[알쏭달쏭 부동산교실] 1가구2주택중 한채 상가로 바꾸고…

용도변경 가능 여부·사업성 부터 검토를

Q.

최 모(47세ㆍ직장인)씨는 두 채의 집을 보유하고 있다. 한 채는 직접 거주하고 있으며 다른 한 채는 단독주택으로 세를 주고 있다. 그런데 단독주택 임차인이 기간이 만료돼 방을 빼 달라는데 오래되고 낡아 임차인을 새로 구하기가 쉽지 않은 상황이다. 마침 상가로 용도변경을 해주면 스튜디오로 사용을 하겠다는 임차인이 나타나서 어떻게 해야 할지 고민이다.

A.

최근 빌딩 등의 임대료가 많이 올라 일부 사업주는 단독주택을 리모델링해 사무실로 활용하는 경우가 빈번하다. 임차인 입장에서도 임대료가 높지 않고 가족 같은 분위기에서 업무 집중도를 높일 수 있는 장점이 있다.

건물주에게도 유리한 점이 많다. 낡고 오래된 단독주택은 매년 수리비만 들고 임대료는 떨어지거나 임차인을 찾기조차 쉽지 않다. 더욱이 건물을 신축하기는 부담스럽고 헐값에 팔 수도 없는 노릇이다. 이런 경우 적당한 비용으로 리모델링을 하면 임대수익을 올릴 수 있고 자산가치도 증대시킬 수 있다. 최씨처럼 1가구2주택자인 경우 양도세 절감에도 큰 효과가 있다. 주택을 상가로 용도변경하면 양도세 중과를 면할 수 있기 때문이다.

하지만 용도변경만 한다고 해서 건물주에게 이로운 것은 아니다. 우선 면밀한 분석을 통해 사업성이 있는지 판단해야 한다. 임차수요를 정확히 판단하지 않은 채 리모델링만 한다면 임차인을 찾을 수 없을 뿐더러 공사 비용만 부담할 수 있다. 지역적인 상권과 입지를 고려해 임차수요와 임차업종을 분석해야 한다.

실제 용도변경이 가능한지도 살펴봐야 한다. 특히 주거지역은 업종의 제한이 많이 따르기 때문에 관할관청에 용도변경이 가능한지 사전에 확인해야 한다. 용도변경은 건축법의 기준에 적합해야 하기 때문이다. 또 혐오시설 또는 유해업종으로 임차를 준다면 지역주민 사이에서 민원의 대상이 될 소지가 크기 때문에 민원 소지가 없는 업종을 선택해야 한다.

최씨의 경우 낡은 주택의 관리문제와 임차인 섭외의 어려운 상황을 개선할 수 있다면 용도변경을 적극 검토해볼 수 있다. 더욱이 양도세 중과를 면할 수 있는 큰 이점도 얻을 수 있다. 하지만 결정에 앞서 사업성 및 용도변경 가부 등에 대한 면밀한 분석이 선행돼야 한다.