[이슈 포커스] 보금자리주택 시세차익 논란 해법은

공급을 불과 20여일 앞둔 보금자리주택이 ‘시세차익’ 논란에 발목 잡힌 채 뾰족한 해법을 찾지 못하고 있다. 강남 세곡, 서초 우면 등 서울 요지의 보금자리주택 분양가가 주변 시세의 절반 값에 그쳐 막대한 시세차익이 발생할 것으로 예상되지만 이를 제어할 적절한 대책을 찾기 어렵기 때문이다. 정부는 현재 공공택지 중소형에도 채권입찰제를 도입하거나 전매제한 기간을 아예 연장하는 방법을 놓고 고민하고 있다. 그러나 이 같은 방안은 보금자리주택의 도입 취지를 훼손하거나 다른 공공택지와의 형평성 논란을 일으킬 수 있어 선택하기 쉽지 않은 상황이다. 이에 따라 일각에서는 환매조건부 분양 등 ‘제3의 방법’을 모색해야 한다는 주장이 나온다. ◇보금자리 시세차익 얼마나 되기에=지규현 GS건설경제연구소 박사는 “강남 일대 보금자리 주택 분양가는 주변 시세보다 월등히 싸지만 막상 서민이 분양 받기 어려운 가격에 분양될 것으로 보인다”며 “이렇게 되면 최초 분양 받은 중산층에 엄청난 시세차익이 돌아간다”고 말했다. 실제 업계에서 조성원가 등을 감안해 추산한 강남권 보금자리주택 분양가는 3.3㎡당 1,200만~1,300만원 수준. 하남 미사와 고양 원흥 지구의 경우도 주변 시세의 70% 수준에서 공급될 것으로 예상된다. 현재 강남구와 서초구 일대 일반 아파트 3.3㎡당 가격은 2,500만~3,000만원선이다. 강남권에서 전용 85㎡ 보금자리주택을 분양 받으면 시세차익이 적어도 3억원이 넘을 것이라는 예상도 나온다. ◇채권입찰제ㆍ전매제한 모두 양날의 칼=정부는 현재 공공택지 중대형(전용 85㎡ 초과) 아파트에만 도입하고 있는 채권입찰제를 중소형까지 확대하거나 1~5년으로 줄어든 공공택지 전매제한 기간을 다시 늘리는 방안 등을 검토하고 있다. 그러나 어느 것 하나 쉽게 결정하기 힘든 입장이다. 일단 채권입찰제를 도입하면 서울 근교에 최대한 저렴하게 공급한다는 보금자리주택의 본래 취지를 잃어버리게 된다는 점이 고민이다. 굳이 그린벨트까지 해제해 가며 주택을 공급하는 의미가 없어지는 것이다. 전매제한을 늘리는 방법도 시세차익 환수를 지연하는 기능밖에 못하는데다 다른 공공택지까지 피해를 본다는 것이 걸림돌이다. 국토해양부의 한 관계자는 “보금자리 지구의 경우만 선택적으로 전매제한 기간을 늘리는 것은 사실상 불가능하다”고 말했다. ◇환매조건부 분양 등 제3의 방법 고민해야=일부에서는 환매조건부 분양 등 제3의 방법을 고민해야 한다는 목소리도 나온다. 환매조건부 분양 제도는 주택공사 등 공공기관이 입주자에게 아파트를 싼 값에 분양하는 대신 법적으로 확보된 환매권을 행사해 개발이익을 환수하는 제도를 말한다. 환매시에는 최초 분양가에 이자율 등만 더해 공공에 팔 수 있다. 이렇게 되면 최초 분양 받은 사람은 이자 등만 보전 받을 뿐 시세차익은 전혀 누리지 못한다. 장성수 주택산업연구원 연구실장은 “수도권에 땅이 제한돼 있기 때문에 보금자리주택 공급에도 한계가 있을 수밖에 없다”며 “적은 자원을 가지고 최대한 많은 사람에게 혜택을 주기 위해서는 환매조건부 분양이 필요하다”고 말했다. 국토부는 적어도 오는 9월 중순 보금자리주택에 대한 사전예약제 공고가 나가기 전까지는 시세차익 환수 방안을 내놓을 계획이다. 정부가 과연 싼값에 아파트를 공급하면서도 과도한 시세차익을 막을 수 있는 ‘솔로몬의 지혜’를 발휘할 수 있을지 여부가 주목된다.