단독주택 재건축 '투자 조심'

평소 재테크의 귀재로 소문난 A씨는 B지역 단독주택지의 재건축이 추진된다는 소문을 듣고 입주권을 얻기 위해 해당 지역 토지를 사들였다. 하지만 조합설립 인가 때 A씨는 조합원 자격이 없다는 황당한 얘기를 들어야 했다. 90㎡ 이상의 토지를 소유하고 있으면 분양 자격이 생기는 것으로 알고 있었는데 재개발과 달리 단독주택 재건축의 경우 땅만 소유한 사람은 조합원이 될 수 없다는 사실을 몰랐기 때문이다. 그 동안 사업 추진이 지지부진했던 단독주택 재건축 사업이 하나둘씩 속도를 내기 시작하면서 이에 대한 관심도 높아지고 있다. 하지만 단독주택 재건축은 일반적으로 널리 알려진 재개발과 다른 점이 많아 투자에 유의해야 한다. 15일 업계에 따르면 강남구 최초의 단독주택 재건축 사업인 대치3동 제1지구와 강북 미아 9-2구역 등이 최근 잇따라 시공사 선정 및 계획안 확정을 거치며 속도를 내고 있다. 현재 단독주택 재건축은 단독주택 200가구 이상이거나 부지면적이 1만㎡ 이상인 곳이 노후도 요건만 충족하면 추진할 수 있다. 단독주택 재건축 지역은 일반 재개발 지역과 외형이 매우 흡사하다. 주택의 유형 및 노후도는 거의 같고 도로 등 정비기반시설이 열악한 곳은 재개발, 기반시설이 양호한 곳은 재건축으로 개발되기 때문이다. 이 때문에 단독주택 재건축을 재개발로 오인하는 경우가 종종 발생하지만 재개발과 단독주택 재건축의 조합원 자격 요건은 차이가 있기 때문에 주의해야 한다. 재개발은 ‘토지 또는 건축물’을 소유하면 조합원 자격을 갖는다. 토지만 90㎡ 이상 갖고 있거나 건축물만 소유한 경우, 토지와 건축물을 소유한 사람이 모두 조합원이 될 수 있다. 반면 단독주택 재건축은 ‘토지 및 건축물’을 소유해야 하기 때문에 토지나 건축물 중 하나만 소유해서는 조합원 자격이 주어지지 않고 토지와 건축물을 모두 소유해야 조합원 자격을 얻을 수 있다. 또 재개발은 관리처분 계획일까지 조합원 자격의 전매가 가능하지만 투기과열지구(강남3구) 단독주택 재건축의 경우 조합설립 이전까지만 전매가 가능하고 이후에는 현금청산 대상자가 되기 때문에 주의해야 한다. 자산관리 및 부동산컨설팅 업체인 리얼티허브의 최황수 대표는 “단독주택 재건축과 재개발은 외형이 비슷해 착각하는 경우가 많지만 분양 자격이 다르기 때문에 자칫 낭패를 볼 수 있다”며 “투자 전에 재개발인지 재건축인지 확인하고 조합원 자격을 얻을 수 있는지도 살펴봐야 한다”고 조언했다.