강북 집값 추가 상승 자극할라

한 해 2만~3만가구가 동시다발적으로 움직이는 뉴타운발(發) 주거 대이동이 부동산 시장에 미칠 파장에 관심이 집중되고 있다. 21일 서울시에 따르면 서울에서는 연간 전체 가구 수(360만가구)의 약 20% 정도가 꾸준히 주거지를 이동하고 있다. 하지만 뉴타운 지역의 경우 많게는 1만가구가 한꺼번에 이주한다는 점에서 인근 지역의 국지적인 전세난은 불가피할 것으로 예상된다. 특히 정부가 추진하는 ‘도심재개발’ 정책으로 역세권 등 인구 밀집지역 재개발이 활성화되면 이 같은 대규모 이주 수요는 더 폭증할 것으로 전망된다. 부동산 업계의 전문가들은 ‘뉴타운 대이동’에 따른 ‘전세대란’ 가능성을 제기함과 동시에 강북 집값의 추가 상승 여력을 주목하고 있다. ◇뉴타운 대이동, 전세대란 시작되나=서울시는 일단 뉴타운 대이동이 ‘전세대란’까지는 이어지지 않을 것으로 보고 있다. 전상훈 시 뉴타운 사업기획관은 “뉴타운 지역은 서울 전체 주거면적의 9%에 불과한데다 순차적으로 철거되기 때문에 전세대란까지는 발생하지 않을 것”이라고 말했다. 전 기획관은 또 “뉴타운의 진행속도를 서울시가 면밀히 관찰, 이주 수요가 집중될 것 같을 때는 사업 추진 속도를 늦추는 등 주식시장에서의 ‘서킷 브레이크’ 같은 대책을 사용할 계획”이라고 말했다. 하지만 일선 구청에서는 이 같은 시의 정책을 뒷받침하기가 쉽지 않아 실효성에 의문이 제기된다. 일선 구청의 한 관계자는 “구청의 경우 주민 민원이 빗발쳐 관리처분인가를 순차적으로 내주는 등 재개발 사업속도를 조절하기가 쉽지 않다”고 말했다. 이와 함께 정부의 역세권 개발 방침으로 인구가 밀집한 도심에서 이주 수요가 더 폭증할 것으로 예상, 전세대란 가능성에 무게가 실리고 있다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “새 정부의 도심재개발 정책으로 도심에 관심이 집중되고 있고 수도권 외곽에서도 다시 서울로 진입하려는 수요가 꾸준히 늘고 있다”고 말했다. ◇강북 집값 버팀목 구실하나=서울 지역 뉴타운ㆍ재개발 지역에서 향후 5~6년간 발생한 대규모 이주 수요는 주로 상대적으로 집값이 싼 강북 지역에 몰리고 있다. 이에 따라 일부 부동산 전문가들은 치솟는 강북의 전세가가 결국 매매가를 끌어올리는 힘을 발휘, 학군이 좋은 노원 등의 중대형 아파트는 종합부동산세 과세 기준인 6억원 직전까지는 상승할 여력이 있다고 보고 있다. 이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “가파른 상승세를 보여온 강북 집값이 최근 보합세로 접어들었지만 소형이 워낙 많이 올랐기 때문에 시장상황만 좋아지면 내년 이후부터 중대형이 상승세를 탈 가능성이 높다”고 말했다. 이와 함께 재개발 지분을 보유한 실수요자들이 지분 값 폭등으로 실탄을 충분히 확보, 강북 지역에서 내 집 마련을 서두를 것이라는 예측이 나온다. 이 팀장은 “재개발 지분 폭등으로 자금여력을 갖추게 된 실수요자들이 개발을 기다리기보다는 강북 지역에 집을 마련할 가능성도 크다”고 말했다. 실제 동작구 흑석뉴타운 일부 구역의 경우 지분 값이 3.3㎡당 7,000만원 오르는 등 재개발 지분 값 상승이 너무 가파르다. ◇이주 수요 분산 대책 마련해야=정부와 서울시는 지난 4월 강북 집값 안정대책에서 재개발 이주 수요를 분산시키겠다고 했지만 아직 뾰족한 대책을 내놓지 못하고 있다. 또 재개발 이주 수요를 노린 투기세력의 움직임도 차단할 방법이 마땅치 않다는 반응이다. 서울시의 한 관계자는 “뉴타운이나 재개발 인근의 투기 대책까지 세우는 것은 지나치게 재산권을 침해할 가능성도 있다”며 “주택거래신고지역이나 투기과열지구로 묶는 등 부동산 대책의 큰 틀 안에서 대응하는 것 외에는 방도가 없다”고 말했다. 한편 오세훈 서울시장은 이날 한 방송과의 인터뷰에서 “올 연말까지는 뉴타운을 수정 보완할 대책을 마련하겠다”고 밝혔다. 오 시장은 “뉴타운의 부작용과 역기능을 진단하기 위해서는 뉴타운이 어느 정도 진행돼야 하는 것 아니냐”며 이주 수요가 가져올 파장에도 주목하고 있음을 내비쳤다.