 등이 담겨 있다. 이 내용 역시 경매물건과 소유자가 일치하는지 확인하고 기타 사항 역시 제공된 정보와 일치하는지 살펴야 한다.
을구에서는 소유권 이외의 권리에 대한 사항이 기록이 되고 저당권, 지역권, 전세권, 지상권 등이 표시되며 날짜(설정일) 관계는 민감한 사항이니 반드시 확인해야 한다.
특히 최초근저당 설정일과 금액을 확인하고 소액일 경우에는 대위변제가능성에 대해 염두해야 한다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "경매 참여시 절차와 권리분석 등을 꼼꼼히 살펴야 하고 주변 시세와 비교해 고가낙찰을 피하는 것도 필수적"이라고 조언했다.
■ 투자 주의점 박홍용기자 |
